아파트가 실지로 국민주택 규모(85평방미터)이하 인지 여부(경정)

[주 문]

1. OO세무서장이 90.2.16 청구인에게 결정고지한 88년도 귀속분 양도소득세 3,352,279원 및 동방위세 875,000원의 처 분은 양도소득세율 40%를 30%로 하여 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOOO(부동산 등기부상의 면적은 105.44평방미터이며 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 85.11.7 취득하여 88.3.31 양도한 사실에 대하여, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.2.16 청구인에게 88과세년도분 양도소득세 3,352,270원 및 동방위세 875,000원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.2 심사청구를 거쳐 90.6.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 85.11.7 쟁점아파트를 55,500,000원에 취득하여 88.8.31 65,000,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 해당 양도소득세를 경정하여야 하고, 설령 기준시가로 양도차익을 산정하더라도 쟁점아파트는 실질적으로 국민주택 규모이하이므로 세율은 40%가 아닌 30%를 적용하여 해당세액을 산정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트의 취득가액이 55,500,000원, 양도가액이 65,000,000원이라 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없는 것이고, 쟁점아파트를 55,500,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 65,000,000원에 양도한 점은 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우, 청구주장의 실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 이 건 양도자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 당초처분은 잘못이 인정되지 아니한다. 다음으로 이 건의 아파트가 전용면적이 25.659평으로서 국민주택규모이하이므로 30%의 세율을 적용하여야 한다는 주장에 대하여는 등기부등본 및 건축물관리대장에는 면적이 105.44평방미터 (31.8평)로 등재되어 있고, 등기부등본상의 면적은 소유자가 권리를 행사할 수 있는 전용면적이라 할 것이므로, 등기부등본에 의하여 국민주택 규모이상임이 확인되는 이 건의 경우 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부와, 쟁점아파트가 실지로 국민주택 규모(85평방미터)이하 인지를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 85.11.7 쟁점아파트를 55,500,000원에 취득하여 88.8.31 65,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다. 그런데 청구인은 청구주장을 뒷받침하는 거증으로 부동산매매계약서 사본과 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 88.8월에 양도하였고, 쟁점아파트는 서울시내에 다른 지역보다 가격상승폭이 큰 지역으로 알려진 서초구 OO동에 소재하고 있고, 부동산가격은 일반적으로 상승하는 추세에 있는 사실등을 종합해 볼 때 85.11.7 에 55,500,000원에 취득한 주택을 약 2년10개월후인 88.8월에 65,000,000원에 양도하여 9,500,000원의 매매차익을 남기고 양도하였다는 청구인의 주장은 일반사회통념으로 볼 때 받아들이기 어렵다 하겠다. 그리고 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래가액이라고는 볼 수 없는 것이고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니할 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것이다. 그러나 이 건의 경우 쟁점아파트를 2년10개월이상 보유하다가 9,500,000원의 매매차익을 남기고 부동산가격이 일반적으로 상승하던 시기인 88.8월에 양도할 수 밖에 없었던 특별한 이유를 발견할 수 없고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 진실이라는 구체적이고 명백한 거증자료가 없다. 그러므로 처분청이 쟁점연립주택의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 다음으로 쟁점아파트가 소득세법 제70조 제3항 제1호 후단에서 규정하고 있는 주택건설촉진법의 규정에 의한 국민주택규모(85평방미터)이하인지를 보면, 쟁점아파트의 부동산등기부에는 전용부분의 건물의 면적이 105.44평방미터로 등기되어 있으나, 첫째, 당심이 쟁점아파트를 분양한 OO공영주식회사에게 조회한 바 1979년도에 준공한 쟁점아파트의 실질적인 전용면적은 국민주택규모(85평방미터)이하인데 아파트의 계단, 에레베이타, 복도등 일부 공용면적을 전용면적에 포함하여 등기하였기 때문에 국민주택규모이상(105.44평방미터)으로 등기된 것이라고 회신하였고, 둘째, 쟁점아파트를 분양할 당시에 전용면적이 국민주택 규모이하이기 때문에 쟁점아파트의 공급에 부가가치세가 과세되지 아니한 사실(전용면적이 국민주택규모이상인 아파트를 분양할 경우에는 부가가치세가 과세됨)이 분양계약서의 사본에 의하여 확인되고 있으며, 셋째, 쟁점아파트의 분양당시의 분양안내서에도 쟁점아파트의 전용면적이 84.825평방미터로 표시되고 있다. 위의 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점아파트의 실질적인 전용면적은 국민주택규모이하라고 보여진다. 그러하다면 부동산등기부상의 등기면적에 불구하고 국세기본법 제14조 및 소득세법 제7조 제2항의 규정에 의하여 양도한 재산의 실질내용에 따라 세율을 적용하여야 할 것인 바, 국민주택 규모이하인 쟁점아파트의 양도에 대하여 소득세법 제70조 제3항 제1호 후단의 규정에 의한 세율 30%를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 이유있다고 보여지고 처분청의 당초처분은 부당하다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.