부동산의 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부와 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 부동산의 실지취득가액은 00원이고 양도가액은 00원인지 여부(취소)

[참조결정] 국심1987서0816

[주 문] OOO세무서장이 90.2.18자로 청구인에게 결정고지한 89년 귀속분 양도소득세 5,620,440원 및 동방위세 1,124,080원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OOO구 OOO동 OO OOOOOOOO에 거주하는 사람으로서 같은시 송파구 OO동 OOO OOOOO OO OO OOOO대지 16.88평방미터(5.1평), 상가 28.76평방미터(8.9평 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 78.6.17 청구외 OOOOOOO주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 11,570,000원에 취득하여 89.4.7 청구외 OOO에게 12,500,000원에 양도한 사실에 대하여, 처분청은 청구인이 제시하는 양도가액은 인정할 수 없다 하여 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 위 취득가액을 기준한 환산가액에 의하여 90.2.18 양도소득세 5,620,440원 및 동방위세 1,124,080원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.13 심사청구를 거쳐 90.7.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외법인으로부터 78.6.17 11,570,000원에 분양받아 89.4.7 12,500,000원에 양도하였던 바, 쟁점부동산이 소재하고 있는 지역과 위치(2층)상 상권이 제대로 형성되지 아니하여 제대로 상가로서 이용되지 못하고 공동관리비만 부담하여 이를 처분하려고 해도 미분양상태에 있는 본 상가에 대하여 매기가 없어 부득이 임차자인 청구외 OOO에게 12,500,000원에 양도하게 되었는 바, 청구인이 제시하는 위 취득 및 양도가액은 사실이므로 이를 인정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 이 건의 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는지에 관한 규정을 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 11,570,000원, 양도가액은 12,500,000원이라 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있다. 그러나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성여부를 보건대, 쟁점부동산을 11,570,000원에 취득하였다가 은행예금이자에도 미치지 아니하는 가격인 12,500,000원에 양도한 점은 89년초 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 쟁점부동산의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 기준시가의 변동내용이 383.75%상승(44,400,516/11,570,000)인 점으로 볼 때 신빙성이 없으며, 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 양도실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 취득가액에 의한 환산가액(기준시가)으로 과세한 처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부와 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 쟁점부동산의 실지취득가액은 11,570,000원이고 양도가액은 12,500,000원인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 78.6.17 쟁점부동산을 청구외법인으로부터 11,570,000원에 분양받아 상가로 이용하려고 하였으나 쟁점부동산은 상가5층 건물중 2층중간에 위치하고 있어 영업이 제대로 되지 아니하여 처음 몇해동안은 관리비만 부담하여 이를 처분하려고 하여도 매수자가 없어 부득이 쟁점부동산의 임차자인 청구외 OOO에게 12,500,000원에 양도하게 되었는 바, 이러한 사실은 분양회사인 청구외법인이 미분양상가를 분양당시와 거의같은 가격으로 분양한 사실로도 알 수 있으므로 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 인정하여 달라는 주장이다. 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 89.4.7 양도하고 소득세법 세95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.4.13에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법 시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다(국심 87서816, 87.6.29 같은 취지결정). 다음으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 11,570,000원과 양도가액 12,500,000원이 사실인지 여부를 보면, 첫째, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 11,570,000원에 대하여는 청구외 법인이 이를 인정하고 있고 처분청도 다투지 아니하므로 쟁점부동산의 취득가액은 11,570,000원임이 사실로 받아들여지며, 둘째, 처분청은 기준시가 상승율등을 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 12,500,000원은 신빙성이 없다는 이유로 인정하지 아니하였으나 당심에서 청구외 법인에게 문서조회한바 청구외 법인이 쟁점부동산과 위치 및 규모가 유사한 상가에 대한 분양사항에 대하여 87.12.2. O OO OOOO를 평당 1,304,000원에 분양하였고 88.3.8. O OO OOOO는 평당 1,244,000원에 분양하였으며 88.5.29. O OO OOOO를 평당 1,300,000원에 분양하였고 89.2.21. O OO OOOO를 평당 1,560,000원에 분양하였으며 쟁점부동산이 위치하고 있는 상가(5층)건물은 상권이 형성되지 않고 영업이 되지 않아 78년 첫분양이래 약11년만인 89년 말에야 완전 분양되었다고 회신하고 있고, 셋째, 당심 조사공무원이 90.10.10 쟁점부동산 소재지 부동산중개업소 5-6곳을 탐문조사한 바 쟁점부동산은 위치도 좋지않고 상가자체의 상권이 제대로 형성되지 아니하여 89년중에는 일부상가가 미분양상태에 있었다고 확인하고 있어 청구외 법인의 회신내용과 일치하고 있고, 넷째, 쟁점부동산 소재지의 상가에서 근무하고 있는 관리사무소 직원도 쟁점부동산 소재지 상가는 장사가 제대로 되지 아니하여 입주상인들의 교체가 빈번하였고 입주상인들의 관리비 연체도 상당히 있었다고 진술하고 있는 바, 위와같은 사실을 종합하고 청구인이 거증으로 제시한 부동산 매매계약서원본과 거래당사자의 인감첨부확인서로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 11,570,000원과 양도가액 12,500,000원은 실지거래가액인 것으로 인정된다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어 취득가액을 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하여 과세한 처분은 부당한 반면 취득 및 양도가액 모두를 실지거래가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 있는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.