토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서 서울시 강남구 OO동 OOOO OO 507.6평방미터와 동소 OOOO OO 25.8평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 77.6.27 취득하여 88.1.28 양도하고 자산양도차익 예정신고를 한 바, 처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류가 쟁점토지의 실지거래가액을 입증하기에는 신빙성이 없다고 보고 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도소득세 40,171,580원 및 동 방위세 8,034,310원을 90.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.10 심사청구를 거쳐 90.7.4 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지인 환지예정지구내 체비지를 77.6.10 청구외 OOO로 부터 금 72,585,000원에 매수하여 동년 6.27 명의개서하고 환지확정으로 강남구 OO동 OOOO OO 507.6평방미터 및 동소 OOOO OO 25.8평방미터 2필지로 지목과 지적이 변경되어 서울시가 소유권 보존등기 필한 것을 청구인이 82.7.20 접수 제66415호로서 소유권 이전등기를 필한 입장에서 청구인의 자금사정으로 87.12.29 강남구 OOO동 OO OOOOO OOO OOOO에 거주하는 청구외 OOO외 1인에게 금 145,170,000원에 매도 88.1.28 접수 제8809호로 소유권이 이전되었으므로 법 제23조 제4항의 규정에 의거 실질과세의 원칙에 따라 양수·양도의 매매계약서와 동 사실확인서, 동 인감증명등의 실지거래가액이 확인되는 거증서류 일절을 첨부하여 법 제95조의 규정에 의하여 88.1.25 양도소득세 7,438,500원, 동 방위세 1,487,700원을 예정신고 납부한 바 있음이 확인되고 있고, 청구인의 이러한 쟁점토지의 실지 매수·매도 거래가격이 첨부된 매매계약서와 동 사실확인서, 동 인감증명 등으로 확인됨에도 불구하고 처분청이 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 및 제3항의 규정을 적용 과세한 처분은 부당하므로 이 건 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 기준시가는 12,875,867원 및 127,887,984원으로서 993%의 지가상승이 있었음을 알 수 있고, 비록 동 기준시가 상승율이 실제의 지가상승율과 다소 차이가 있다 하더라도 청구인이 주장하고 있는 취득가액 72,585,000원과 양도가액 145,170,000원은 위 기준시가에 비해 볼 때 신빙성이 있어 보이지 아니하고 이 경우 금융기관 자료에 의해 거래가액이 확인되거나 이에 준하는 입증서류의 제시가 없는 한 청구주장은 진실된 것으로 보기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 77.5.15 청구외 OOO로 부터 72,500,000원에 취득하여 87.12.24 청구외 OOO외 1인에게 145,170,000원에 계약을 체결하고 88.1.25 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였으므로 청구인이 예정신고한대로 인정하여 이 건 처분을 취소하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 이 건 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바, 이 건 청구인이 제시한 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지를 본다. 청구인은 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도시의 매매계약서 등 증빙서류의 원본을 제출하지 아니하므로 당심에서 공문으로 이 건 매매계약서등의 증빙서류 원본제출(90.8.31)을 요구하였으나 심판심리시까지 제출하지 못하고 있다. 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시 매매계약서 사본을 보면, 청구인은 쟁점토지를 77.5.15 매매대금 72,585,000원(평당 450,000원)에 청구외 OOO와 계약을 체결하고 계약금 8,500,000원을 77.5.15 자에 중도금 40,000,000원은 77.6.10 자에, 잔금 25,085,000원은 77.6.27 자에 각각 지불하기로 구분 작성되어 있어 이를 합하면 73,585,000원으로 매매대금보다 1,000,000원의 차이가 있을 뿐만 아니라 동 매매계약서상의 소개인이 강남구 OO동 OO부동산으로만 기재되어 있고 주소 및 전화번호와 소개인 성명이 기재되어 있지 아니하여 동 매매계약서의 신빙성이 의심스럽고, 쟁점토지의 양도시 매매계약서 사본을 보면, 청구인이 87.12.24 매매대금 145,170,000원(평당 900,000원)에 청구외 OOO외 1인과 소개인도 없이 직접 쌍방간에 계약을 체결하면서 계약금 15,000,000원을 계약당시 지불하고 중도금도 없이 잔금 130,170,000원을 87.12.29 자에 지불하기로 약정되어 있는 바, 이 건 매매계약서상 계약일로 부터 잔금지급일까지의 기간이 불과 5일 차이로 되어 있어 일반적인 부동산 거래시 계약일로 부터 잔금지급일 까지의 한달정도의 기간을 설정하는 상거래관행과 부합되지 아니할 뿐 아니라 쟁점토지를 소개인도 없이 거래하게 된 이유등을 소명하지 못하고 있고, 또한 쟁점토지 지역에 대한 국세청 기준시가를 대비하여 볼 때 기준시가의 지가상승율은 993%인데 반하여 청구주장 가액 지가상승율은 200%에 불과한 점등을 종합하여 보면, 이 건 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 신빙성 있는 것으로 받아들이기에는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 전시 법령 규정에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.