아파트 당첨권의 양도가액을 매매실례가액 00원으로 보아 과세한 처분의 당부와 주택채권매입액중 손실금액을 취득가액에 포함되는 비용으로 볼 수 있는지 여부(경정)

[참조결정] 국심1989서1606

[주 문] 마포세무서장이 1989.12.19 청구인에게 결정고지한 양도소득 세 8,399,990원 및 동방위세 1,734,000원의 부과처분은 양도가 액을 22,000,000원으로 하고 국민주택채권 매각손실 13,692,315원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 마포구 OO동 OOOOOOO에 주소를 둔 사람으로 1988.5.2 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 OOOOOOO OOOOOOO(37평형) (이하 “쟁점아파트”라 한다)를 당첨받아 위 당첨권을 같은 날짜에 청구외 OOO에게 양도하고 자산양도차익예정신고납부(양도차익 1,000,000원)한 데 대해 당초세무조사관서인 강동세무서는 인근부동산 중개업소의 매매실례가액을 조사하여 이를 근거로 쟁점아파트 당첨권 양도차액을 15,000,000원으로 결정한 후 1989.3.31 처분청에 통보하였는 바, 처분청은 당초세무조사관서의 통보내용에 의하여 1989.12.19 양도소득세 8,399,990원 및 동방위세 1,734,000원을 결정고지함에 따라 청구인은 이에 불복하여 1990.2.16 심사청구를 거쳐 1990.6.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고 납부한 내용에 대하여 일체의 사실확인도 없이 인근부동산중개업소의 매매실례가격을 조사하여 이를 근거로 쟁점아파트 당첨권 양도차익을 자의적으로 결정한 이 건의 처분은 부당하며 또한 청구인은 1988.4.28 쟁점아파트 분양신청시 주택채권을 19,110,000원에 매입하여 같은날짜에 채권수집상에게 3,500,000원을 받고 매각함으로써 15,610,000원의 손실이 발생하였으므로 그 손실도 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 아파트 당첨권 매매계약서상의 양도가액 1,000,000원이 적정한가를 판단하기 위해 쟁점아파트 당첨권의 매수자인 청구외 OOO의 확인서를 보면 1988.5.2 OOO은 쟁점아파트 당첨권을 채권액과 프레미엄의 금액을 합하여 22,000,000원에 취득하였으며 채권은 인수한 사실이 없고 건물비는 포함되지 않는 금액임을 확인하였으므로 청구인이 프레미엄을 1,000,000원 받았다는 주장은 이유 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 쟁점아파트 당첨권의 양도가액을 매매실례가액 15,000,000원으로 보아 과세한 처분의 당부와 주택채권매입액중 손실금액을 취득가액에 포함되는 비용으로 볼 수 있는지를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점아파트 당첨권의 양도가액을 매매실례가액 15,000,000원으로 보아 과세한 처분의 당부에 관하여 살펴본다. 이 건의 과세경위 및 청구주장을 보면, 청구인이 쟁점아파트 당첨권을 양도하고 자산양도차익예정신고 납부한데 대하여 당초세무조사관서인 강동세무서는 인근부동산 중개업소의 매매실례가격을 조사하여 이를 근거로 쟁점아파트 당첨권 양도차액을 15,000,000원으로 결정하여 처분청에 통보함에 따라 처분청은 이를 근거로 하여 이 건 양도소득세등을 과세하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 처분청이 청구인의 쟁점아파트 당첨권 양도차익예정신고 납부한 내용에 대하여 사실확인도 없이 이 건을 부과함은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구주장에 대한 처분청 및 당초조사관서의 의견서에 의하면 쟁점아파트 당첨권의 양도가액은 양도당시 인근부동산의 매매실거래금액을 조사하여 15,000,000원으로 결정하였다고 되어 있으나 이를 산정한 실제매매거래가액기준대비표등 과세근거자료를 제출하지 못하고 있고, 또한 쟁점아파트의 과세시가표준액의 고시일이 1989.1.1로서 이 건 양도당시(1988.5.2)에는 동 기준시가가 고시되지 아니한 점등을 OO하면 위 처분청의 양도가액 결정은 신빙성이 없어 보인다고 판단된다. 다음으로 청구인이 쟁점아파트 분양신청시 구입한 주택채권의 매각에 따른 손실금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 경우, 공제하여야 할 필요경비는 소득세법 제45조 제1항에서 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 설비비와 개량비, 대통령령이 정하는 자본적 지출액과 양도비로 규정하고 있고, 위에서 언급하는 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 동법시행령 제94조 제1항에서 소득세법 시행령 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출한다라고 규정하고 있으며 같은 영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우와 같이 아파트분양에 응하기 위하여는 반드시 채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨여부가 결정되므로 채권입찰제 분양아파트를 당첨취득한 경우에는 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 할 것이므로 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 보아야 할 것이다(동지 대법원 판례 86누757, 1988.1.19, 국심 89서1606, 1989.12.5). 이 건의 경우에 있어서 청구인은 주택채권을 19,110,000원에 매입하여 3,500,000원에 매각함으로써 15,610,000원의 손실이 발생하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있는데 대하여 살펴보면, 첫째, 1990.8.1 OOOO은행 OO지점장의 2종국민주택채권 발행확인서에 의하면 청구인은 1988.4.28 자로 2종국민주택채권 19,110,000원을 매입하였음이 확인되고 있고, 둘째, 처분청이 제출한 쟁점아파트 당첨권의 매수자인 OOO의 확인서에 의하면 쟁점아파트 당첨권의 양도가액은 주택채권액과 프레미엄가액을 합하여 22,000,000원이라고 확인하면서 주택채권은 인수하지 아니한 것으로 되어 있으므로 청구인이 쟁점아파트 당첨권 양도시 주택채권을 이미 매각한 후 양도하였다고 볼 수 있으며, 셋째, 청구인은 1988.4.28 매입한 국민주택채권을 같은일자에 3,500,000원에 매각하였다고 주장하고 있어 당심에서 1988.4.28 경 제2종 국민주택채권(만기 20년)의 거래시세를 각증권회사에 조회한 바 동조회가격이 OO증권과 OO증권의 경우 5,417,685원(년수익율 9.7%)이고 OO증권의 경우는 5,517,057원(년수익율 9.6%)임이 확인되는데 이는 청구인의 매각대금 3,500,000원 보다는 2,000,000원정도 큰 금액임을 알 수 있다. 그러나 청구인은 청구인이 주장하는 채권매각금액 3,500,000원에 대하여 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 있다 할 수 없으므로 당심이 증권회사에 조회하여 확인한 년수익율 9.7%에 해당되는 5,417,685원을 주택채권의 매각금액으로 함이 타당하다고 판단된다. 따라서 이 건의 경우 채권매입손실액 13,692,315원(매입액 19,110,000원 - 매각액 5,417,685원)을 취득원가에 포함하면 취득가액이 13,692,315원이 되고 양도가액은 22,000,000원(양도차액 8,307,685원)으로서 처분청이 프레미엄(권리금)가액 15,000,000원으로 보아 과세한 당초처분은 부당하다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.