아파트 입주권의 양도인지, 또는 아파트의 양도인지 여부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 90.2.16 청구인에게 결정고지한 89년도 귀속분 양도소득세 2,924,090원 및 동방위세 292,400원은 아파트입주권의 양도가액을 2,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 84.1(일자미상) 같은시 강남구 OO동 OOO(구번지 OOOOO의 무허가주택 철거 보상으로 받은 같은시 노원구 OO동 OO아파트 22평형의 입주권(이하 “쟁점 아파트 입주권”이라 한다)을 청구외 OOO에게 2,000,000원에 양도하였다는 주장인 바, 처분청은 쟁점 아파트 입주권을 청구인이 86.7.31 서울특별시로부터 17,684,000원으로 취득하여 청구외 OOO에게 27,400,000원에 양도하였다고 보아 위 실지거래가액을 기준으로 자산양도차익계산하여 89귀속분 양도소득세 2,924,090원 및 동방위세 290,400원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.3.27 심사청구를 거쳐 90.7.3 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점 아파트를 분양받을 수 있는 권리는 OO동 OOO(구번지 OOOOO의 주택 철거 보상으로 받은 입주권을 84.1 청구외 OOO에게 2,000,000원에 매매하였고, 이를 양수받은 위 OOO은 청구외 OOO에게 3,500,000원에 양도한 사실이 확인되고 최종매수자인 청구외 OOO이 청구외 OOO으로부터 27,400,000원 전매 취득하였음이 확인됨에도 처분청은 청구인이 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 이 건 과세하였으나 처분청에서 청구외 OOO으로부터 입수한 매매계약서에는 청구인의 인장이 찍힌 바도 없고 청구인이 계약서상의 대리 매도인 OOO 또는 영수인 OOO에게 매매를 위임한 사실 또한 없을 뿐만 아니라, 위 OOO으로부터 입수한 매매대금수령영수증에서 영수인이 OOO, OOO 부부임이 나타나 있고 청구인이 계약금, 중도금, 잔금등 어느 일부라도 영수하였다는 하등의 증거를 찾아볼 수 없는 실질적인 매도인인 OOO에게 과세함이 타당함에도 처분청은 사실관계의 조사도 하지 아니하고 징세의 편의상 청구인에게 과세한 것은 부당하므로 이 건 과세는 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 위 아파트를 양도한 것이 아니고 입주권을 84.1월경 양도한 것으로 주장하고 있어서 이부분 관련 자료를 보면, 청구인은 84.1월 입주권을 양도했다는 증빙으로 청구외 OOO에게 작성해 준 포기서를 제출하고 있고 동 포기서에 내용은 OO동 OOOO 지상가옥등에 대한 보상금과 권리를 위 OOO에게 위임한다는 내용으로 금액의 표시는 없다. 또 청구인의 권리금에 대한 신고내용을 보면 88.11.22 판결에 의한 권리금 2,000,000원으로 신고기한이 훨씬 지난 89.2.17에야 신고되었고, 청구인과 청구외 OOO간에 88.6.17 체결된 매매예약(가등기서류)를 보면 양도가액이 20,000,000원으로 되어 있으며 청구인은 쟁점 아파트에 88.3.17 전입하여 88.10.11까지 거주한 사실이 주민등록표에 의하여 확인이 되고 있다. 첫째, 청구인은 쟁점 아파트를 취득할 수 있는 권리를 84.1월 양도했다고 주장하면서 당사자간에 사실과 다르게 작성될 수 있는 권리포기서(금액표시 없음)이외 객관적인 증빙을 제시못하고 있고, 둘째, 84.1월 입주권을 양도했다면 84.2월 양도소득세 예정신고를 했어야 하는데 쟁점 아파트 양도후 89.2.17에야 판결문에 본인이 진술한 금액을 기준으로 신고를 하였고, 셋째, 청구인은 증빙으로 판결문을 제시하고 있으나 동 판결은 민사판결로서 판결내용이 객관적으로 진실하다는 증거 능력은 없다 할 것이다. 넷째, 주민등록표에 의하면 쟁점 아파트에 88.3.11 전입하여 88.10.11까지 거주한 사실이 확인되고 있고, 또 88.6.17 청구인과 청구외 OOO간에 체결된 매매계약서로 보아 84.1월 당해 아파트의 입주권을 양도했다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다.

4. 쟁점 이 건 아파트 입주권의 양도인지, 또는 아파트의 양도인지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점 아파트 입주권을 86.7.31 서울특별시로부터 17,684,000원으로 취득하여 청구외 OOO에게 27,400,000원에 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점 아파트 입주권을 청구외 OOO에게 양도한 것이 아니고 84.1경 청구외 OOO에게 2,000,000원에 양도하였다는 주장인 바, 살펴보면, 청구인은 쟁점 아파트 입주권을 68.10.20부터 84.3.28까지 거주하여 온 서울특별시 강남구 OO동 OOO소재 무허가주택 13평이 도시재개발로 철거됨에 따라 그 보상으로 서울시로부터 취득한 것임을 알 수 있는 바, 청구인은 쟁점 아파트 입주권을 실제 추가 납입금을 마련치 못하여 84.1(일자미상)청구외 OOO(당시 이웃원주민)에게 2,000,000원에 양도하고 위 OOO은 84.1.12 청구외 OOO에게 3,500,000원에 위 OOO은 청구외 OOO에게, 위 OOO은 청구외 OOO에게 27,400,000원에 양도하였음에도 처분청은 마치 청구인이 청구외 OOO에게 직접 양도한 것처럼 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 사실관계를 조사치 아니하고 과세한 것이라는 주장인 바, 실제 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였는지, 아니면 청구외 OOO에게 양도하였는지에 대하여 조사하여 본 바, 첫째, 청구인이 84.1 쟁점 아파트 입주권을 청구외 OOO에게 매매대금 2,000,000원에 양도한 사실에 대하여 양수인인 위 OOO의 거래사실확인서 및 청구인 이 위 OOO에게 작성하여 준 쟁점 아파트 입주권에 대한 포기각서의 상태로 보아 청구인이 쟁점 아파트 입주권을 청구외 OOO에게 양도한 사실을 부인하기는 어렵고, 둘째, 쟁점 아파트 입주권을 청구인이 청구외 OOO에게 매매가액 27,400,000원에 양도한 것이라 본 데 대하여 살펴보면, 쟁점 아파트의 등기부등본상 당초 소유자는 청구인 OOO으로부터 청구외 OOO에게 88.6.17 소유권 이전등기되어 있음을 알 수 있어 청구인이 직접 청구외 OOO에게 양도한 것처럼 보여지고 있으나, 청구외 OOO이 청구인을 상대로 서울지방법원 북부지원에 제소한 소유권 이전등기 청구 소송시에 위 OOO이 제시한 청구인과 청구외 OOO간에 체결한 매매계약서 내용을 보면, 매매대금 총 27,400,000원으로 기재되어 있어 청구외 OOO이 쟁점 아파트 입주권을 27,400,000원으로 양수한 사실을 알 수 있는 한편, 실제 청구외 OOO에게 양도한 쟁점 아파트 입주권의 실지소유자는 매매계약서상 거래상대방이 매도인 OOO 대(代) OOO과 매수인 OOO이라고 기재되어 있으나 위 OOO의 성명 날인이 없을뿐만 아니라 매매대금 수수관계를 조사하여 본바, 매매대금수령은 청구외 OOO과 OOO(OOO의 부인)이 하였음이 위 OOO이 서울지법 북부지원에 소유권 이전등기 청구소송 제소시 제시한 매매대금지급 영수증사본에 의하여 확인되므로 청구외 OOO에게 양도한 쟁점 아파트 입주권의 실지소유자는 청구외 OOO임이 확인된다 할 것이다. 쟁점 아파트는 청구인이 소유 무허가건물을 철거하는 대가로 서울시로부터 서울시가 신축하는 아파트를 최초로 분양받은 자로 분양일(86.5.27)로부터 2년간 전매금지특약에 따라 매매가 금지되어 있는 점 때문에 쟁점 아파트 입주권을 청구인이 부여받은 후 이를 청구외 OOO에게 양도와 동시에 포기서를 작성하고 이에 근거하여 사후(88.4.11)에 양도각서를 교부하고 청구외 OOO은 물론 위 각서를 소지한 제3자가 위 입주권에 기하여 아파트분양 신청을 하여 동호수가 결정되는 경우, 청구인이 위 각서에 따라 소유권 이전등기 절차에 필요한 서류등을 협조하기로 되어 있으나, 청구외 OOO으로부터 쟁점 아파트를 양수한 청구외 OOO 위 각서도 동시에 소지하였는 바, 청구외 OOO은 위 각서 내용에 따라 청구인에게 쟁점 아파트의 소유권이전등기에 필요한 서류를 협조요청하자 청구인이 이에 협조하지 않자 위 OOO은 재판에 의하여 청구인으로부터 쟁점 아파트 소유권 이전에 필요한 서류 제시를 받은 사실을 위 서울지법 동부지원 판결문에서도 알 수 있다 할 것이다. 위 사실들을 모아 볼 때 최종매수자인 청구외 OOO에게 쟁점 아파트 입주권을 양도한 자는 청구인이 아님이 분명하다 할 것이다. 따라서 쟁점 아파트의 전매과정을 재조사하여 실지 양도소득이 있었던 자에게 과세함은 별론으로 하고 청구인이 쟁점 아파트 입주권을 청구외 OOO에게 2,000,000원 양도하였다는 청구주장은 위 사실로 보아 부인하기는 어렵다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.