청구인이 아파트를 서울특별시로부터 취득한 것으로 볼 수 있는지의 여부(경정)

[참조결정] 국심1990서0475

[주 문] OO세무서장이 1990.2.16 청구인에게 납세고지한 양도소득세 7,424,950원 및 동방위세 1,484,990원(처분청은 당초 청구인의 자진납부세액을 공제하지 아니하고 결정하였다가 1990년 8월 이를 공제하여 양도소득세 6,873,160원 및 동방위세 1,429,820 원으로 경정하였음)의 부과처분은 양도 및 취득가액을 기준 시가에 의해 결정하여 해당 과세표준 및 세액을 재경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOO 소재 OOOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로, 등기부등본등에 의하면 서울특별시 양천구 O동 OOO 소재 OOOOOOOOO OOOO OOOO OOOO(대지 90.31평방미터, 건물 97.92평방미터, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1986.12.30 서울특별시로부터 취득하여 1989.1.21 청구외 OOO에게 양도하고, 양도소득세 예정신고기한이 경과된 후인 1989년 3월(일자미상) 양도가액은 국세청기준시가에 의해 74,800,000원으로, 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제3항의 환산가액에 의해 67,567,206원으로 산정하여 양도소득세 551,790원 및 동방위세 55,170원을 자진신고·납부한 것으로 되어 있는 바, 이에 대하여 처분청에서 청구인이 쟁점아파트를 지방자치단체인 서울특별시로부터 취득한 것으로 보고 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정을 적용하여 취득가액은 서울특별시의 분양가액인 50,774,140원으로, 양도가액은 검인계약서상의 매매가액인 75,000,000원으로 결정하여 1990.2.16 양도소득세 7,424,950원 및 동방위세 1,484,990원(처분청은 당초 청구인의 자진납부세액을 공제하지 아니하고 결정하였다가 1990년 8월 이를 공제하여 양도소득세 6,873,160원 및 동방위세 1,429,820원으로 경정하였음)을 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.6.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 서울특별시의 쟁점아파트분양에 당첨된 청구외 OOO가 서울특별시의 공급가격 50,774,140원중 계약금 10,000,000원만을 납부한 상태에서 OOO에게 권리금 500,000원을 포함하여 10,500,000원을 지급하고 서울특별시장과 쟁점아파트에 대한 OOO의 권리의무승계계약을 체결하여 쟁점아파트를 취득하였는 바, 청구인의 쟁점아파트 취득은 서울특별시로부터 직접 분양받아 취득한 경우가 아니므로 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호를 적용함에 있어서 서울특별시와의 거래로 볼 수 없고, 따라서 청구인의 쟁점아파트 양도에 대해서는 양도가액은 국세청기준시가(74,800,000원)에 의해, 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제3항의 환산가액(67,567,206원)에 의해 결정하여 양도소득세를 부과하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구인은 쟁점아파트 취득시 서울특별시로부터 직접 분양받지 않았다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 위와 같은 청구인의 주장은 막연한 것으로서 신빙성이 없어 보이고, 한편 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점아파트를 서울특별시로부터 분양받은 것으로 되어 있고, 취득시 실지거래가액은 서울특별시의 분양가액인 50,774,140원으로, 양도시 실지거래가액은 검인계약서상의 매매가액인 75,000,000원으로 각각 확인되고 있으므로 취득 및 양도시 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 청구인이 쟁점아파트를 서울특별시로부터 취득한 것으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 위 쟁점사항에 대해 살피건대, 먼저 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호 및 동법 시행령 제170조 제4항 제1호에 의하면 양도·취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하되 『국가·지방자치단체·기타 법인(이하 “법인등”이라 한다)과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우』등의 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정되어 있고, 소득세법 제23조 제1항 제2호 및 동법시행령 제44조 제4항을 보면 양도소득은 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 등의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다고 규정되어 있으며, 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에는 소득세법중 소득에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정되어 있는 바, 법인등이 분양하는 아파트에 당첨된 자에게 권리금을 지급하고 법인등과 권리의무승계계약을 체결하여 아파트를 취득한 경우 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정을 적용함에 있어서는 민법상 당사자가 채무의 중요한 부분을 변경하는 계약을 함으로써 신채무를 성립시키는 동시에 구채무를 소멸케하는 효과를 갖는 갱개계약의 법률적 효과에 따라 당해 아파트취득은 법인등과의 거래에 해당된다는 견해가 있을 수 있겠고, 세법상의 실질과세원칙에 따라 법인등과의 거래에 해당되지 않는다는 견해가 있을 수 있겠으나, 소득세법상 아파트당첨권 양도가 양도소득세과세대상이 되고 실지거래가액에 의해 양도소득세부과시 그 권리금이 아파트취득가액에 산입되는 이상 세법상의 실질과세원칙에 입각하여 당해 아파트취득은 법인등과의 거래에 해당되지 않는 것으로 봄이 타당하다고 판단된다(유사심판례 83서 262, 1983.6.8 및 90서475, 1990.6.13). 다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 서울특별시장과 청구외 OOO간의 쟁점아파트 공급계약서와 서울특별시장과 청구인간의 권리의무승계계약서, 양천구청장이 이 건 대리인에게 통지한 공문(주택 OOOOOOOOOO, 1990.8.6) 및 청구외 OOO와 청구인간의 쟁점아파트 매매계약서 등을 보면 청구인은 청구외 OOO가 서울특별시장과 1986.5.29 쟁점아파트공급계약을 체결하고 계약금 10,000,000원을 지급한 상태에서 매매대금을 권리금 500,000원을 포함하여 10,500,000원으로 하여 청구외 OOO와 1986.9.20 쟁점아파트(당첨권) 매매계약을 체결하고 서울특별시장과 1986.10.2 쟁점아파트에 대한 OOO의 권리·의무승계계약을 체결한 후 중도금 및 잔금을 서울특별시에 납부함으로써 1986.12.30 서울특별시장으로부터 청구인 명의로 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기를 마친 것으로 되어 있고, 당심의 자료제출요구에 따라 여의도세무서장이 제출한 심리자료를 보면, 청구외 OOO는 쟁점아파트당첨권 양도에 대하여 1986.10.2 양도가액 10,500,000원, 취득가액 10,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 함과 동시에 양도소득세 225,000원, 동방위세 22,500원을 자진납부한 것으로 되어 있는 바, 청구인은 서울특별시의 쟁점아파트 분양에 당첨된 청구외 OOO가 계약금만 납부한 상태에서 OOO에게 동 계약금 및 권리금을 지급하고 서울특별시장과 권리의무승계계약을 체결하여 중도금 및 잔금을 서울특별시에 납부함으로써 쟁점아파트를 취득한 것으로 인정된다. 그러하다면 소득세법 시행령 제170조 제4항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 청구인의 쟁점아파트 취득은 서울특별시와의 거래에 해당되지 않는다 하겠고 또한 동법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호에 해당되지 않는다는 점에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 바, 청구인의 쟁점아파트 양도에 대해서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 부과함에 타당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.