양도소득세 등을 부과함에 있어 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액 000원이 사실인지 여부(기각)

[참조결정] 국심1987서0816

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 225평방미터, 건물 260.72평방미터(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 88.1.12 취득하여 89.5.11 양도한 사실에 대하여, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.20 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 31,709,180원 및 동방위세 6,341,830원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.16 심사청구를 거쳐 90.6.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 쟁점주택은 본래 4세대의 전세입주자들이 거주하고 있었던 주택으로서, 주택관리상태가 불량하여 전세입주자들이 보수를 요구하였으나, 청구인은 주택보수비용을 감당할 능력이 없어서 부득이 취득가액인 120,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 쟁점주택의 취득당시의 거래상대방의 확인서, 양도당시의 매매계약서사본과 거래확인서, 중개인의 거래사실확인서, 청구인이 작성한 취득 및 양도경위서를 그 거증으로 제시하고 있다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하나, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으며, 대통령령이 정하는 경우를 소득세법시행령 제170조 제4항에서 규정하고 있는 바, 제3호에서 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있고, 동법시행규칙 제82조의 2 제4항에서는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하므로서 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 확정신고기간 이전에 양도자가 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택을 89.5.11 양도하고 소득세법 제95조에 의한 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하여 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하였으나 소득세법 제100조에 의한 과세표준 확정신고기간인 90.5.31 이전인 90.3.16 국세청장에게 심사청구를 제기한 사실이 있으므로 실지거래가액이 확인된다면 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세 등을 과세할 수 있다고 보아지므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 사실인지를 보면, 청구인은 이 건 주택을 청구외 OOO로부터 120,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 120,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 양도당시의 매매계약서, 취득당시의 거래상대방의 확인서등을 제시하고 있는 바, 양도당시의 매매계약서에는 계약일자, 중도금지급일자, 잔금지급일자 등이 전혀 기재되어 있지 아니하였고 또한 89년도초에는 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보아 120,000,000원에 취득하여 1년이상 보유하다가 은행예금이자도 보충되지 아니한 120,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 양도소득세 등을 부과함에 있어 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액 120,000,000원이 사실인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 앞의 “3. 국세청장 의견”과 같이 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항, 같은법시행령 제170조 제4항, 같은법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정과, 청구인이 90.3.16 이 건 관련 심사청구서를 처분청에 제출한 사실로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액이 제시한 증빙에 의하여 사실로 밝혀진다면 그 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다.(국심 87서816, 87.6.29외 다수 같은취지결정) 다음으로 청구인은 이 건 주택을 88.1.12 120,000,000원에 취득하여 89.5.11 120,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 “2. 청구주장”에서 열거한 증빙을 제시하고 있는 바 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점주택의 취득 및 양도시기는 일반적으로 부동산가격과 전세보증금이 급상승하였던 시기이고 쟁점주택의 소재지는 일반적으로 서울특별시내에서도 다른지역보다 부동산가격상승폭이 컸던 지역임을 감안할 때 1년이상 보유하다가 취득가액으로 양도하였다는 주장은 납득하기 어렵고, 둘째, 청구인은 기준시가(122,187,480원)보다도 더 낮은 가액으로 쟁점주택을 양도하였다고 주장하나 일반적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 통례인데, 쟁점주택의 기준시가가 실지거래가액보다도 더 높은 특별한 이유를 발견할 수 없고, 셋째, 부동산을 취득하여 양도하는 경우 부동산중개인 수수료, 취득세, 등록세등의 부대비용을 부담하게 되는데, 부동산 가격이 상승한 시기에 쟁점주택을 양도하면서 취득가액으로 양도하였다는 것은 납득하기 어렵고, 넷째, 청구인은 취득당시의 매매계약서를 제시하지 못하고 거래상대방의 거래사실확인서만을 제시하고 있으며, 양도당시의 매매계약서도 중도금이나 잔금지급일자등이 기재되어 있지 아니한 바, 그 증빙들은 쟁점주택의 매매당시에 당사자간에 약정한 내용을 사실대로 기재한 증빙이라고는 볼 수 없으므로 그들 증빙만으로는 실지거래가액을 확인하기 어렵고, 다섯째, 청구인이 제시하는 확인서 등은 이 건 관련 불복청구와 관련하여 거래당시 이후에 작성된 것으로서 사실과 다르게 작성될 수도 있다는 점을 배제할 수 없다 하겠다. 위에 열거한 것을 종합해 볼 때 청구인이 제시한 증빙으로서는 쟁점주택의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보여진다. 그러하다면 쟁점주택의 양도에 대하여는 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여야 할 것인 바 처분청의 당초처분은 정당하고 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.