부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 OO구 OO동 OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 인천시 남구 OO동 OOOO OOOOO OOOOO 대지 232.3평방미터(공유토지 697.1평방미터중 청구인 지분 3분의 1)를 85.2.28 취득하여 동지상에 복합건물 330.06평방미터(공유복합건물 697.12평방미터중 청구인 지분 2분의 1상당, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.12.26 신축한 후 이를 88.9.28 양도하고 88.10.31 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 증빙서류가 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증하기에는 신빙성이 없다고 보고 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도소득세 7,359,200원 및 동 방위세 1,579,380원을 90.2.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.4.14 심사청구를 거쳐 90.6.30 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 88.9.28 양도하고 88.10.31 자산양도차익 예정신고시 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고 납부한 데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 이 건 양도소득세를 경정고지하였으나 청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서상의 토지취득가액 132,600,000원은 실지거래가액임이 당해 토지매매계약서 등에 의하여 확인되고 있고, 양도가액 190,000,000원도 청구인과 청구외 OOO이 함께 건물을 신축하여 청구외 OOO에게 양도하고 받은 금액(청구인 지분 1/2)임이 관련매매계약서 등에 의하여 확인될 뿐만 아니라 청구인이 88.10.31 예정신고 하였으므로 이 건 쟁점부동산이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 결정하여야 함에도 처분청은 청구인의 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 이 건 쟁점토지를 청구외 OOO외 1인으로부터 132,600,000원에(청구인분 44,187,318원) 84.10.11 취득한 것으로 계약이 체결되어 있고 위 지상에 85.12.19 철근콘크리트조 스라브즙 근린생활시설 330.06평방미터를 신축한 사실이 건축물 관리대장에 의하여 확인되고 있으며 양도시의 계약서를 보면 청구인의 1인이 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 190,000,000원에 양도한 것으로 계약이 체결되어 있고 건물은 신축분으로 이 부분 증빙은 제시하지 못하고 있다. 위 사실관계를 모두어 살펴보면, 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 사인간에 사실과 다르게 작성될 수 있는 매매계약서 이외에 동 거래내용을 사실로 볼만한 객관적인 금융자료 등을 제시하지 못하고 있고 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도시까지의 기간에 전국의 부동산 가격이 대폭 상승했고 또 당해지역의 토지에 대한 국세청 기준시가가 194.6%(취득시 평방미터당 87,492원, 양도시 170,328원) 상승했는데 청구인이 제시한 증빙가액은 110%(취득 44,187,318원, 양도시, 48,682,838)원에 불과하므로 이 건 청구인이 제시한 증빙자료에 신빙성이 없어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 청구인이 85.2.28 청구외 OOO 및 OOO와 공유로 취득한 대지 697.1평방미터중 청구인과 청구외 OOO 지분 대지 464.6평방미터 지상에 복합건물 697.1평방미터(청구인 지분 330.06평방미터)를 85.12.26 신축하여 88.9.29 청구외 OOO에게 양도한 사실에는 처분청도 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 대지분은 85.12.18 매매대금 44,187,318(총 매매대금 132,600,000원 중 3분의 1 상당)으로, 건물분은 양도시 건물가액을 환산한 40,610,049원으로 하고, 양도가액은 89.9.8 매매계약서상의 매매대금 190,000,000원중 청구인 지분 토지·건물의 기준시가 비율로 안분계산한 92,541,692원(대지 48,682,838원, 건물 43,858,854원)으로 하여 예정신고를 하고 동 금액이 실지거래가액이라고 주장하면서 이에 대한 매매계약서 사본등을 제시하고 있어 이 건 쟁점부동산의 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되는지를 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도시의 매매계약서 등 증빙서류의 원본을 제출하지 못하고 있는 바, 청구인이 85.2.28 매입한 쟁점부동산의 토지분 매매계약서 사본을 보면, 청구인외 2인이 청구외 OOO외 1인으로부터 84.10.11에 매매대금 132,600,000원으로 하여 계약금 10,000,000원을 84.10.11에 지불하고 중도금 없이 잔금 122,600,000원을 84.11.25에 지불하기로 약정하면서 소개인도 없이 계약체결이 되어 있을 뿐 아니라 소유권이전등기가 매매잔금 일로부터 3개월후인 85.2.28자로 지연등기된 데 대한 소명자료를 제시하지 못하고 있으므로 동 매매계약서의 신빙성이 의심스럽고, 청구인이 쟁점부동산의 건물을 직접 신축하였다고 하면서 동 건물신축에 따른 증빙서류를 일체 제시하지 못하고 있다. 그리고 쟁점부동산의 양도시 매매계약서 사본을 보면, 청구인외 1인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 88.9.8에 매매대금 190,000,000원에 계약을 하면서 계약금 20,000,000원을 88.9.8에 중도금 65,000,000원은 88.9.10에 잔금 105,000,000원은 88.9.28자에 각각 지불하기로 약정하고 소개인 OOO 입회하에 체결한 것으로 되어 있으나 동 계약서상의 소개인 OOO이 부동산 소개업자도 아니고 주소 및 전화번호와 주민등록번호 등이 기재되어 있지 아니하여 이 건 매매계약서의 사실 여부를 확인 할 수 없을 뿐 아니라 동 매매대금중 청구인이 지급받은 금액에 대한 입증자료로 계약서 사본이외에 거래상대방의 거래사실확인서와 금융자료 등을 제시하지 못하고 있고, 또한 쟁점부동산의 토지지역에 대한 국세청 기준시가를 대비하여 볼 때 취득시(평방미터당 87,492원)보다 양도시(평방미터당 170,328원)에 지가상승이 194.6% 상승한 데 반하여 청구인이 주장하는 쟁점부동산 토지의 지가상승율은 110%에 불과한 점을 종합하여 보면 이 건 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 신빙성 있는 것으로 보아 받아들이기에는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.