청구인이 양도한 토지거래를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분의 당부(취소)

[주 문] OO세무서장이 1989.12.16 자로 청구인에게 결정고지한 88 년도 귀속수시분 양도소득세 178,120,810원 및 동방위세 35,651,370원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO에 주소를 두고 OO의원(산부인과)을 운영하고 있는 의사로서, 1989.4.13 일산신도시개발지역의 주변인 경기도 고양군 원당읍 OO리 OOOOOOOO 소재 임야 3,000평을 102,000,000원에 취득한 데 대하여 서울지방국세청은 청구인을 부동산투기혐의자로 보고 위 임야 3,000평의 취득사유 및 자금출처조사를 하는 과정에서 그취득자금이 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 및 OOOOOO소재 대지 338.8평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 매각한 대금임이 입증되자, 서울지방국세청은 청구인이 쟁점토지를 1998.2.28 및 1984.7.19 에 각 1/2 씩 병원신축부지용으로 취득하였다가 당초목적에 사용하지 아니하고 1988.12.30 나대지로 양도한 것은 지가상승을 노린 부동산투기자로 보아 그 관련조사자료를 처분청에 통보하였는 바, 이를 통보받은 처분청은 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 1987.1.26)제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 이 건을 부동산투기거래로 인정하여 1988.12.16 청구인에게 양도소득세 178,120,810원, 동방위세 35,651,370원 합계 213,772,180원을 결정고지함에 따라 청구인은 이에 불복하여 1990.1.31 심사청구를 거쳐 1990.5.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 1925.3.25 생(여65세)으로 1955년 부터 30여년간 산부인과 병원을 경영하여 오던중 평생소원인 단과병원을 하나 신축하기 위하여 1983년 및 1984년도에 각 1/2씩 쟁점부동산을 취득하여 1987년도에 단과병원 신축가설계를 끝내고 본설계를 추진중에 청구인이 1988.2.8 OOO학교부속병원에 입원하여 좌측다리 절단단점액낭제거수술 및 절단단 성형수술을 받고 1989.7.6 까지 통원치료를 하게 됨에 따라 병원운영이 불가능하여 기존병원을 남에게 임대하고 동단과병원 신축계획도 포기하게 된 것이며 그후 사회사업을 하기로 결심하고 쟁점토지를 매각하여 1989.6.13 수원에 있는 OOO(고아원)을 인수하게 된 것인 바, 처분청은 청구인을 아무런 근거도 없이 부동산투기자로 간주하여 조사하는 과정에서 이 건 양도시 매매계약서 등 원시자료를 징구한 바도 없이 청구인 예금통장의 입금내역만 가지고 실지양도가액을 조사결정한 당초조사관서의 조사내용은 사실과 다르기 때문에 처분청의 처분은 부당하므로 기준시가에 의해 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO에서 OO의원이라는 병원을 운영하고 있는 의사로서 이 건 토지를 1983.2.28 과 1984.7.19 에 각 1/2씩 취득하여 1988.12.30 양도한 사실 이외에도 1989.4.13 경기도 고양군 원당읍 OO리 OOOOOOOO소재 임야 3,000평을 취득한 것을 비롯하여 1989.2.26 경북 영덕군에 잡종지 약 260평, 1983.11.22 서울시 송파구 OO동에 답9필지 약 2,117평, 1984.10.27 서울시 OO구 OO동 OOOOOOO소재 대지 약57평을 취득한 사실과 1983.1.25 OO구 OO동 OOOOOO소재 대지28평, 1983.6.30 OO구 OO동 OOOOOOO소재 대지50평 등을 양도한 사실이 전산출력자료내용에 의하여 나타나고 있는 바, 위 부동산 거래상황으로 보아 청구인이 이 건 토지를 실수요자로서 취득하여 양도한 것으로 보기는 어렵다 할 것이고, 또한 청구인이 이 건 토지의 양도대금으로 1,250,000,000원을 수령하였다는 1989.6.1 자 청구인의 확인서에서 이 건 토지의 실지양도가액이 확인되고 있으므로 처분청이 이 건 토지거래에 대해 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 결정한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 양도한 쟁점토지거래를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건의 과세경위 및 청구주장을 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1983년 및 1984년도에 각 1/2씩 병원신축부지용으로 취득하였다가 당초목적에 사용하지 아니하고 1988년도에 나대지로 양도한 것은 지가상승을 노린 부동산투기로보아 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의거 양도소득세공정과세위원회의 자문을 거쳐 쟁점토지 양도를 투기거래로 인정하여 이 건 양도소득세를 부과하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점토지에 병원을 신축하기 위하여 1987년도에 단과병원 신축가설계를 끝내고 본설계를 추진하는중에 청구인의 좌측다리수술로 병원의 운영능력이 없게되어 동단과병원신축계획을 포기하고 그대신에 사회복지사업의 일환으로 수원에 있는 OOO(고아원)을 인수하기 위하여 쟁점토지를 양도한 것인데 처분청은 쟁점토지의 매매계약서등 원시증빙자료를 징구한 바 없이 청구인의 예금통장의 입금내역만 가지고 실지양도가액을 조사결정한 당초조사내용은 사실과 다르기 때문에 기준시가에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 이 건 쟁점부동산의 양도당시 관계법령의 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호에서 양도소득세의 양도차익계산은 원칙적으로 당해자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하고 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 그자산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 또 동법시행령 제170조 제4항에서 위의 [대통령령이 정하는 경우]에 대하여 열거하면서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 1987.1.26) 제72조 제3항에 의하면 위 소득세법 시행령에서 말하는 [국세청장이 지정하는 거래]에 관하여

(1) 부동산을 미등기상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 양도한 때

(3) 미성년자명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외)·면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세과세표준액)이 5천만원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와 소득세법시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때로서 각각 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우를 규정하고 있다. 이 건 쟁점토지거래의 경우 위 국세청훈련 제1호 내지 제5호 소정의 거래에 해당되지 아니함은 동규정의 문언상 명백하다 하겠고, 처분청에서 제출한 1983년 부터 1984년 까지 청구인(남편은 없고 딸 1명만 있음)의 명의로 부동산취득 및 양도에 관한 전산출력자료를 보면 군(읍제외)·면지역에 소재하는 토지의 경우 청구인이 취득한 토지가 없는 것으로 되어 있고, 시(서울특별시 및 직할시 포함)·읍지역에 소재하는 토지로서 1984년도에 취득한 토지는 쟁점토지중 일부인 서울특별시 송파구 OO동 OOOOO 및 OOOOOOOO 소재 대지 169.7평과 같은시 OO구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 57.4평 합계 227.1평을 취득한 것으로 되어 있는 바, 위 국세청훈련 제6호 및 제7호 소정의 거래에도 해당되지 아니함을 알 수 있어 청구인과 처분청간에 청구인의 쟁점토지거래가 위 국세청훈련 제1호 내지 제7호 소정의 거래에 해당되지 아니한다는데 대하여는 다툼이 없고 제8호 소정의 거래에 해당되는지의 여부에 대하여만 다툼이 있음을 알 수 있다. 따라서 청구인의 쟁점토지양도에 대해 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정을 적용하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분이 적법한 것인지에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 제출한 가칭『OOO병원 신축계획(안)』을 보면 1987.4월 주식회사 종합건축사 사무소 환경건축(소장 OOO)이 설계한 것으로 쟁점토지소재에 지하 2층, 지상6층, 연건평 1,492.5평의 건물을 신축하는 사업계획이 확인되고, 둘째, 청구인이 제출한 진단서에 의하면 청구인은 1925.3.25 생(여, 65세)으로서 『좌측족부절단단점액낭 제거 및 절단단성형수술』을 받기 위하여 1988.2.8 부터 1989.7.6 까지 OO대학교 부속병원에 입원한 후 통원치료를 받았음을 알 수 있으며, 셋째, 청구인이 제출한 사회복지법인 OOO(고아원)의 등기부등본을 보면, 청구인은 1989.6.13 동 OOO을 인수하여 1989.11.27 이사장에 취임한 사실이 확인되고, 넷째, 처분청이 제출한 당초조사관서인 서울지방국세청의 조사내용에 의하면 서울지방국세청조사반이 이 건 조사당시 청구인이 쟁점토지를 양도할때 작성한 매매계약서등 원시증빙자료를 징구하여 실지양도가액을 확인한 사실도 없이 청구인이 예금통장 입금내역에 OO 확인서를 근거로 쟁점토지의 양도가액을 1,250,000,000원으로 결정하였는 바, 청구인의 확인서상 쟁점토지의 매매대금 수령액 1,250,000,000원(1988.12.15 자 200,000,000원, 같은해 12.21 자 350,000,000원, 1989.2.11 자 300,000,000원, 같은해 3.9과 3.16에 각 200,000,000원씩 수령)이 청구인의 예금통장(OO은행 OO동지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOO, OO투자신탁 OO지점, 계좌번호 OOOOOOOOOOOOO)의 입금일자별 합계액 1,200,000,000원(1988.12.5 자 200,000,000원, 같은해 12.21 자 300,000,000원, 1989.2.11 자 300,000,000원, 같은해 3.9 과 3.16에 각 200,000,000원씩 입금)과 서로 상이하고, 다섯째, 청구인의 위 확인서 내용중 1988.12.21 매매대금으로 수령한 350,000,000원에는 청구인이 1988.12.15 에 200,000,000원을 입금하였다가 같은해 12.19 에 동금액을 인출한 후 다시 입금한 200,000,000원이 이중 계상된 사실이 청구인이 제출한 통장내용에 의하여 확인이 되며, 여섯째, 쟁점토지의 등기부등본상 매매원인일이 1988.12.30 이고 등기접수일은 1989.1.27 인데 비해 청구인의 확인서상 쟁점토지의 매매대금수령일은 1988.12.15 부터 1989.3.16 까지로 되어 있어 이는 등기완료후에 중도금 및 잔금을 지불한 것이 되므로 일반적인 부동산매매계약관행에 모순이 되는 것이며, 일곱째, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 1988.12.30 쟁점토지의 매매대금을 전부수령하고 같은날짜에 쟁점토지의 매수인에게 채권최고액 7억원으로 근저당권을 설정한 후 다시돈을 빌려준 사실이 나타나는 한편 그 빌려준 돈의 상환금이 청구인의 예금통장에 1989.2.11 자로 300,000,000원, 1989.3.9 자로 200,000,000원, 1989.3.16 자로 200,000,000원이 예입된것이 확인되므로 동 금액도 처분청이 실지양도가액으로 본 1,250,000,000원에 포함되는등 이와같은 점을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점토지를 병원신축부지용으로 취득하였다가 건강관계상 부득이한 사유로 추진중인 단과병원신축계획을 포기하고 그 대신에 사회복지사업을 하기 위하여 쟁점토지를 양도하였다는 주장은 신빙성이 있음을 알 수 있고, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 1,250,000,000원으로 결정한 근거가 쟁점토지의 매매계약서나 양도대금 수수시 받은 금융자료등 객관적인 증빙자료에 의한 것이 아니고 단순히 청구인의 예금통장내역에 의한 청구인의 확인서인바 청구인의 확인서상 금액과 청구인의 예금통장 금액이 서로 상이하므로 처분청이 이 건 처분시 적용한 쟁점토지의 양도가액 1,250,000,000원은 신빙성이 없어 보인다 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지거래가액을 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 위법하다 하겠으므로 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하여 처분함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.