청구인의 토지양도에 따른 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고가 없다하여 양도 및 취득가액을 각 기준시가로 하여 과세한 당초처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OO OOOOO OOOOOO에 거주하는 바, 청구인이 86.4.O3 청구외 OOO로부터 취득한 경기도 OO시 OO동 OOOOO 및 같은번지의O 전 합계 O,016평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.10.5 청구외 OOO에게 양도하고 그에 대한 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니한 사실에 대하여 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 각 기준시가로하여 89.1O.16 89년도 수시분 양도소득세 16,O85,056원 및 동방위세 3,O57,000원을 부과하자 이에 불복하여 90.O.14 심사청구를 거쳐 90.5.1 이 건 심판청구를 제기하였다. O. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 86.4.O3 에 취득하여 88.10.5 OOO에게 17,11O,400원에 양도한 사실이 있고 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산하면 5,535,008원이 되는데 비록 쟁점토지 양도에 관한 청구인의 예정신고 및 확정신고는 없었다 하더라도 실지양도가액 17,11O,400원과 그에 의하여 환산한 취득가액 5,535,008원에 의하여 산출한 양도차익 11,537,39O원은 기준시가에 의하여 산출한 양도차익 36,808,1O8원 보다 적으므로 기준시가에 의한 양도차익은 실지거래가액의 한계내이어야 한다는 대법원판례에 따라 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산출함이 타당하므로 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 각 기준시가로 하여 과세한 당초처분은 부당하다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 먼저 관계 법 규정을 살펴보면, 소득세법 제O3조 제4항 규정에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 규정에서 “양도자가 법 제95조 및 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에는 실지조사결정할 수 있음을 알 수 있는 바, 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 전시 법 규정에 의한 자산양도차익예정신고 및 소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하여 처분청이 전시 법 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 국세청 기준시가로 하여 양도소득세 및 동방위세를 과세하였고 청구인은 실제 양도가액이 17,11O,400원이고 취득가액은 기준시가에 의하여 환산하면 5,538,008원이므로 양도차익을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산출하는 경우에 있어서도 실질과세의 원칙상 그 기준시가액에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을수는 없다고 주장하고 있으므로 살피건대, 청구인은 매매계약서에 의하여 쟁점토지의 양도가액이 17,11O,400원이라고 주장하고 있으나, 개인간의 거래에 있어 통상적으로 평당 몇만원으로 하여 계약함이 상례인데도 평당 O8,06O원으로 하여 백원 단위까지 정하여 계약하였으며 또한 중개인이 입회하여 계약에서 부터 잔금지급에 까지 관여함이 일반적인데도 중개인이 없는 점, 그리고 청구인이 제출한 청구외 OOO외 1인의 확인서에 의하더라도 쟁점토지지역은 평당 150,000원 이상으로 거래되고 있는 것으로 확인되고, 쟁점토지가 속한 지역이 88.1.15 에 특정지역으로 고시된 지역인 점 및 청구인이 쟁점토지의 대금지급사실을 입증할 수 있는 금융자료등 제반증빙 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등으로 미루어 보아 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되며, 또한 청구인은 전시 대법원판례를 들어 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액을 환산가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있으나 이는 양도가액이 청구인이 제출한 증빙서류 등에 의하여 확인되고 입증되는 경우에 적용한다는 것이지, 이 건의 경우와 같이 매매계약서의 진실성이 결여되어 실지양도가액의 확인이 불가능한 경우까지 적용하여야 한다는 것은 아니라고 판단되므로, 처분청이 전시 법 규정에 의하여 자산양도차익을 기준시가에 의하여 산출하고 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점토지양도에 따른 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고가 없다하여 양도 및 취득가액을 각 기준시가로 하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 86.4.O3 취득하여 청구외 OOO에게 88.10.5 양도하고도 그에 따른 자산양도차익예정신고와 과세표준확정신고를 하지 아니하자 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 각 기준시가로 하여 양도차익을 산출한 뒤 양도소득세 및 동방위세를 과세하였던 바, 이에 대하여 청구인은 청구인이 비록 쟁점토지 양도에 관한 예정신고 및 확정신고는 한 바 없다 하더라도 실지양도가액에서 그에 의하여 환산한 취득가액을 차감한 양도차익은 기준시가에 의하여 산출한 양도차익보다 적으므로 기준시가에 의한 양도차익은 실지거래가액의 한계내이어야 한다는 요지의 대법원판례에 따라 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도차익을 산출함이 타당하다고 주장하므로 살피건대, 이 건 관련 법규정인 소득세법 제O3조 제4항, 제45조 제1항 및 동법시행령 제170조 제4항(89.8.1 개정전)에 의하면 자산양도차익계산에 있어 국가·지방자치단체, 기타법인과의 거래 또는 국세청장이 투기억제를 위하여 지정하는 거래에 있어 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우와 양도자가 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하되 그 이외의 경우에는 기준시가에 의하도록 규정하고 있는 바 청구인의 쟁점토지 양도는 개인간의 거래로서, 그 양도에 따른 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고와 실지거래가액을 입증하는 증빙의 제시가 없었으므로 위 관련 법령의 규정에 의할때 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 경우로 보이며, 한편 청구인이 원용하는 대법원판례의 요지는 “기준시가에 의하여 양도차익을 산출하는 경우에도 국세기본법 제14조 제O항이나 소득세법 제7조 제O항 소정의 실질과세원칙에 비추어 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수는 없다”는 것으로서 청구인이 주장하는 바와같이 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 계산한 양도차익보다 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액을 환산가액으로 하여 계산한 양도차익이 적은 경우에는 양도 및 취득가액을 기준시가가 아닌 실지양도가액과 취득환산가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 것이 아닐뿐 아니라 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 17,11O,400원이라고 주장은 하면서도 이를 입증하는 매매계약서, 영수증 및 대금수수에 따른 관련 금융자료를 전혀 제출하지 아니하고 있어 실지양도가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘는지 여부를 가릴수도 없다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없어 보이는 반면, 이를 탓하는 청구인의 주장은 이유 없어 받아들일 수 없는 것이라고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제O호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.