양도소득세액의 타당성여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동대문구 OOO동 OOOOOO OOOOOOOO OO OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서, 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 대지 469.1평방미터를 82.6.1 취득하고 위 대지위에 지하 및 지상5층건물 1,043.05평방미터(위 대지 및 지상건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 83.8.30 신축하여 청구외 OOO에게 89.3.23 양도하였는 바, 처분청이 89.12.16 청구인에게 양도소득세 91,007,960원 및 방위세 18,201,590원을 결정고지하자 이에 불복, 90.1.5 이의신청 및 90.2.15 심사청구를 거쳐 90.5.28 심판청구를 제기하였다. (당초 89.12.16 처분청의 고지세액인 양도소득세 91,007,960원 및 동방위세 18,201,590원은 90.1.5 청구인의 이의신청시 처분청이 양도소득세 49,781,840원 및 동방위세 9,956,368원으로 경정결정하였음)

2. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 89.4.27 실지거래가액(취득가액 460,968,000원, 양도가액 550,600,000원)에 의하여 예정신고·납부하였는데 처분청에서는 이 사실을 확인하지 않고 기준시가에 의하여 결정고지한 처분은 부당하며,

(2) 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하는 경우에는 양도소득세액은 531,018원이 타당하며, 쟁점부동산중 토지는 취득당시에는 환지확정일(83.7.8)이전이므로 당초 취득시 토지면적인 1,085.7평방미터를 취득가액계산시 적용하여야 하는데 처분청에서는 환지확정후의 면적인 469평방미터를 취득가액계산시 적용하는등 세액계산상의 잘못이 있으므로 위 부과처분은 부당하며 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

1. 이 건 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고가 없었더라도 과세표준확정신고일 전인 이의신청시에 청구인으로부터 실지거래가액 관련증빙이 제출되었으므로 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호 단서, 동법시행령 제170조 제4항 제3호 및 동법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다면 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는데, 청구주장의 취득가액은 당초 토지매입가액 430,000,000원에 건물의 시가표준액 30,968,000원을 합계한 460,968,000원이고 양도가액은 550,000,000원인 바, 청구인의 이상과 같은 주장은 취득에 관련된 등록세, 취득세등의 비용과 쟁점부동산 보유기간 7년여의 은행금리등을 감안할 때 사실상 손해를 보고 양도한 것이며, 이는 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 1.8배 상승한 점과 87년 및 89년 사이에 부동산가액의 대폭적인 상승이 있었던 점으로 미루어 볼 때 신빙성이 없고, 청구인이 쟁점부동산을 손해보고 양도할 만한 특별한 사유도 제시하지 않을뿐만 아니라 대금결재내용을 입증할 수 있는 금융자료등 별도의 거증도 제출되지 않은 상황에서 단지 거래사실 입증서류로 제출된 매매계약서만을 믿고 청구주장을 받아들일 수는 없으므로 이 건 자산양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 당초처분은 잘못이 없으며,

2. 쟁점부동산중 토지에 대한 토지구획정리사업 시행인가일은 76.6.25이고 이날을 기준으로 환지예정지 공고등 절차가 이루어졌을 것인 바, 토지구획정리사업 시행인가일로부터 6년이후인 82.6.1자 토지취득은 환지예정지 권리면적에 따라 매매가 이루어진 것임을 인정할 수 있으므로 청구인을 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에서의 “종전의 토지 소유자”로 볼 수는 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 (1) 청구인이 주장하는 실지거래가액의 인정여부와 (2) 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산하는 경우 취득가액계산시 환지확정된 당초취득 토지면적을 적용하는지의 여부 및 청구인이 계산한 양도소득세액 531,018원의 타당성여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 처분청의 과세경위를 살펴보면, 청구인이 82.6.1 토지를 취득하여 83.8.30 위 지상에 건물을 신축한 후 89.3.23 쟁점부동산을 양도한데 대하여, 처분청이 예정신고 무신고자로서 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 81,886,046원, 양도가액은 296,930,008원으로 하여 부과처분하였고, 이에 대한 청구인의 이의신청으로 청구인의 자진납부세액(양도소득세 6,251,150원 및 동방위세 1,250,230원) 및 취득시 토지등급적용 오류등은 처분청에 의하여 확인되어 일부 정정결정(취득가액 168,886,116원, 양도가액 309,342,303원)되었음을 이 건 처분관계기록을 통하여 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 예정신고를 이행하였음을 주장하면서 실지거래가액으로 예정신고한 취득가액 및 양도가액을 인정하여 줄 것과 또한 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 취득가액계산에 있어서는 당초취득(환지확정전)토지면적을 적용하여야 하고 양도소득세액도 531,018원이 타당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 우선 자산양도차익은 실지거래가액으로 결정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 460,968,000원, 양도가액 550,000,000원이 실지거래가액임을 주장하면서 취득 및 양도시의 매매계약서를 거증자료로 제시하고 있으나, 대지의 가격이 7년여기간(82.6-89.3)동안 불과 19% () 밖에 상승되지 않은 점과 건물의 시가표준액 (37,604,000원)을 연면적 315평인 상가건물의 시가라고 주장하는 점등은 양도당시의 기준시가가 취득당시 기준시가의 1.8배 상승한 사실이나 87-89년 사이의 부동산가격이 대폭상승한 사실에 미루어 볼 때 타당한 주장이라고 믿기는 어려우며, 쟁점부동산 소재지의 부동산가격이 기타지역에 비하여 특별히 상승하지 않은 사실이 입증되지 않을 뿐 아니라 거증자료도 취득시 및 양도시의 매매계약서뿐이므로 청구주장의 신빙성을 인정하기 어렵고, 이 건 처분청이 기준시가에 의하여 부과한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로 기준시가를 적용하는 경우 취득가액계산에 있어서는 당초 취득(환지확정전)토지면적을 적용하여야 하고 양도소득세액은 531,018원이 정당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인도 환지예정지를 취득한 사실에 대하여는 다툼이 없고 다만 환지확정전이므로 당초 취득토지면적을 기준시가계산시 취득가액산정에 반영하여 달라는 주장이나 환지예정 지구내 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 양도차익계산에 있어서 취득가액은 환지예정평수에 의하여 계산하도록 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제2호에 규정하고 있으므로 청구인주장은 인정할 수 없으며 둘째, 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세액은 531,018원이 정당하다는 청구인의 주장을 살펴보면,

① 앞서본 바와같이 청구인은 당초 취득토지면적을 취득가액 산정에 반영하여 달라는 주장이나, 소득세법시행규칙 제16조 제1항 제2호의 규정에 명시된 바와같이 환지예정평수를 취득가액 산정에 반영하는 것이 정당하며,

② 청구인은 필요경비계산에 있어서 이전경비 및 복덕방비등 실지지출비용을 필요경비로 공제하여 달라는 주장이나, 이 건 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우이므로 소득세법시행령 제94조 제5항의 규정을 적용하여 취득당시의 지방세법상 과세시가표준액의 7/100을 필요경비로 계산하는 것이며

③ 청구인은 양도소득 특별공제액을 계산함에 있어서 도매물가상승율은 8%가 정당하다는 주장이나 당심에서 국세청장이 고시한 도매물가상승율을 적용계산한 바 도매물가상승율은 5.3%가 정당한 것으로 확인되었으며,

④ 청구인은 산출세액에서 주거용면적이 전체건물면적에서 차지하는 비율에 상당한 세액을 공제하여야 한다는 주장이나 사실상 임대하고 있는 점포로서 영업용 건물에 속하는 주거용 방은 이를 점포등 영업용 건물에 포함되는 것(동지 국세청재산 01254-1433, 88.5.20)으로 보아야 할 것이므로 청구주장은 이유없다 할 것인바 처분청의 기준시가에 의한 양도소득세액 계산에 있어서는 달리 잘못을 찾을 수 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.