청구인이 토지를 ○○은행 ○○지점에 직접 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 구로구 OO O동 OOOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 80.4.23 취득한 경기도 OO시 OO동 OOOOO소재 대지 959평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 89.1.27자로 청구외 OOO에게 소유권 이전한 후 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고를 이행하였는 바, 처분청은 쟁점 토지가 89.2.18자로 OOOO은행 OO지점에 소유권 이전등기된 사실등을 근거로 청구인이 OOOO은행 OO지점에 소유권 이전등기된 사실등을 근거로 청구인이 OOOO은행 OO지점에 직접 양도한 것으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 89.12.21자로 양도소득세 493,377,000원 및 동방위세 98,675,400원을 부과하였고, 청구인은 이에 불복하여 90.2.16자 심사 청구를 거쳐 90.5.10자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점 토지를 80.4.23자로 청구외 OOO으로부터 취득하여 보유하여 오던 중 청구인과 동서지간인 청구외 OOO에게 88.12.30자에 OO상호신용금고 융자금액(480,000,000원)을 제외한 435,143,300원에 양도하고 이에 따른 양도소득세를 89.1.28자로 예정신고 납부한 사실이 있는 바, 청구인이 쟁점 토지를 OOO에게 양도하게 된 경위를 보면 OOO가 건축업을 영위하면서 많은 부채를 쓰게 되어 동서지간인 청구인이 연대보증을 해 주었고 그로 인하여 채권자들이 청구인에게 보증채무를 이행하도록 압력을 가하게 되어 청구인은 그동안 청구인이 보유하여 오던 쟁점 토지가 마지막 도움이 되도록 하려는 마음에서 일단 OOO에게 최소한도의 토지가격만 받고 넘겨준 뒤 이를 이용하여 부채를 상환하도록 하려 했던 것으로서 쟁점 토지를 소유권 이전해 간 OOO는 89.2.18자로 OOOO은행 OO지점에 쟁점 토지를 1,148,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 동일자로 계약금 110,000,000원을 받아 이중 80,000,000원은 청구인이 토지대금으로 회수하였으며 중도금 450,000,000원은 OO상호신용금고의 부채를 상환토록 하였고 잔금으로 지급받은 588,000,000원은 사채를 상환하는데 사용하여 위와 같이 청구인과 OOO간에 체결한 매매계약 내용에 따라 이행된 사실이 확인되고 있음에도 처분청이 청구인과 OOO간의 거래내용을 부인한 것은 부당하며, 또한 OOOO은행 OO지점은 쟁점 토지를 매수하면서 OOO와 직접 매매계약을 체결하였고 이러한 사실은 계약서상의 당사자 자필서명이나 OOOO은행 OO지점장의 거래사실확인서(90.3.12)등에 의하여 밝혀지고 있는데도 처분청이 법인과의 거래에 있어서 그 실지거래가액을 기준으로 양도가액을 산정하면서도 그 법인과의 거래상대방인 개인의 실체를 부인하고 청구인이 쟁점 토지를 OOOO은행 OO지점에 직접 양도한 것으로 보고 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지의 양수인이라고 주장하는 OOO는 쟁점 부동산을 청구인으로부터 매입할 수 있는 능력이 없으며(전세금 16,000,000원의 주택에 거주) 연대보증채무상환의 압력에 의하여 이 건 부동산을 청구인이 OOO에게 소유권 이전하여 매매하였다는 청구주장이 객관적이고 신빙성있는 거증에 의하여 밝혀지고 있지 아니할 뿐 아니라 청구인은 전문건설업을 영위하고 있는 사업자로서 이 건 부동산을 OOO에게 소유권 이전하여 양도할만한 이유도 전혀 없다고 보여지므로 청구인이 법인과의 거래에 따른 양도소득세 부담을 회피하고자 동서인 OOO앞으로 소유권 이전한 후 다시 법인에게 양도한 것이 분명한 이 건의 경우 실질과세원칙에 따라 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 데에 잘못이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 청구는 청구인이 쟁점 토지를 OOOO은행 OO지점에 직접 양도한 것으로 볼 수 있는 것인지 여부에 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 당초 처분의 경위를 보면, 청구인이 쟁점 토지를 89.1.27자로 OOO에게 양도(소유권 이전등기)하고 89.1.30자로 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산하여 양도소득세 7,286,940원과 동방위세 1,457,380원을 예정신고납부하였는 바, 서울지방국세청에서 처분청에 대한 정기검사를 하면서 쟁점 토지의 등기부상 OOO가 쟁점 토지를 취득(89.1.27)한 후 1개월 이내인 89.2.18자로 OOOO은행 OO지점에 소유권 이전된 사실을 발견하고 쟁점 토지의 취득 및 양도대금에 대한 조사를 실시한 결과 OOO가 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 자금출처가 밝혀지지 아니한 반면에 OOOO은행 OO지점에서 쟁점 토지 취득자금으로 지급한 대금(수표)중 일부가 청구인의 구좌에 입금된 사실등이 확인됨에 따라 청구인이 법인과의 거래에 따른 양도소득세 부담을 회피하기 위하여 동서관계에 있는 OOO에게 소유권을 이전한 후 다시 OOOO은행 OO지점에 양도하였으나 그 실질내용에 있어서는 청구인이 법인에게 직접 양도한 것으로 보고 양도가액은 법인(OOOO은행 OO지점)으로부터 확인된 실지양도가액(1,148,000,000원)을 적용하고 취득가액은 확인되지 아니하여 소득세법 시행규칙 제56조의 5 제5항의 규정에 의하여 위 실지양도가액을 환산한 가액을 적용하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 밝혀지고 있다. 한편, 청구인은 쟁점 토지를 OOO에게 양도하게 된 경위는 청구인과 동서관계에 있는 OOO가 주택신축판매업을 영위하면서 청구인의 연대보증으로 많은 채무를 지게 되었고 OOO의 채무상환능력이 의심됨에 따라 청구인이 쟁점 토지를 OOO에게 양도하면 쟁점 토지에 주택을 신축하여 팔든지 또는 직접 팔든지 하여 청구인이 연대보증한 채무(약 6억 3천만원)를 상환하고 최소한도의 토지 가격을 받게 될 것으로 생각하여 양도하게 된 것이라고 주장하면서 채권자들의 사실확인서등을 제시하고 있고 OOO가 쟁점 토지를 OOOO은행 OO지점에 양도한 데 대한 거증으로는 당해 매매계약서 및 OOOO은행 OO지점장의 사실확인서등을 제시하고 있다. 살피건대, 청구주장과 같이 청구인이 OOO에게 연대보증한 채무를 상환할 목적으로 쟁점 토지를 양도할 생각을 했다면 구태여 OOO에게 양도하여 처분하는 것보다는 청구인이 직접 양도하는 것이 보다 확실한 방법이라고 사료되고 더욱이 청구인은 전문걸설업을 영위하는 사업자(OO주택 대표)로서 부동산 매매에 있어서도 재산이 거의 없는 OOO보다는 경험이나 지식이 많다고 볼 수 있으므로 청구인이 위와 같은 방법을 채택한 이유가 쉽게 납득이 되지 아니하고 있으며 청구인과 OOO간에 체결한 쟁점 토지의 매매계약서(88.11.10자)에 의하면 총매매대금을 435,143,300원으로 정하여 계약금 40,000,000원은 계약당시(88.11.10)에 중도금 200,000,000원은 88.12.7에 잔금 195,143,300원은 88.12.30자로 지급하기로 기재되어 있으나 OOO가 위 계약서상의 내용에 따라 토지 매매대금을 지급한 사실은 전혀 확인되지 아니하고 있으며 청구인 또한 이에 대한 거증을 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 처분청 조사서에 의하면 OOO는 위와 같은 금액을 지급할만한 능력이 없는 자로 밝혀지고 있어 청구주장을 인정하기 어려운 것으로 보이고, 또한, OOOO은행 OO지점에서 쟁점 토지 취득자금으로 89.2.23자 지급한 액면 50,000,000원 수표3매(수표번호 라 OOOOOOOO, 라 OOOOOOOO, 라 OOOOOOOO) 총 150,000,000원이 청구인이 대표로 있는 “OO주택”명의로 이서되어 있는 사실등이 처분청 조사시 밝혀진 것으로 나타나고 있어 위와 같은 사실등에 비추어 볼 때 비록, 청구인이 동서관계에 있는 OOO에게 쟁점 토지의 소유권을 이전시켰다가 다시 OOOO은행 OO지점에 쟁점토지의 소유권을 이전하였으나 그 실질내용에 있어서는 청구인이 OOOO은행 OO지점에 쟁점 토지를 양도한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 실질과세원칙에 따라 청구인이 OOOO은행 OO지점에 쟁점 토지를 양도한 데 대하여 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.