국민주택채권 매각차손 00원과 동 주택채권 매각시의 소개비 0원을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 용산세무서장이 90.1.22 청구인에게 한 88년도 귀속분 양도소득세 11,985,440원 및 동방위세 2,631,440원의 처분은 국민주택채권 매각차손 19,520,000원을 필요경비로 공제한 과세표준과 세액으로 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 용산구 OO동 OO OOO에 거주하는 사람으로서, 84.3.21 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO OOO OOOOO(31.255평 규모, 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 OOOO개발(주)로부터 분양가 31,255,000원 및 국민주택채권매입액 23,020,000원으로 하여 분양받아 이를 88.7.5 청구외 OOO에게 65,000,000원에 양도하고 취득가액은 분양가로 하고 양도가액은 환산가액으로 하여 예정신고납부한 데 대하여, 처분청은 취득가액은 분양가로 하고 양도가액은 실지거래가액으로 하여 90.1.22 이 건 양도소득세 11,985,440원 및 동방위세 2,631,440원을 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.6.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 84.3.21 이 건 아파트 분양당시 매입한 국민주택채권 23,020,000원을 84.4.20 청구외 OO건축설계사무소 OOO에게 3,500,000원에 매각함으로써 19,520,000원의 매각차손과 위 주택채권 매각시 300,000원의 소개비를 지급한 바 있기 때문에 이를 필요경비로 인정해 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 아파트 채권입찰제 실시에 따라 양도자가 아파트를 분양받기 위하여 주택채권을 직접 매입한 후 기히 분양받은 아파트 당첨권과 함께 주택채권을 동시에 양도한 경우에 한하여 주택채권 매입가액을 필요경비(취득원가)로 공제하는 것이므로(국세청 재산 01254-3176, 88.11.3), 이 건의 경우와 같이 위 주택채권을 이 건 아파트 양수자가 아닌 제3자에게 양도하였다면 이를 필요경비로 공제할 수 없다고 판단되고, 또, 주택채권의 중도매각과 관련한 소개비로 양도소득 계산에 있어 필요경비에 해당되는지의 여부에 대하여 보면, 소득세법 시행령 제94조 제4항에서 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 한한다고 규정되어 있으므로, 이 건의 경우 양도자산은 이 건 아파트이므로 위 주택채권 양도비가 이 건 아파트를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당된다고는 볼 수 없어 역시 필요경비로 공제될 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이 건의 다툼은 국민주택채권 매각차손 19,520,000원과 동 주택채권 매각시의 소개비 300,000원을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 이 건 아파트 분양당시 매입한 국민주택채권 매각차손 19,520,000원 및 위 주택채권 매각시 소개비 300,000원에 대해 예정신고시 신고한 바도 없고 신고하였다 하더라도 기히 분양받은 아파트와 함께 양도한 경우에 한하여 필요경비로 공제할 수 있는 것이고, 위 주택채권매각시의 소개비 역시 증빙제시가 부족하다 하여 이의 공제를 배제한 데 대하여, 청구인은 84.3.21 이 건 아파트 분양당시 매입한 국민주택채권 23,020,000원을 84.4.20 청구외 OO건축설계사무소 OOO에게 3,500,000원에 매각함으로써 19,520,000원의 매각차손과 위 주택채권 매각시 300,000원의 소개비가 지급되었다고 그 증빙을 제시하면서 이를 필요경비로 인정해 달라는 주장인 바, 국민주택매각차손이 취득원가에 포함되는지의 여부에 대하여 살펴보면, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 경우, 공제하여야 할 필요경비는 소득세법 제45조 제1항에서 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액과 양도비로 규정되어 있고, 위에서 언급하는 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 동법시행령 제94조 제1항에서 소득세법 시행령 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출한다라고 규정되어 있으며, 같은영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우와 같이 아파트 분양에 응하기 위하여는 반드시 채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨 여부가 결정되므로 채권입찰제 분양아파트를 당첨 취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다(동지 대법원 판례 86누 649, 86.12.21, 국심 89서 1606, 89.12.15) 이 건의 경우, 첫째, 청구인은 이 건 아파트를 취득하기 위하여 계약당일인 84.3.21 23,020,000원 상당액의 국민주택채권을 매입하였음이 확인되고 있고, 둘째, 청구인은 매입한 국민주택채권을 3,500,000원에 양도하였다고 주장하고 있어 당심에서 이를 각 증권회사에 조회한 바 동 조회가격이 국민주택채권 매각당시(84.4.20)의 가격과 근접(OO증권 3,469,110원, OO증권 3,119,210원, OO증권 3,004,288원)하고 있는 점등으로 비추어 볼 때, 설사 그 주택 채권의 매각에 따른 관련 증빙이 정확하게 소명되지 아니한다 할지라도 그 채권의 매도가액이 채권시세와 유사하다면 그 채권의 매각손실은 정당한 것으로 이를 인정하여야 할 것이다. 따라서 청구인이 주장하는 그 주택채권의 매각에 따른 손실 19,520,000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다. 다만, 위 주택채권매각시 300,000원의 소개비를 지급하였다고는 하나 이에 대한 아무런 증빙 제시가 없이 주장만 하고 있으므로 이를 필요경비로 인정할 수는 없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.