취득시기를 언제로 볼 것인지 여부(경정)

[주 문] 동작세무서장이 90.2.14자로 청구인에게 결정고지한 90년도 수시분(88년도 귀속) 양도소득세 51,099,240원 및 동 방위세 10,449,380원은 쟁점부동산의 취득시기는 잔금청산일인 85.11.8로 하고 양도가액은 128,428,503원(청구인 지분)으로 하 여 그 과세표준 과세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 동작구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 서울시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 530.7평방미터를 주식회사 OO산업으로부터 112,265,600원에 취득(계약일: 83.4.2)하고 이를 88.9.16 청구외 OOO외 1인에게 136,425,000원에 양도한 것으로 하여 88.10.31자로 처분청에 양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 청구인 신고가액(양도분)을 부인하고 이 건 토지의 취득시기를 연불계약조건으로 보아 1차 중도금 지급일인 83.4.16로 인정하여 90.2.14자로 청구인에게 88년도 귀속분 양도소득세 51,099,240원 및 동 방위세 10,449,380원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.12 심사청구를 거쳐 90.6.30자로 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 530.7평방미터를 83.4.2 총액 120,000,000원(추후 112,265,600원으로 변경됨)에 취득하기로 매매계약을 체결하고 당일자에 계약금 11,000,000원을 지급한 후 83.4.16자와 83.4.30자에 중도금을, 83.6.15, 83.6.30, 84.7.4과 85.11.8 4차에 걸쳐 잔금을 지불하여 취득한 후 동 토지가 지하철 2호선이 통과하는 도로변 환기통이 건축선에 근접하여 건물의 건축시 필요한 출입구 확보의 문제점이 있어 현재까지도 나대지로 방치되어 있는 등 인근대지에 비하여 저가로 거래될 수 밖에 없는 사유가 있어 청구외 OOO, 동 OOO의 토지거래확인서와 매매계약서의 내용과 같이 88.7.5 총액 136,425,000원(청구인 지분은 1/2인 68,212,500원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고 88.8.28 잔금을 수령한 후 88.10.31 자산양도차익 예정신고와 함께 양도소득세 1,912,716원과 동 방위세 192,276원을 자진납부하였음에도 처분청에서는 신고한 양도가액이 신빙성이 없다 하여 소득세법 시행규칙에 의한 기준시가(환산가액)로 양도차익을 산정하여 전시의 처분을 함은 부당하며, 또한 쟁점토지의 양도시기가 88.9.7에는 다툼이 없으나 취득시기가 잔금청산일인 85.11.8이어야 함에도 처분청은 연불조건부 취득이라 하여 계약금외의 첫회 부불금 지급일인 83.4.16을 취득일로 하였으나 쟁점토지는 개별약관이 아닌 매매계약서에 의한 취득이고 청구인의 자금사정과 쟁점토지의 환지확정지연에 따른 당초 대금의 지연 지급일뿐 당초 약관도 없고 계약서 내용대로 지급된 것도 아니며 쟁점토지의 인도 시기 역시 85.11.8이어서 소득세법상의 연불조건 취득이 아니므로 잔금청산일인 85.11.8 이어서 소득세법상의 연불조건 취득이 아니므로 잔금청산일인 85.11.8을 취득시기로 인정함이 정당하다고 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견 청구인은 청구외 OO건설주식회사(청구외 OO OO지구 토지구획정리사업조합에서 위임받은 법인임)와 83.4.2 총액 120,000,000원(추후 112,265,600원으로 변경됨)에 청구외 OOO와 공동으로 매매계약을 체결하고 중도금까지의 대금 60,000,000원은 계약서대로 수수하고 잔금은 당초 계약상의 지급일인 83.6.15에 20,000,000원만 지급한 후 3회에 걸쳐 32,265,600원을 85.11.8까지 4차에 걸쳐 지급하여서 계약에 의한 첫회 대금지불일부터 잔금청산일까지의 기간이 2년 7개월이 소요되었고, 전시한 매매계약서의 첨부인 [체비지 매매계약조건]에 “계약 체결후 본 토지에 대하여는 을(청구인)이 관리할 책임을 진다”라고 계약조건이 있는 점, 85.12.27 작성한 매도증서상의 매도년월일이 83.4.2 인 점 및 88.10.31 청구인이 신고한 신고서상의 취득일 역시 83.4.2로한 점에서 이 건 쟁점토지의 취득은 연불조건에 해당한다고 인정되므로 처분청에서 당해 일자를 취득일로 하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당한 것으로 보여지고, 잔금청산일을 취득일로 하여야 한다는 청구주장은 관계법리를 오해한 것으로 보여져 이를 받아들일 수는 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 양도가액을 기준으로 하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 OO건설주식회사로부터 서울시 서초구 OO동 OOOOOO의 대지 530.7평방미터를 85.12.27(85.12.27은 등기부상 접수일이고, 계약일은 83.4.2 임) 112,265,600원에 취득하여 88.9.16 청구외 OOO외 1인에게 이를 136,425,000원에 양도한 것으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액(청구인지분: 56,175,000원)을 부인하고 취득시기를 연불조건 취득으로 보아 계약금 이외의 중도금 지급일인 83.4.16로 인정하고 양도가액은 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였는 바, 청구인은 양도가액이 계약서 등 관련증빙자료에 의하여 확인되고 있음에도 이를 인정하지 아니함은 부당하며, 양도가액을 부인한다 하더라도 이 건의 잔금청산일은 85.11.8이므로 동 잔금청산일을 취득시기로 인정함이 정당하다고 주장하고 있다. 이 건 부동산의 양도시 시행된 관계법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항에서 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제1항에서는 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 같은조 제4항에서는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우(2호는 생략함)로 규정하고 있고 같은법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다(각호는 생략함)”라고 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산을 법인으로부터 취득하고 그 취득한 금액에 대하여 다툼이 없는 이 건에 있어 청구인이 주장하는 취득시기와 양도가액을 인정할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다. 먼저 청구주장 취득시기에 대하여 살펴보면, 이 건 부동산을 청구인이 취득하면서 작성한 당초 계약서에 의하면 면적은 177.6평, 매매대금은 120,000,000원으로 하고 잔금청산일은 83.6.15로 되어 있으나 처분청이 OO건설주식회사에 조회하여 회신온 문서내용을 보면 면적(160.54평)과 매매대금(112,265,000원)이 변경되었고, 대금정산내역도 매매대금 112,265,600원 중 잔금 2,265,600원을 85.11.8자로 정산된 사실이 영수증과 법인장부에 의하여 확인되고 있고 계약서 내용상에도 매매조건이 연불조건이라는 내용의 표시도 있지 아니하므로 이 건의 부동산 취득시기는 소득세법 시행령 제53조 제1항의 규정에 따라 잔금청산일인 85.11.8로 인정함이 정당하다할 것이고, 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 매매계약서와 양수자의 확인서에 의하면 쟁점부동산의 양도가액이 136,425,000원으로 되어 있으나 청구인이 동 금액을 인정받으려면 대금정산내역에 따른 명백한 거증자료(금융자료 등) 제시가 있어야 함에도 이의 자료를 제시하지 못하고 있고, 지하로 전철이 통과하는 왕복 4차선의 도로변에 위치한 이 건 토지 530.7평방미터를 83.4.2 취득에 대한 매매계약을 체결하고 이를 88.9.16 양도하면서 청구주장의 양도가액과 취득가액과의 차액이 24,159,400원에 불과한 점, 처분청이 서초구청에 조회하여 회신한 문서에 첨부된 토지등 거래계약신고서에 의하면, 양도자인 청구인과 OOO, 양수장인 OOO, OOO 4인이 공동으로 날인하고, 쟁점부동산의 거래가액을 256,857,207원으로 신고한 사실이 확인되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장의 양도가액은 신빙성이 있다고 보기는 어렵고 쟁점부동산의 양도가액은 당사자인 4인 모두가 공동으로 확인하여 서초구청장에 신고한 금액인 256,857,207원이 더 신빙성이 있다고 보아지므로 이와 다른 실지거래가액이 달리 확인되지 아니하는 한 청구인 지분의 양도가액은 128,428,603원으로 인정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.