청구인이 토지를 취득하여 양도한 행위가 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로, 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OO 소재 대지 348.4평방미터중 132평방미터(이하“쟁점토지”라 한다)를 84.6.30 청구외 OOO외 2인으로부터 취득하여 88.2.2 청구외 OOO외 1인에게 양도한 후, 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 해당 양도소득세를 신고(과세미달로 납부세액 없음)하였으나, 서울지방국세청장으로부터 투기억제에 관련한 세무조사시 확인된 청구인의 쟁점토지 취득·양도시 실지거래가액을 통보받고 처분청에 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐, 청구인의 쟁점토지 양도를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의한 투기거래로 보아, 실지거래가액에 의해 취득가액을 61,178,805원, 양도가액을 108,549,732원으로 결정하여 90.2.17 양도소득세 20,734,570원 및 동방위세 4,146,910원을 부과함에 따라, 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 90.5.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 것은 투기거래가 아니므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세표준과 세액을 결정하여야 하고, 처분청이 투기거래로 본 근거규정인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정은 투기거래의 한계와 범위를 예측할 수 없을 정도로 추상적이거나 불명확하여, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 위임한계를 벗어난 것으로서 무효이므로 동 규정에 의거한 이 건 처분 역시 무효라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의한 것이 원칙이나 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 따라 과세하도록 규정되어 있고, 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 위법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에따라 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항은 “소득세법시행령 제170조 제4항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때.......

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바, 이 경우 “공정과세위원회”는 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 설치된 위원회임을 알 수 있다. 다음으로 이 건 과세경위를 처분청이 제시한 관계기록에 의해 보면 쟁점토지는 전체 348.40평방미터로서 청구인의 부(父)인 청구외 OOO과 공유(청구인 지분 132평방미터)로 보유하던 중 88.2.2 양도한 것이고 청구인의 부(父) OOO은 쟁점토지 이외에 서울시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 115.6평방미터 및 건물 81.5평방미터를 청구인과 공유로 보유하다 양도하는등 1981-1989간에 전국 일원에 걸쳐 총 8회 24,326.68평의 부동산을 취득하고 총8회 3,053.53평의 부동산을 양도하였으며, 취득하여 보유 또는 양도한 부동산은 대부분 실수요를 목적으로 한 것이 아닌 사실이 확인될 뿐만 아니라, 양도한 부동산중 실거래가액이 확인된 것만 해서도 총 양도가액 1,240,000,000원 정도의 규모인 점으로 볼 때 청구인과 청구인의 부(父) OOO은 투기거래자로 인정되고 쟁점토지 348.40평방미터도 청구인의 부(父) OOO이 투기거래의 일환으로 특별히 실수요목적이 없이 청구인과 공동으로 취득하였다가 거액(강남구 OO동 OOOOOO, OO와 같이 양도하여 805,000,000원의 양도차익을 얻음)의 양도차익만 남기고 양도한 사실에 따라 청구인의 주소지 세무서인 OO세무서는 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지의 거래를 투기거래로 인정하였는 바, 위 사실관계 및 앞에서 열거한 법조문에 의하여 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 행위가 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로서, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하면서 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 위 위임규정에 따라 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호는 양도소득세의 실지거래가액이 적용될 경우의 하나로서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 들고 있고, 이에 따라 국세청장은 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호 87.1.26 개정)을 마련하고 그 제72조 제3항에서 위의 소득세법시행령에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래에 관하여 부동산을 미등기상태로 전매한 때 등 여덟가지 경우의 거래로서 실지거래가액이 확인된 경우를 명시하고 있는 바, 법령이 일정한 행정기관에 대하여 법령의 내용을 구체적으로 보충규정할 권한을 위임하고 이에 따라 행정기관이 행정규칙의 형식으로 그 법령의 내용이 될 사항을 규정하였다면, 위 행정규칙은 법령의 내용과 결합하여 법규로서의 효력을 가진다고 할 것이므로 앞에서 본 바와같이 소득세법 시행령이 국세청장에게 일정한 범위의 거래를 지정할 수 있는 권한을 부여하고 이에 따라 국세청장이 훈령으로서 재산제세조사사무처리규정을 제정한 것인 만큼 이 규정은 과세의 법령상 근거가 된다고 할 것이다. (대법원 87누654, 88.3.22 동지) 한편 청구인은 쟁점토지 이외에 81년도부터 대지, 주택, 아파트, 임야, 농지등을 여러차례에 걸쳐 취득하거나 양도한 사실이 있어서 청구인이 쟁점토지를 실수요자로서 취득하여 양도한 것으로는 볼 수는 없다 하겠다. 그러하다면 청구인의 이 건 부동산거래는 재산제세조사사무처리규정 제3항 제1호부터 제7호에는 직접 해당되지 아니하지만 재산제세조사사무처리규정 제3항 제8호를 적용하여 이 건 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.