청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 가액인지의 여부와 부동산의 소재지가 양도당시 군사시설보호법에 의한 군사시설보호지역에 해당되었는지의 여부(경정)

[주 문] 청량리세무서장이 90.1.16 청구인에게 결정고지한 87년도 귀 속분 양도소득세 8,044,620원 및 동방위세 1,608,920원의 처분 은 지방세법상의 과세시가표준액에 특수배율 1.00배를 적용하 여 산정한 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 83.11.22 취득한 경기도 광주군 동부읍 OOO리 OOOOO외 1필지의 대지 337평방미터 및 지상주택건물 84.95평방미터(경기도 광주군은 그후 경기도 하남시로 행정구역 명칭이 변경되었고 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.12.1 양도하고 88년 5월 취득가액은 21,420,000원으로 양도가액은 21,920,000원으로 하여 양도차익 확정신고를 이행하였으나 처분청이 청구인의 확정신고서상 실지거래가액을 인정하지 않고 국세청장이 정한 배율을 적용한 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.16 87년도귀속분 양도소득세 8,044,620원 및 동방위세 1,608,920원을 결정고지하자 이에 불복 90.3.17 이의신청, 90.4.26 심사청구를 거쳐 90.8.8 이 건 심판청구를 제기한 것이다.

2. 청구주장 청구인은 83.11.22 쟁점부동산을 21,420,000원에 취득하였다가 87.12.1 21,930,000원에 양도하고 88.5.27 자산양도차익확정신고를 이행하였는 바 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하였음은 부당할 뿐만 아니라 쟁점부동산의 소재지는 양도당시 (87.12.1) 군사시설보호법에 의한 군사시설 보호지역에 해당되었음에도 불구하고 국세청장이 정한 특정지역의 배율을 적용한 기준시가로 양도차익을 계산한 부당함도 있었다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득가액이 21,420,000원인 점으로 보아 취득후 4년간을 보유하였다가 등록세, 취득세등 취득비용과 은행금리등 제비용을 감안할 때 사실상 손해가 되는 가격인 21,930,000원에 양도하였다는 주장은 부동산 가격의 상승추세를 반영한 것으로 인정할 수 있는 기준시가가 취득당시에 비하여 양도당시 208% 인 점을 감안할 때 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다 할 것이고 청구인이 양도당시 부동산시세에도 불구하고 쟁점부동산을 손해보고 양도할만한 납득할 수 있는 사유도 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 가액인지의 여부와 쟁점부동산의 소재지가 양도당시 군사시설보호법에 의한 군사시설보호지역에 해당되었는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 확정신고한 실지거래가액은 신빙성이 없다 하여 국세청장이 정한 배율을 적용한 기준시가로 이 건 양도소득세등을 과세한 것인 반면, 청구인은 쟁점부동산을 21,420,000원에 취득하였다가 21,930,000원에 양도한 것은 진실일 뿐만 아니라 기준시가로 양도차익을 계산한다 할지라도 쟁점부동산 소재지는 양도당시 군사시설보호지역에 해당되었으므로 특정지역 배율적용시 “특수배율(1의배율)”을 적용하여야 한다는 주장인 바 쟁점별로 살펴본다.

• 가. 청구인이 주장하는 실지거래가액의 진실성 여부 청구인은 쟁점부동산을 21,420,000원에 취득하였다가 21,930,000원에 양도하였다는 주장에 대한 증빙으로 취득 및 양도당시의 부동산 매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간이 4년이나 되었음에도 불구하고 취득시의 비용과 보유기간중의 기회비용을 감안하면 손해가 되는 가액으로 양도하였다는 주장은 부동산거래관행 및 일반사회통념에 비추어 보더라도 신빙성이 있어보이지 않는다 할 것으로 저가로 양도하였음을 입증할 수 있는 납득할만한 증빙제시가 없는 한 청구인이 주장하는 실지거래가액은 진실성이 없다고 판단된다.
• 나. 쟁점부동산 소재지가 양도당시 군사시설보호지역에 해당되었는지의 여부 먼저 국세청장이 제정하여 시행하고 있는 국세청기준시가 적용방법중 “개발제한구역등에 대한 국세청 기준시가 적용례(특수배율적용)”를 보면 “특정지역내에 도시계획법 및 군사시설보호법 등 기타 군사관계법령에 의한 보안지역, 군사시설물보호지역의 토지의 양도, 취득 또는 상속, 증여에 따른 국세청 기준시가 산정시 적용하는 배율은 제3항의 국세청 기준시가 계산원칙에 불구하고 그 당시의 토지과세시가표준액의 1.00배를 곱한 가액으로 한다. (단, 군사시설보호법 제7조, 공군기지법 제16조, 공군기지법 제20조 및 기타군사관계법령에 의하여 당해 토지가 양도·증여·상속시점이전에 국방부장관 또는 군부대장과 관계행정청의 허가사항에 관한 협의가 성립된 경우에는 특수배율적용을 배제함)”라고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산 소재지 관할인 경기도 하남시장에게 쟁점부동산 소재지가 87.12.1 양도당시 군사시설보호법에 의한 군사시설보호지역에 해당되었는지의 여부등을 문의하여 회신된 내용[도시 30310-2278 (90.10.13) 및 30310-2284 (90.10.22)]에 의하면 “쟁점부동산 소재지는 군사시설보호구역이었으나 88.11.3 그 구역에서 해제되었고 87.12.1 이전에는 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역내 행위허가에 따른 관할 군부대장과 협의한 사실이 없다”고 되어 있어 쟁점부동산 소재지는 87.12.1 양도당시 특수배율적용대상인 군사시설보호지역에 해당된다 할 것으로 이부분 청구주장은 이유가 있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.