부동산 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 신고대로 실지거래가액에 의할 것인지 아니면 기준시가에 의할 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOO O OOOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서, 87.1.27 경기도 남양주군 미급읍 OO리 OOOO OO 대지 327평방미터 및 지상 건물 680평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 이를 88.5.2 청구외 OOO에게 양도하고 88.6.28 실지거래가액(양도가액 275,000,00원, 취득가액 280,000,000원)으로 예정신고한 데 대하여, 처분청은 신고가액을 부인하고 기준시가로 하여 90.1.16 이 건 양도소득세 27,434,340원 및 동방위세 5,486,860원을 고지하자, 청구인은 신고가액이 정당하다 하여 이에 불복 90.6.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점 부동산을 대부분 타인 자금으로 280,000,000원에 취득하였기 때문에 과다한 금융비용지출로 인하여 자금사정이 어려워 불가피하게 양도하다 보니 취득가액보다도 낮은 275,000,000원에 양도하고 신고한 바 있으므로 신고대로 과세하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의거 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 각각의 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하는 것으로, 이는 양도자가 자산양도에 따른 예정신고 또는 확정신고시에 증빙서류를 갖추어 관할 세무서에 제출하여야 됨은 물론 그 제출된 서류가 사회통념상 진실한 거래가액인 것임을 확인할 수 있어야 되고, 특단의 사정에 의해 부득이 양도차손이 발생한 것임을 입증하여야 될 것이다. 그렇다면 이 건의 경우, 거래에 따른 필요경비를 감안하지 않더라도 5,000,000원의 손실이 있었을만한 구체적인 입증사실이 전혀 없고, 또 사회통념상 청구인이 주장하는 실지거래가액을 신빙성있는 것이라고는 인정되지 아니하므로 결국 기준시가에 의해 양도차익을 계산하고 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 보여진다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은 쟁점 부동산 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 신고대로 실지거래가액에 의할 것인지 아니면 기준시가에 의할 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 쟁점 부동산 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 당초 신고한 취득·양도 실지거래가액을 사회통념상으로 볼 때 신빙성이 없다하여 이를 부인하고 기준시가에 의거 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점 부동산을 대부분 타인자금으로 280,000,000원에 취득하였기 때문에 과다한 금융비용지출로 인하여 자금사정이 어려워 불가피하게 양도하다 보니 취득가액보다도 낮은 275,000,000원에 양도하고 신고한 바 있으므로 신고대로 과세하여 달라는 주장인 바, 살피건대, 부동산은 일반적으로 기간이 경과됨에 따라 그 시가가 상승하는 것이고 또 상승된 가액으로 양도되는 것이 일반적인 거래관행임에도, 청구인은 위와 같은 일반적인 거래관행에 불구하고 쟁점 부동산을 취득가액보다 낮게 양도함으로서 손실을 보았다는 주장이나, 이와 같은 주장을 하기 위해서는 양도·양수에 따른 금융자료등 객관성 있는 증빙자료를 제시하여야 할 것임에도 단지 양도·양수자의 거래확인서만을 증빙자료로서 당심에 제출하고 있는 바, 이는 현실적인 측면에서 살펴볼 때 아무런 객관성이 보장되는 것도 아니어서 청구주장은 이유없는 반면, 처분청은 세법상 신고된 실지거래가액이 그 진실성에 있어서 의심이 가는 경우 이를 부인하고 재조사하여 확인된 실지거래가액에 의하거나 기준시가에 의거 과세할 수 있는 것으로 이 건도 이와 같은 이유때문에 기준시가에 의거 이 건 과세한 것은 달리 아무런 잘못이 없는 것으로 보인다 하겠다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.