청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 확인되는 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사 실 청구인은 서울 강남구 OO동 OOOO OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 서울 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지 156.3평방미터(47.28평) 및 상가건물 346.53평방미터(104.82평)을 85.11.12 취득하여 88.9.28 양도하고 실지거래가액을 취득가액 295,000,000원, 양도가액 270,000,000원으로 하여 89.1.10 자산양도차익을 미달신고한 데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 위 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 이건 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하여 90.2.16 88귀속분 양도소득세 12,936,680원 및 동 방위세 2,587,330원을 청구인에게 부과하였고 청구인은 위 처분에 대하여 90.4.10 심사청구를 거쳐 90.8.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 전시한 부동산을 양도하고 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액에 의거 양도차익을 신고한 바 있으며 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서, 중개인 거래사실확인서, 동인의 인감증명서 및 대금영수증에 의하여 실지취득가액이 295,000,000원임이 확인되고 양도당시의 매매계약서, 거래상대방확인서 및 동인의 인감증명서에 의하여 실지양도가액이 270,000,000원임이 확인되고 있음에도 처분청이 아무런 반증이 없이 이를 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 결정한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 취득가액에 대하여 살피건대, 청구인은 전시한 쟁점부동산을 295,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서사본, 중개인(청구외 OOO)의 확인서, 취득시 대금영수증 사본 3매 등을 제시하고 있으나 위 영수증 3매의 총금액은 238,400,000원(85.9.17 3천만원, 85.10.5 1억원, 85.11.9 108,400,000원)이고 여기에 잔금청산시 공제한 임대보증금 6천만원을 가산하면 총영수금액은 298,400,000원이 되어 매매계약서상의 매매대금 295,000,000원과 일치하지 아니하며 또한 전소유자들(청구외 OOO, OOO)의 위 거래사실(양도가액)에 대한 확인이 없어 청구인이 주장하는 위 취득가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다 할 것이다. 다음으로 양도가액에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 2억7천만원이라고 주장하며 매매계약서사본, 매수인의 확인서를 제시하고 있으나 청구인은 취득·양도한 쟁점부동산의 토지대장에 의하면 취득당시의 토지등급은 233등급으로 1㎡당 385,000원이고, 양도당시의 토지등급은 234등급으로 1㎡당 405,000원으로서 내무부 과세시가표준에 의한 지가상승율(취득가액 대비 양도가액의 비율)은 105.19%로 상승하였고, 또한 당해 부동산의 기준시가에 의하면 취득당시의 기준시가는 153,296,160원이고 양도당시의 기준시가는 192,113,640원으로 기준시가에 의한 동 지가상승율은 125.32%로 상승하였음에도 청구인이 주장하고 있는 취득가액(295,000,000원) 및 양도가액(270,000,000원)에 의한 동 지가상승율은 91.5%로 오히려 하락하였음을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 저렴한 가액으로 양도하여야만할 특단의 사정이 있지 아니하는 한 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 주장하는 위 금액(취득가액 295,000,000원, 양도가액 270,000,000원)은 신빙성이 없어 보인다는 의견이다.

4. 쟁 점 이 건은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 확인되는 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.

5. 심리 및 판단 이 건의 처분경위를 보면, 처분청이 전시한 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없다고 보아 취득 및 양도당시의 기준사기에 의거 양도차익을 계산하였음을 알 수 있고 청구인은 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다고 주장하고있어 이에 대하여 살펴본다. 먼저 청구인이 제시하고 있는 취득당시(85.9.17 작성분) 매매계약서를 검토해 보면, 동 계약서상 매도인이 2명(청구외 OOO 및 OOO)인데 그들의 주소가 모두 기재되어 있지 아니하여 불분명하고 동인들이 모두 인장대신 지장(무인)을 찍은 것을 확인할 수 있어 이를 통상적으로 사실에 부합하는 계약서라고 인정하기 어렵다 할 것이고, 이 건 심판청구심리기간 중에 당심에 서 90.9.21 자 국심 22662-5321호 공문으로 동인들에게 거래사실에 대한 조회를 한 바 있으나 그 거래사실에 대한 회신이 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 취득가액(295,000,000원)이 실지거래가액인지 여부를 확인할 수 없다 할 것이다 다음으로 청구인이 제시하고 있는 양도당시(88.9.10작성분) 계약서를 검토해보면, 이는 중개인 없이 청구인의 자필로 기재한 계약서로 그 매매약정대금 270,000,000원중 쟁점부동산(상가건물)의 임대보증금을 공제한 나머지금액만 정산하기로 약정하였으나 임대보증금의 내역이나 임대계약서 또는 그 대금결제에 대한 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 최근의 우리나라 부동산 시세는 특단의 사정이 없는한 일반적으로 상승하였다는 것은 공지의 사실이고 더욱이 쟁점부동산은 지하철 OO역 부근의 상가밀집지역에 소재하고 있음에도 청구인은 특별한 이유없이 취득가액 보다 오히려 더 싼값에 양도하였다는 주장은 인정하기 어렵다 할 것이다. 이상에서 살펴 본 바와 같이 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액은 실지거래가액으로 확인되고 있지 아니한다 할 것이므로 처분청이 이 건 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 결정하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.