청구인이 주장하는 거래가액을 토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOO OO에 거주하는 사람으로서, 경기도 부천시 남구 O동 OOOOOO OO 답 330.3평방미터(이하 “O동 OOOOOO OO 토지”라고 한다)를 87.10.16 청구외 OOO로부터 취득하여 88.1.26 청구외 OOO에게 양도하고, 경기도 부천시 남구 O동 OOOOOO OO 답 497평방미터(이하 “O동 OOOOOO OO 토지”라고 한다)를 87.7.16 청구외 OOOO로부터 취득하여 88.1.26 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여, 처분청은 위 토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 90.2.16 자로 청구인에게 양도소득세 2,090,520원 및 동 방위세 209,050원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.14 심사청구를 거쳐 90.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 O동 OOOOOO OO 토지는 87.10.16 청구외 OOO로부터 14,000,000원, O동 OOOOOO OO 토지는 87.7.16 청구외 OOOO로부터 21,000,000원에 각각 외상으로 취득하였으나 대금결제를 하지 못하여 취득가액과 동일한 가액으로 88.1.26 청구외 OOO 및 OOO(OOO의 처)에게 양도하고 88.9.14 위 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 하였음에도 처분청은 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 관하여 살펴본다. 청구인은 이 건 토지의 취득가액이 35,000,000원, 양도가액이 35,000,000원이라 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있다. 그러나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 보건대, 이 건 토지를 35,000,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 35,000,000원에 양도한 점은 88년초 부동산 가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 이 건 토지의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 기준시가의 변동내용이 35.4% 상승한 점으로 볼 때 신빙성이 없으며 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재 내용의 금융자료등 거증에 의해 이 건 토지를 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 당초 처분은 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 거래가액을 이 건 토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 관련 법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 동 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 법정기한내에 자산양도차익 예정신고를 한 바 없으나 과세표준 확정신고기간 이전인 88.9.14 취득 및 양도당시의 거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 신고한 바 있으므로 동법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 따라 이 건 토지의 실지거래가액이 확인된다면 이에 의하여 과세할 수 있다고 할 것이다. 처분청이 이 건 토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세하자, 청구인은 이 건 토지O O동 OOOOOO OO 토지는 14,000,000원에 취득하여 14,000,000원에 양도하였고, 나머지 O동 OOOOOO OO 토지는 21,000,000원에 취득하여 21,000,000원에 양도하였으므로 동 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하므로 청구인이 주장하는 내용이 타당한지에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인은 청구외 OOO(청구인의 친구 OOO의 처)이 청구외 OOOO(이 건 토지의 전 소유자)에 대한 채권을 대신하여 이 건 토지를 취득하였다가 이를 청구인에게 외상으로 양도하였다고 주장하면서도 청구인은 청구외 OOO과 OOOO간의 채권·채무 내용을 밝히지 못하고 있고, 둘째, 청구인과 청구외 OOO이 친한 친구이기 때문에 대금을 지불하지 아니하고 청구인 앞으로 소유권 이전등기 하였다가 대금지불이 다소 지체된다고 하여 원래 소유자에게 다시 소유권 이전하였다는 주장은 사회통념상 이를 인정하기 어려우며, 셋째, 청구인은 취득가액과 동일한 가액으로 양도하였다고 주장하나, 청구인의 이 건 토지 보유기간O 기준시가로는 35.4% 상승하였고 또한 청구인은 실지거래가액에 대한 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있는 바, 이러한 사실을 종합하여 볼 때 청구인 주장 내용은 신빙성이 없으며 따라서 이 건 토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 과세한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.