토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOO 소재 OOOOO OO OOOOO에 거주하는 사람으로서 경기도 안산시 OO동 OOOOOO OO 대지 302평방미터(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 거래한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 등기부상 소유권변동 내용대로 청구인이 이를 81.11.12 청구외 OOO로 부터 취득, 88.6.9 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 90.1.20 청구인에게 양도소득세 3,596,800원 및 동 방위세 774,150원을 과세하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.20 심사청구를 거쳐 90.5.22 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 80.4.30 청구외 OOO으로부터 31,500,000원에 취득하여 보유하다가 88.6.9 청구외 OOO에게 45,675,000원에 양도하고 89.1.9 이에 따른 자산양도차익 에정신고 납부하였는데도 처분청이 청구인의 위 신고내용을 사실로 인정하지 아니하고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 등기부등본을 통하여 소유권 변동내용을 보면, 쟁점토지의 전소유자 OOO는 81.11.12 OOOOOO공사로 부터 소유권을 이전받아 같은날 청구인에게 소유권을 이전하였고 청구인은 88.6.9 OOO에게 소유권을 이전하였으므로 청구인은 쟁점토지를 전소유자 OOO로 부터 취득하였다고 보아야 할 것이고, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하였다고 주장하면서 청구외 OOO과 청구인간에 작성한 토지분양권 양도양수계약서와 OOO의 부동산 거래사실확인서, OOO의 거래확인서를 제시하고 있는 바, 청구외 OOO와 OOO간에 쟁점토지의 소유권 변동이 연결되지 않는 상태에서 청구인이 어떠한 경위로 쟁점토지를 취득하였는지를 명확히 하기 위하여는 청구외 OOO와 OOO간의 매매행위를 입증할 수 있는 매매계약서와 매매대금의 수수에 관한 금융자료 그리고 OOO 명의로 소유권 이전등기를 하지 않은 구체적 사유를 제시하여야 할 것이며, 위 입증서류의 제시가 없는 한 OOO의 거래확인서만으로는 OOO와 OOO간의 매매행위가 있었다고 판단할 수 없다고 할 것이다. 그리고 청구인이 청구외 OOO과 체결하였다는 토지분양권 양도양수계약서를 진실된 서류로 입증하기 위하여는 그 거래대금의 수수와 관련된 금융자료를 제시하여 청구인의 자금이 쟁점토지의 매매대금으로 지불되어졌는지가 확인되어야 할 것인데도 청구인은 위와 같은 입증자료를 제시하지 못하고 있다. 위 같은 여러 정황을 미루어 볼 때 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 취득하였다는 주장은 이유없다고 할 것이므로 쟁점토지의 등기부등본에서 나타나고 있는 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 OOO로 부터 취득하였다고 보아야 할 것이다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 취득할 당시의 실지거래가액이 확인되지 못하므로 쟁점토지의 양도차익은 기준시가로 산정하여야 할 것이며, 위와 같은 방법으로 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우, 처분청은 쟁점토지의 등기부상 소유권 변동 내용대로 청구인이 이를 81.11.12 청구외 OOO로 부터 취득 88.6.9 청구외 OOO에게 양도한 것으로 보아 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여 과세하자, 청구인은 89.1.9 자산양도차익 예정신고납부한 바와 같이 쟁점토지를 80.4.30 청구외 OOO으로부터 31,500,000원에 취득하여 88.6.9 청구외 OOO에게 45,675,000원에 양도하였다고 주장하고 있으므로 청구인이 주장하는 거래가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 첫째, 취득가액에 있어서, 쟁점토지 등기부등본 및 OOO개발공사 OO건설사무소장 회신공문에 의하면 청구외 OOO가 쟁점토지를 최초로 6,847,107원에 분양받아 대금 납부후 81.11.12 소유권 이전등기하였다가 동일자로 청구인 앞으로 소유권 이전등기한 것으로 되어 있는 반면, 청구인은 쟁점토지 분양권을 80.4.30 청구외 OOO으로부터 31,500,000원에 취득하였다고 주장하고 있으나 청구인은 동 취득경로 및 가액에 대하여 이를 뒷받침할 만한 신빙성 있는 자료의 제시가 없으며 또한 청구인은 쟁점토지 분양권을 청구외 OOO으로부터 취득시 분양잔금중 잔액 3,423,107원과 연체료를 청구외 OOO 명의로 납부하였다고 하면서도 청구인이 제시하는 취득시 매매계약서에는 동 내용이 명시되어 있지 않아 청구인 주장 취득가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없으며, 둘째, 양도가액에 있어서도, 청구인은 거래가액을 뒷받침할 만한 금융자료등 자료의 제시가 없는 바, 따라서 이 건 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우라고 할 것이므로 처분청이 위 법 규정에 따라 쟁점토지 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.