실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 중랑구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로 청구외 OOO과 공동으로 같은시 서초구 OO동 OOOOO 소재 대지 363.9평방미터 및 동 지상건물 434.71평방미터(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 88.3.16 청구외 OOO로부터 취득하여 89.5.27 청구외 OOO외 1인에게 양도하고 89.6.21 처분청에 위 부동산의 청구인의 소유지분(1/2)에 대한 양도차익을 배율 적용한 기준시가(취득가액: 131,109,230원, 양도가액 150,555,997원)로 계산하여 자산양도차익 예정신고하고 당해 양도소득세 9,073,590원 및 동 방위세 1,814,710원을 자진납부한 후 위 예정신고 내용중 취득가액의 산정에 오류(취득당시 배율이 2.78배임에도 이를 5.75배로 적용한 점)있어 이를 정정하게 되면 기준시가에 의한 양도차익 이 오히려 실지거래가액에 의한 것보다 크다하여 89.12.13 처분청에 이 건 양도차익을 실지거래가액(취득가액: 330,000,000원×1/2지분 = 165,000,000원, 양도가액 373,710,250원×1/2지분 = 186,855,125원)으로 재계산하여 수정신고하면서 양도소득세 1,546,300원 및 동 방위세 309,260원을 추가 자진납부한 데 대하여, 처분청은 청구인의 위 89.12.13 자 수정신고는 국세기본법 제45조 제1항 제2호 소정의 기한을 경과한 것임을 이유로 이 건 부동산의 청구인 소유지분에 대한 양도차익을 배율 적용한 기준시가(취득가액: 71,055,483원, 양도가액: 148,643,291원)로 경정하여 과세표준 확정신고 기한전인 90.1.16 자로 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세 33,409,360원 및 동 방위세 6,681,870원을 추가 납부 고지하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 이 건 부동산을 330,000,000원에 취득하여 373,710,250원에 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 89.6.21 처분청에 자산양도차익 예정신고하였다가 실지거래가액으로 양도차익을 재계산하고 제증빙 첨부하여 과세표준 확정신고기한전인 89.12.13 자로 처분청에 과세표준 수정신고 한 바 있으므로 이 건 양도차익은 소득세법 시행규칙 제82조의 2 규정에 의거 실지거래가액으로 결정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정하여 전시 세액을 추가 고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 과세표준 신고기한전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으므로 이 건의 쟁점은 청구인이 제출한 실지거래가액의 증빙에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다고 할 것이다. 청구인이 제출한 양도 및 취득시의 증빙자료를 보면, 이 건 부동산을 88.2.10 청구외 OOO로부터 330,000,000원에 취득한 것으로 OOOO OOO의 소개로 매매계약이 체결되어 있고 동 거래 내용을 위 OOO이 인감증명을 첨부하여 확인하였고, 양도가액에 대한 증빙자료를 보면 청구인과 공동소유자인 청구외 OOO은 청구외 OOO외 1인에게 이 건 부동산을 373,710,250원에 양도한 것으로 입회인 없이 서초구청장이 검인한 계약서에 의하여 작성되었고, 동 거래내용을 청구외 OOO외 1인이 인감증명을 첨부하여 확인하였다. 살피건대, 첫째, 청구인은 양도 및 취득시의 매매계약서와 청구인에게 양도한 위 OOO과 이 건 부동산의 취득자인 OOO외 1인의 인감증명을 첨부한 거래내용 확인서외에 동 거래 내용을 사실로 볼 만한 객관적인 금융자료등을 제시하지 못하고 있고, 둘째, 부동산의 거래단위는 최소한 만원단위 이상으로 거래되는 것이 통례인데 수억원에 해당하는 부동산을 거래하면서 양도가액이 십원 단위까지 표시되어 있고, 입회인도 없이 작성된 서초구청장의 검인받은 양도시의 계약서는 소유권 이전용 부속서류로 보여지고, 실지거래가액으로는 보여지지 않는다. 셋째, 동 기간은 전국의 부동산 가격이 폭등하여 당해 지역의 양도당시 국세청 기준시가는 평방미터당 718,750-원(125,000×5.75배)이고, 취득당시 평방미터당 가액은 331,560원(108,000×3.07배)으로 동 기간에 216.8%가 상승하였으나 청구인이 제시한 증빙가액은 113.2% 상승에 불과하다. 또한 청구인은 당초 기준시가로 예정신고한 후 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 것을 주장하는데 이는 기준시가로 받을 세금을 축소하려는 의도에서 실지거래가액을 조작했다는 혐의를 갖게 하는 바, 이상 설시한 사실관계를 미루어 볼 때 청구인이 제시한 증빙자료는 그 신빙성이 없고, 따라서 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 부동산의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 처분청이 이 건 부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 예정결정하여 전시 1항과 같이 과세한 데 대하여, 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 이 건 부동산을 88.3.16 청구외 OOO로부터 330,000,000원에 취득하여 89.5.27 청구외 OOO 외 1인에게 373,710,250원에 양도하였음이 과세표준 확정신고기한(90.5.31) 이전에 제출한 제증빙에 의하여 확인되니 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장한다. 먼저 관련법령을 살펴보건대, 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호는 양도차익계산의 기초가 되는 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 양도자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하고 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제170조 제4항 제3호에서 “양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 실지거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 인정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 동법 시행규칙 제82조의 2 제4항에서 예정신고를 하지 아니하여 처분청으로부터 자산양도차익 결정통지를 받은 후 확정신고기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우도 이에 포함된다라고 규정하고 있으므로 양도자는 늦어도 과세표준 확정신고시 까지는 양도 또는 취득에 관한 증빙서류를 세무당국에 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산출받을 수 있다 할 것(대법원 86누287, 87.2.10외 다수)인 바, 이 건의 경우 청구인이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 에정신고를 하지 아니하였다가 과세표준 확정신고기한(90.5.31)이전인 90.2.7 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 처분청을 경유, 심사청구를 한 사실을 알 수 있어 전시 규정에 비추어 보아 청구인은 과세표준 확정신고기간내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 소관세무서장에게 제출한 것으로 보아야 할 것이다(국심 89선1194호, 89.9.22 외 다수). 다음으로, 이 건 부동산의 취득 및 양도가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지를 살펴보건대, 청구인은 이 건 부동산의 양도가액이 373,710,250원임을 주장하며 그 증빙으로 양도계약서등을 제시하고 있으나, 첫째, 청구인이 제시한 위 양도계약서는 소개인도 없이 작성된 것으로 특별한 사유도 없이 매매가액을 십원단위까지 기재한 것으로 보아 통상의 부동산 관행과는 다른 것으로 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 둘째, 청구인이 이 건 부동산을 보유한 기간(88.3.16-89.5.27)중에 당해 부동산의 기준시가(양도가액: 148,643,291원, 취득가액 71,255,483원)는 209.2% 상승하였음에도 청구인이 주장하는 양도가액(373,710,250원)은 그 취득가액(330,000,000원)보다 불과 113.2% 상승한 것으로 나타나며, 세째, OO은행 OO지점장이 당심에 제출한 이 건 부동산에 관한 한국감정원의 감정평가서에 의하면, 89.6.12 현재(청구인의 양도시기는 89.5.27 임) 이건 부동산이 441,104,600원으로 평가되었음이 확인되고, 일반적으로 부동산 감정평가기관의 감정액이 시가보다 낮은 수준에서 보수적으로 평가된다는 것이 공지의 사실임에 비추어 볼때 이 건 부동산을 특별한 사정없이 위 감정평가액보다 67,394,350원이나 낮은 가액으로 양도하였다고는 보기 어려운 점등이 있는 바, 위 설시한 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액은 달리 반증없는 한 이를 실지거래가액으로 받아들이기 어렵다 하겠다. 그렇다면 이 건의 경우 취득 및 양도가액중 적어도 양도가액에 대한 실지거래가액이 불분명하다 할 것이어서 취득가액에 대한 실지거래가액이 확인되는지에 대하여는 이를 더 나아가 살펴 볼 것 없이 이 건 부동산의 양도차익은 취득 및 양도가액을 모두 기준시가에 의하여 결정함이 적법하므로 결국 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.