청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액에 의해서 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울 서초구 OO동 OOOOOOO OOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은곳 소재 OOOO OO OOOO 연립주택(건물 71.49평방미터 및 대지지분 66.74평방미터 이하 “쟁점연립주택”이라 한다)을 87.1.16(등기원인일) 취득하여 89.4.19(등기접수일) 양도하고 89.5.18에 실지거래가액을 취득가액 61,500,000원, 양도가액 70,500,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 90.2.16 89년 귀속분 양도소득세 3,385,120원 및 동 방위세 801,670원을 청구인에게 결정고지하였고 청구인은 위 처분에 대하여 불복하여 90.4.13 심사청구를 거쳐 90.6.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점연립주택을 주택건설업자인 청구외 OOO으로부터 62,500,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 70,500,000원에 양도하고 취득당시의 매매계약서는 분실하여 그 거래상대방의 매매사실확인서 및 인감증명서와 양도당시의 매매계약서, 거래상대방의 매매사실확인서 및 인감증명서를 첨부하여 실지거래가액에 의거 자산양도차익 예정신고 및 납부를 하였음에도 불구하고 처분청이 청구인이 취득당시의 계약서를 제출하지 못한 이유만을 들어(추후에 동 계약서를 제출하였음) 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 인정하지 아니하고 기준시가에 의한 양도차익을 추가결정하는 것은 실질과세원칙에 위배된 처분이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점연립주택의 취득가액이 62,500,000원이며 양도가액이 70,500,000원이라고 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있다는 점, 청구인이 쟁점연립주택을 보유하고 있던 89년 상반기에 전반적으로 부동산가격이 급격히 상승하였고 일반적인 부동산가격상승추세를 반영하고 있는 기준시가를 보면 취득가액(18,508,812원) 대비 양도가액(37,072,756원)이 200%로 상승한 점들로 미루어 볼 때 청구인이 취득가액 62,500,000원에다 보유기간(약 2년3개월) 동안의 은행예금이자를 가산한 금액에도 미치지 못하는 70,500,000원에 양도하였다고 하는 주장은 신빙성이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 취득가액 및 양도가액에 의해서 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 이 건의 처분경위를 보면, 앞에서 살펴 본 바와 같이 청구인이 쟁점주택의 양도에 대하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 관한 증빙을 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 이를 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 전시한 부과처분을 청구인에게 한 것임을 알 수 있고 청구인은 위 처분에 대하여 청구인이 신고한 금액은 실지거래가액임이 명백함에도 처분청이 특별한 이유없이 이를 부인함은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 먼저 청구주장 취득가액이 사실과 부합하는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 자산양도차익 예정신고당시에는 취득당시(86.9.27 작성)계약서를 분실하여 그것 대신 거래상대방의 확인서 및 동인의 인감증명서만을 제출하였다가 차후(90년도)에 거래상대방(주택건설업자)으로부터 동 계약서를 재발급받아서 이 건 심리자료로 제출한 바 있으나 그 계약서에는 필요적 기재사항인 건물 및 대지의 분양면적 및 등기면적의 기재가 없고 거래쌍방이 모두 당초 작성된 계약서 원본을 보관하고 있지 아니하며 당초 분양가액을 입증하는 여타 증빙서류를 일체 제시하지 못하고 있어 취득계약일로부터 3년이상 경과한 후에 다시 작성한 위 계약서 내용이 사실과 부합한다고 볼 수 없다 할 것이다. 다음으로 청구주장 양도가액이 사실과 부합하는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 양도가액에 대한 거증으로 매매계약서, 거래상대방 확인서 및 동인의 인감증명서를 제시하고 있으나 양도당시의 계약서는 사법서사(청구외 OOO)가 작성한 검인계약서로서 동 사법서사의 사건처리부에 의하면 계약서상 계약일자(89.3.14)보다 1달 이상 경과한 89.4.18에 사건접수하여 계약서를 소급작성한 것임이 확인되고 있고 동 사법서사의 직원(사무장)의 말에 의하면 부동산 거래에 있어서 사법서사는 실지거래내용은 알 수 없고 거래당사자들의 요구에 따라서 등기이전신청을 위한 구비서류로 사후작성하여 관할구청에 검인받은 것이라고 하는 점(청구인과 거래상대방은 89.3.14 당초 계약당시 원래 계약서는 작성하지 아니하였다고 주장하고 있으나 통상적으로 볼 때 믿기 어려운 점), 쟁점연립주택의 인근에 있는 복덕방(상호 OO부동산)에 비치된 매물기록부에 의하면 89년 2월경(청구인의 양도시기 1달전)에 같은 빌라2동(다동 102호 및 가동 109호)이 90,000,000원에 매도신청되어 있음이 확인되는 점들로 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액 70,500,000원을 실지 거래가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 이상에서 살펴 본 바와 같이 청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액은 모두 실지거래가액으로 확인되고 있지 아니한다 할 것이므로 처분청이 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.