아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지 여부(취소)

[주 문] 관악세무서장이 90.2.16 자 청구인에게 고지한 89년도 귀속분 양도소득세 2,091,780원 및 동 방위세 209,170원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 관악구 OOO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로 경기도 부천시 OO동 OOOOO 소재 OOOOO OO OOOO(23평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 85.5.8 취득하여 89.6.2 양도하고 예정 및 확정신고를 한 데 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액이라고 하여 청구인이 제출한 매매계약서등 증빙서류가 신빙성이 없는 것으로 인정하고 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 청구인에게 양도소득세 2,091,780원 및 동 방위세 209,170원을 90.2.16 고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.3.22 심사청구를 거쳐 90.5.17 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 85.5.4 금21,800,000원에 취득하여 89.5.31 금 26,000,000원을 받고 양도하였는데 처분청은 그 사실을 무시하고 일방적으로 정부기준시가로 양도차익을 게산하여 과세하였으나 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실지거래가액으로 결정하여야 하는 바 당초 처분청에서는 제출서류의 진위 여부는 확인하지도 않고 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없다고 하였으나 그 진위 여부를 처분청이 확인하여야 함에도 불구하고 그런 사실없이 거짓이라 하였고, 단지 양도차액이 은행이자에도 미달한 점, 기준시가의 변동내용보다 낮은 점등을 이유로 신빙성이 없다고 하여 취득가액이 불분명한 것인지, 양도가액이 불분명한 것인지의 언급도 없이 차액이 적다는 사실만 가지고 신빙성이 없다고 하는 것은 납득할 수 없는 이유로 청구주장을 기각함은 부당하다. 쟁점아파트는 건설된지 10년 이상된 아파트로서 에레베이터 박스옆에 위치하여 어둡다는 이유로 시세보다도 낮게 시세가 형성되고 있는 쟁점아파트의 취득 및 양도시에는 전반적으로 부동산 가격이 하락시기로 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 실지거래가액이므로 이 건 처분청이 결정한 양도소득세는 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점아파트를 21,800,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 26,000,000원에 양도한 점은 89년초 부동산 가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 쟁점부동산의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 기준시가의 변동내용이 207.6% 상승(17,470,967/8,414,931)인 점으로 볼 때 신빙성이 없으며 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재 내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액을 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 관련법령을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하여 양도차익을 결정함에 있어 취득 및 양도가액 계산은 기준시가에 의할 것을 원칙으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항에서 양도 및 취득가액은 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있는 바, 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으며, 동조 제1항 본문에서 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고 있는 바, 처분청은 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액이라고 하여 청구인이 제출한 매매계약서 등 증빙서류가 신빙성이 없는 것으로 인정하여 기준시가로 계산하여 이 건 양도소득세를 결정고지한 것임을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트를 85.5.4 취득가액 21,800,000원에 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.5.31 양도가액 26,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하였다고 하면서 이에 대한 증빙서류로 매매계약서 및 거래상대방의 확인서등을 제출하고 있어 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다. 먼저 쟁점아파트의 취득가액 21,800,000원에 대한 매매계약서 등 증빙서류를 보면, 청구인은 쟁점아파트를 전소유자 OOO으로 부터 85.4.14 자 매매대금 21,800,000원에 매매계약을 하고 계약금으로 1,000,000원을 지불하고, 중도금 9,000,000원은 85.4.30 에 잔금 11,800,000원은 85.5.19 에 각각 지불하기로 하여 OO부동산(부천시 OOO동 OOOOO 소재) OOO(사업자등록번호 OOOOOOOOOOOO)의 소개로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 위 매매계약서상의 거래내용이 사실이라고 청구외 OOO과 소개인 OOO(확인일 현재 부천시 OOO동 쟁점아파트 입구에서 OO부동산 소개소 운영)가 거래사실확인서에서 이를 확인하고 있다. 다음으로 쟁점아파트의 양도가액 26,000,000원에 대한 매매계약서 등 증빙서류를 보면, 청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO에게 89.3.23 자 매매대금 26,000,000원에 매매계약을 하고 계약금으로 3,000,000원을 받고, 중도금 10,000,000원은 89.4.15 에, 잔금 13,000,000원은 89.5.31 에 각각 지불하기로 하고 기타 약정사항으로 OO은행 융자금 2,500,000원은 매매대금에 포함하되 기불입원금은 매도자에게 상환하고 잔금지불일자는 매도인과 매수인 양자와 현재 임차인과의 합의에 의하여 조기 지불할 수 있다고 약정되어 있음이 확인되고 있다. 위 매매계약서상의 약정에 따라 쟁점아파트의 매매대금 26,000,000원에서 OO은행 융자금 2,500,000원을 공제하고 청구인이 OO은행에 기불입한 원금상환액 489,859원을 가산한 23,990,000원이 청구인이 수령한 쟁점아파트의 매매대금으로 계산되어 있고, 청구인은 쟁점아파트의 89.3.23 매매계약이후 현재 전세입주자인 OOO에게 전세보증금 16,000,000원중 1,500,000원을 전세해약에 따른 계약금조로 OOO의 OO은행 통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOOOO)에 89.3.30 자 무통장입금시키고, 89.4.15 에 중도금 10,000,000원을 받아 청구인의 자 OOO의 OO은행종합통장(계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)에 동일자로 10,000,000원을 온라인 송금시키고, 잔금 10,990,000원을 약정일(89.5.31) 보다 이전인 89.4.28 자에 5,000,000원을 받아 이를 청구인의 자 OOO의 예금통장에 동일자로 5,000,000원을 온라인 송금시키고, 나머지 금액 5,990,000원은 89.5.14 자 수령하여 청구외 OOO의 전세보증금 지급에 충당하였다는 청구인 주장이 청구인이 제시한 OOO의 예금통장 등 관련 증빙자료에 의하여 신빙성 있는 것으로 인정되고 있으며, 또한 당심 조사공무원이 현장조사한 바에 의하면, 쟁점아파트가 양도시 소개인인 OO공인중개사무소 OOO의 장부상 89.1.19 자 매매가액 25,000,000원(전세금 16,000,000원)에 매물로 등재된 사실이 확인되고 있고 동 장부상 쟁점아파트와 같은 23평형의 매물시세가 26,000,000원-28,000,000원 정도이나 쟁점아파트가 10층 건물중 2층이고 에레베타 박스 앞에 위치하고 있어 상대적으로 1,000,000원-2,000,000원 정도의 차이가 있으며, 쟁점아파트가 80년 10월경에 분양된 것으로 당시 16,000,000원 정도에 분양되고 건축한지가 10년이나 되어 실지거래가액은 다른지역에 비하여 상대적으로 낮은 가액으로 거래가 형성되고 있다는 현지부동산 소개인들의 진술내용 등을 종합하여 볼 때, 이 건 청구인이 제시한 쟁점아파트의 취득 및 양도에 대한 매매계약서 등 증빙서류는 신빙성 있는 것으로 보아지므로 동 매매계약서상의 취득가액 21,800,000원과 양도가액 26,000,000원은 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득 및 양도가액 결정에 있어 청구인이 제시한 증빙서류가 신빙성이 없는 것으로 보고, 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 이 건 사실관계 조사를 소홀히 한 부당한 처분이라 할 것이므로 주문과 같이 결정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.