취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989부1OO2 / 국심1989서1585

[주 문]

1. 서대문세무서장이 90.7.3 청구인에게 한 86년도 귀속분 양 도소득세 571,147,970원 및 동방위세 114,380,600원의 처분은, 별지부동산 목록의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양 도차익을 산정하고, 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 280.4평방미터는 취득가액은 실지거래가액으로 하며 양 도가액은 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정을 준용하여 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 외 6필지 대지 2,309.4평방미터와 위지상건물 429평방미터(이하“갑부동산”이라 한다)를 86.9.10(일부토지의 지번은 86.8.14 소유권이전됨) 청구외 OOO에게 양도하고 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 외 1필지 1,574평방미터(이하“을부동산”이라 한다)를 86.10.23 OOO, OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.2.16 위 2건의 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 86년도 귀속분 양도소득세 571,147,970원과 동방위세 114,380,600원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.19 심사청구를 거쳐 90.7.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인이 82년도초에 취득하여 그지상에 82.6.14 주유소를 신축하여 경영하다가 86.9월 양도한 “갑부동산”과 84.6.30 취득하여 86.10.28 양도한 “을부동산”에 대하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 신고납부를 마쳤는데 처분청이 청구인의 탈루소득을 조사하는 과정에서 쟁점부동산의 양도가 투기거래에 해당된다고 하여 전시의 양도소득세를 부과하였으나 “갑부동산”은 주유소를 신축하여 양도할 때까지 본인명의로 경영하였고 “을부동산”은 주택신축 목적이었으나 자금사정악화로 (자동차정비사업을 목적으로 한국토지개발공사로부터 부지매입) 부득이 양도하였는데 이 건 부동산거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조(양도소득)제4항 및 같은법시행령 제170조(양도소득 금액의 조사결정) 제4항 제2호의 규정을 모두어 보면 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나, 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서, 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우는 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 위 규정에 해당되는 거래를 재산제세 조사사무처리규정(국세청 훈령 제916호 84.1.1 시행) 제72조 제3항에서

1. 부동산을 투기목적으로 취득하여 미등기 상태로 단기 전매한 때

2. 위장가공인을 거래과정에 개입시켜 전매하는 거래

3. 선의의 실수요자를 위장하여 부동산 및 부동산에 관한 권리를 취득하여 전매하는 거래

4. 기타 제1호 내지 제3호에 준하는 거래로서 객관적으로 투기행위로 인정되는 거래

5. 국세청장, 지방국세청장 및 세무서장의 부동산 거래 특별조사나 관계기관의 조사로 제1호 내지 제4호에 준하는 투기거래로 판명된 때라고 규정하고 있다. 이 건의 사실관계를 보면 청구인은 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 외 6필지 대지 2,309평방미터를 취득하여 위 지상에 주유소를 신축한 후 86.9.10 양도한 사실이 있고 또 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 외 1필지 1,574평방미터를 86.10.28 양도한 사실이 있다. 그리고 처분청 조사내용을 보면 82.3월부터 88.9.20 기간동안에 이 건 부동산 이외에 3건의 주유소를 신축하여 양도한 사실이 있고 3건의 다른대지와 전답을 취득하여 양도한 사실이 있는 바, 부동산 투기거래로 많은 소득을 얻어 호화생활을 하는 사람으로, 청구인이 이 건 부동산을 취득하여 양도한 것은 부동산 투기목적의 거래이외 달리 선의의 실수요자로 보아지지 아니하므로, 처분청이 이 건의 거래를 앞에서 열거한 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항의 규정에 의한 투기거래로 보아 양도당시의 실지거래가액을 확인하여 실지거래가액으로 결정한 처분에 달리 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 토지를 구입하여 건물을 신축한 후 약 4년동안 주유소를 경영하다가 그 주유소를 양도한 경우와, 토지를 구입하여 2년이상 보유하다가 주택신축을 위하여 건축허가를 받은 후, 주택을 신축하는 과정에서 그 주택의 대지를 양도한 것이 부동산 투기거래에 해당된다고 보아, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 부동산의 양도당시에 시행된 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령(89.8.1 개정전의 것) 제170조 제4항 제1호에서 “국가·지방자치단체, 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”와 제2호에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래·기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방이 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 다르고, 또한 그 부동산 거래가 투기거래냐 아니냐에 따라 양도차익 계산방식이 달라, 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 다음으로 이 건 부동산거래의 거래상대방이 누구인지를 보면, “갑부동산”중 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 280.4평방미터는 서울특별시로부터 취득하였고, 그 이외의 부동산은 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 사실이 처분청의 조사내용과 부동산등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 그러므로 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 280.4평방미터에 대하여는, 그 부동산거래가 투기거래냐 아니냐에 불구하고, 위에 열거한 법령에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정할 수 있다 하겠으므로 그 부동산의 양도에 대하여도 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유없고, 그이외의 개인간의 부동산거래가 투기거래에 해당하느냐 아니냐에 대하여 살펴본다. 국세청장은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 위임을 받아 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제916호, 87.1.26 개정이전의 것) 제72조 제3항에 “3. 국세청장 의견”에서 열거한 바와같이 투기거래에 해당하는 5개의 유형을 열거하고 있다. 그러므로 이 건 부동산거래가 투기거래에 해당하는 5개의 유형에 해당하는지를 보면, 첫째, “갑부동산”은 청구인이 82.3월부터 청구외 OOO외 5인으로부터 인접한 토지를 매입하여 82.6.14 (보존등기일) 주유소를 신축하였고, 둘째, 청구인은 82.5.24부터 “갑부동산”에서 석유사업법 제14조의 규정에 의하여 석유판매업을 영위한 사실이 서울특별시 강서구청장에게 신고한 석유판매업 사업개시 신고서에 의하여 확인되고, 셋째, 청구인은 “갑부동산”에서 82년도부터 86년도까지 계속해서 4년동안 연평균 약 18억원 상당액의 석유류를 판매한 사실이 양천세무서장이 당심에 제출한 사업자세적관리카드에 의하여 확인되고 있으며, 넷째, 청구인은 “을부동산”은 거주할 주택을 신축하기 위하여 84.6.30 취득한 후 84.9.OO 서울특별시 종로구청장으로부터 건축허가(허가번호 84-175호)를 받고 주택을 신축중이었던 사실을 나타내는 거증으로

① 건축사무소 OO건축(대표:OOO, 소재지:서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO)과 공사감리계약을 체결한 사실을 나타내는 공사감리계약서 사본

② 서울특별시 종로구청장으로부터 건축공사기간 연기승인을 받은 사실을 나타내는 승인서

③ 공사과정에서 도로점유사용료를 납부한 사실을 나타내는 도로점유사용료 납부영수증

④ 택지조성공사를 하는 과정에서 흙을 구입하고 그 흙을 운반한 사실을 나타내는 운수회사의 확인서를 제시하고 있으며 다섯째, 청구인은 “갑부동산”을 양도(즉 주유소)하고 청구외 OOO과 공동으로 자동차정비업을 영위하기 위하여, 한국토지개발공사로부터 서울특별시 강서구 OO동 OOOOOO 대지를 대금의 분납조건(84.7.12～87.1.12)으로 매입하고 그곳에 OO공업이라는 상호로 85.7.31 사업자등록을 한 사실을 나타내는 부동산 매매계약서와 사업자등록증사본을 제시하고, 여섯째, 자동차정비업을 영위하기 위하여 공동으로 토지를 구입한 청구외 OOO이 갑자기 사망(86.5.5)하였기 때문에 토지의 분납대금을 납부할 자금이 부족하여 “을부동산”까지도 양도하였다는 거증으로 청구외 OOO의 사망진단서를 제시하고 있다. 위에 열거한 사업을 종합하여 볼 때, 청구인은 “갑부동산”을 취득하여 주유소를 경영하다가 자동차정비업을 영위하는 과정에서, 업종전환과 아울러 자금부족 때문에 이 건 부동산을 양도한 것으로 보여진다. 그러하다면 청구인의 이 건 부동산거래는 “3. 국세청장 의견”에서 열거하고 있는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 어디에도 해당되지 아니한다고 판단된다. 따라서 처분청이 이 건 부동산 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세등을 부과한 처분은 부당한 것으로 보여진다. (국심 89부1OO2, 89.2.9, 국심89서1585, 89.3.24 동지) 다만, 앞에서 열거한 바와같이 서울특별시장으로부터 취득한 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 대지 280.4평방미터는 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정을 준용하여 실지양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 보여진다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별지) 부 동 산 목 록 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 712.6평방미터 〃 OOOOO 405.7평방미터 〃 OOOOO 405.8평방미터 〃 OOOOO 405.8평방미터 〃 OOOOOO 및 OO 99.1평방미터 위지상건물 492.24평방미터 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO 814평방미터 〃 OOOOOO 760평방미터