청구인이 거래한 토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 구로구 OO동 OOOOO OOOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울시 노원구 OO동 OOOOO외 1필지 대지 2,016평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.6.8 취득하여 89.2.1 양도한 후 이에 대한 예정신고를 하지 아니한 바, 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도소득세 12,499,640원 및 동 방위세 2,499,920원을 90.1.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.3.15 심사청구를 거쳐 90.6.23 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 88.6.8 취득하여 89.2.1 양도한 데 대하여 처분청에서는 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하였으나 이 건 쟁점토지는 개발제한 구역내의 공원용지로서 매매가 이루어지기 어려운 토지인데다 토지거래허가지역으로 되어 있고 청구인이 당초에 매수하게 된 동기에 있어서도 물품대금조로 인수하게 된 것이며 양도하게 된 내용도 차용금을 갚을 수가 없어서 처분하게 된 것이다. 또한 토지거래허가과정이 지연되어 매도등기가 늦게 된 것으로 거래사실에 허위가 있을 수 없는 것이다. 처분청 조사에서도 위 토지가 단기간 매매임으로 거래사실을 확인하기가 용이함에도 이에 대한 사실조사도 없이 청구인의 주장은 거짓이라고 한다면 진실을 밝힐 수 있는 방법이 없다 할 것이고, 법이 있고 재산제세 조사사무처리규정이 있음에도 이에 따라 조사결정하지 아니함은 부당한 처분이라 할 것인 바, 이 건 청구인이 청구외 OOO으로부터 67,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 72,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 실지거래가액에 의하여 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 이 건 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 67,000,000원에 취득하여 청구외 OOO에게 72,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도당시의 매매계약서, 확인서등을 제시하고 있다. 그러나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의하여 청구주장의 진실성을 보면, 양도당시 매매계약서상 계약일은 88.10.17 이고 잔금지급일이 88.11.17 이나 소유권의 이전은 잔금지급일로부터 3개월이 되는 89.2.15 에 이전되었음에도 이에 대한 정황 설명이 없고 또한 대금결제 내용의 금융자료 등 거증에 의하여 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액은 사실로 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 거래한 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 관련 법령 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고 있고 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 동법 시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 “영 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다”고 규정하고 있는 바, 이 건 청구인이 쟁점토지를 89.2.8 양도하고 이에 대한 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였다 하더라도 소득세법 제100조에 의한 과세표준 확정신고기간 이전에 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 67,000,000원에 취득한 후 이를 담보로 하여 청구외 OOO로부터 88.7.4 에 20,000,000원을 차용하였으나 동 금액을 변제하지 못하게 되어 청구외 OOO에게 72,000,000원에 양도한 것이라고 주장하면서 취득 및 양도당시의 매매계약서와 거래사실확인서등을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득시 매매계약서상의 매매대금은 67,000,000원이나 동 계약서상의 계약금이 17,000,000원, 중도금이 20,000,000원, 잔금이 20,000,000원으로 구분 작성되어 있어 이를 합하면 57,000,000원으로 매매대금과는 10,000,000원의 차이가 있어 동 매매계약서의 신빙성이 의심스럽고, 쟁점토지의 양도시 매매계약서상 대금청산은 88.11.17 자에 이루어 졌는데 토지등기부등본에는 89.2.1 을 매매원인으로 하여 89.2.15 자로 접수된 사실이 확인되고 있어 90일이나 늦게 등기가 지연되었음이 확인되고 있는 바, 청구인은 등기지연 이유가 토지거래계약허가를 89.2.3 자로 받았기 때문이라고 하나 등기원인일 89.2.1 과는 무관할 뿐만 아니라 양도대금에 대한 금융자료(수표이면 기재 또는 예금통장에 입금확인 등)등을 일체 제시하지 못하고 있으며, 또한 청구인은 쟁점토지를 취득시 물품대금조로 취득한 후 차용금 20,000,000원을 갚지 못하여 양도하게 된 것이라고 주장하고 있으나 취득시 물품대금에 대한 거래명세 및 거래금액등에 대한 입증자료와 양도시 차용금 20,000,000원에 대한 이자 및 원금반제 또는 양도시 매매대금에서 차감공제 여부에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 대하여 청구인이 제시한 매매계약서등은 신빙성이 인정되지 아니하므로 청구주장 이유없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 전시 법령 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.