양도가액을 배율방법으로 취득가액은 환산가액으로 하여 자산양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO에 주소를 두고 있는 사람으로서 경기도 화성군 OO읍 OO리 OOOOO소재 대지 985.1평방미터(82.12.30 환지로 699.7평방미터로 됨)(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 63.3.26 취득하여 동 대지 지상에 80.7.23 건물 223.40평방미터 83.9.9 건물 504.18평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 신축하여 88.12.22 청구외 OOO에게 양도하고 양도 및 취득가액을 기준시가로 자산양도차익 계산 확정 신고 납부한 바 있으나 처분청은 쟁점 부동산중 쟁점 토지의 양도가액은 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 계산하고, 취득가액은 그 양도가액에 의한 환산가액으로 계산하여 90.2.1 청구인에게 90년도 수시분 양도소득세 90,348,190원 및 동방위세 18,118,410원을 결정 고지하자, 이에 불복하여 90.4.11 심사청구를 거쳐 90.6.8 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 결정시 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로, 취득가액은 재무부령이 정한 환산한 가액으로 양도차익을 계산 과세한 데 대하여 그 환산방법을 명시한 소득세법시행령 제115조 제3항의 규정은 취득당시 특정지역으로 고시되었으나 배율이 정해져 있지 아니한 경우에 적용하는 규정으로 본건과 같이 취득당시(63.3.26)에는 특정지역으로 고시되지 아니한 경우에는 대법원판례(86누 144, 86누 576, 86누 701호)와 같이 “특정지역내 부동산을 양도한 경우 양도차익을 배율방법에 의하려면 취득당시도 특정지역내에 소재하여야 한다”라고 판시된 것처럼 본조항을 근거로 한 부과처분은 부당하다는 주장이며, 예비적 청구로서 별첨 양도 양수시 양수인이 확인한 매매확인서 및 계약서에 의하면 쟁점 부동산의 양도가액이 170,000,000원으로 사실확인되는 바, 이는 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서 규정 및 시행규칙 제56조의 5 제5항 제1호의 규정에 의거 즉 양도가액 실가로 취득가액 환산한 가액으로 자산양도차익 계산하여야 타당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 토지의 소재지가 취득당시(63.3.26)에는 특정지역이 아니나 양도당시(88.12.22)에는 특정지역인 사실에는 서로 다툼이 없으나 처분청은 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가, 취득가액은 재무부령이 정한 방법에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 결정한 반면에 청구인은 양도 및 취득가액을 과세시가표준액으로 양도차익을 결정하여야 한다는 주장인 바, 이 건 토지 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 제4항 본문 같은법 제45조 제1항 제1호 본문은 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다고 규정하고 같은법 제60조는 기준시가의 결정은 대통령령에 위임하였으며 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목은 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 하도록 규정하고 있으며, 동조 제3항(89.8.1 개정전의 것)은 “제1항 제1호 (가)의 규정에 의한 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하고 있는 바, 이 건 토지의 경우 양도당시는 특정지역에 해당하나 취득당시는 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 사실에는 다툼이 없으므로 전시한 법 규정에 의거 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가, 취득가액은 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점

(1) 이 건 심판청구는 양도가액을 배율방법으로 취득가액은 환산가액으로 하여 자산양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분의 당부와,

(2) 청구주장 실지거래가액(양도가액)을 인정할 수 있는지 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 우선, 쟁점 (1)에 대하여 살펴보면, 청구인이 취득하여 양도한 쟁점 토지의 소재지가 취득당시(63.3.26)에는 국세청장이 정한 특정지역이 아니나 양도당시(88.12.22)에는 국세청장이 정한 특정지역인 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 다만 이 건 양도소득세를 부과함에 있어 취득가액과 양도가액의 계산을 소득세법령의 어느 규정을 적용하여 어떻게 계산할 것이냐에 대하여 다툼이 있으므로 먼저 이에 관련된 법령을 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항 본문에서 양도가액은 기준시가로 계산하도록 하고 있으며, 같은법 제45조 제1항 제1호 본문에서 취득가액도 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고, 그 기준시가의 결정방법을 법 제60조에서 “기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 방법에 의한다”라고 하여 기준시가의 결정방법을 대통령령에 위임하였으며, 이 규정의 위임을 받은 같은법 시행령 제115조 제1항에서는 토지부문에 3가지의 기준시가 결정방법을 규정하고 있다. 본 규정 (가)목에서 규정한 “배율방법에 의한 기준시가”를 적용함에 있어 취득당시 그 배율이 없는 경우가 예상되어 본 제3항에 “특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정한 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하였으나 위의 조문을 취득당시 특정지역으로 지정은 되고 단지 배율만 정하지 않은 경우에 적용하는 것으로 해석할 수 있는 여지가 있어 87.5.8자로 본 규정을 “취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는...”으로 개정함으로써 종전의 문제점을 보완하였는바, 이 건 청구인의 경우와 같이 위 개정된 시행령의 시행일인 87.5.8이후의 양도분에 대하여서는 비록 취득당시 특정지역에 해당하지 아니한 경우라도 양도당시 특정지역에 해당한다면 본 규정이 적용되는 것으로 해석하여야 할 것이고, 따라서 재무부령이 규정(소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항)한 환산가액 방법에 따라 그 취득가액을 결정하여야 할 것이다. 그렇다면 특정지역으로 고시된 지역에 소재한 토지를 양도한 청구인에 대하여 그 취득가액을 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항의 환산방법에 따라 계산한 당초 처분은 적법한 처분이라 할 것이고, 양도 및 취득가액을 모두 과세시가표준액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 관계 법리를 오해한 것으로 보여지며, 다음 쟁점 (2)에 대하여 보면, 청구인은 쟁점 토지의 양도가액 170,000,000원이라고 하면서 양도시 매매계약서 사본 및 양수인의 확인서를 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본바, 청구인이 제시한 매매계약서 사본은 형식상으로는 중개인의 날인도 없을뿐만 아니라 실지양도가액을 입증할만한 대금 수수관계 금융자료등 객관적인 거증자료 제시도 없고, 특히 쟁점 토지는 서울과 가까운 거리에 소재하는 토지로 양도시인 88.12경 부동산 경기 상승 추세등을 감안하면 청구주장 실지거래가액(양도가액)은 기준시가의 1/2정도의 가액으로 선뜻 납득키 어려움이 있다 할 것이다. 위 사실을 모아 볼 때, 청구주장 실지거래가액 또한 받아들일수가 없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.