아파트의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 서초구 OOO동 OOOOOO OOO 소재 OOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 청구인외 OOO와 공동으로 청구외 OOO 소유 같은 곳 OOOOOO OOOO OOOO(52.3평방미터) 아파트(이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 88.7.28 법원으로부터 경락 취득한 후 이를 89.4.4 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여 처분청은 90.2.16 자로 쟁점아파트의 양도가액은 기준시가, 취득가액은 경락가액으로 양도차익을 결정, 양도소득세 3,038,400원 및 동 방위세 303,840원을 과세(처분청은 90.5.18 자로 쟁점아파트의 양도 및 취득가액을 기준시가로 양도차익을 결정, 양도소득세 2,798,400원 및 동 방위세 279,840원을 과세)하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.8 심사청구를 거쳐 90.4.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 88.7.28 청구외 OOO와 공동으로 25,200,000원에 경락 취득하여 89.4.4 청구외 OOO에게 48,000,000에 양도하였는바, 임차권자인 청구외 OOO에게 임차보증금 22,000,000원을 지불하니 양도차익은 800,000원이고 이중 등록세 및 취득세 1,411,200원을 지불하니 사실상 손해를 보았으므로 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 소득세법 기본통칙 2-7-14...23(법원 경매자산에 대한 양도차익 계산방법)에는 “소유하던 자산을 국가 또는 법인의 경매법에 의한 경매절차를 거쳐 소유권이 이전된 경우에도 거래상대방(경매에 의하여 자산을 취득한 자)이 개인인 경우에는 이를 개인에게 양도한 것으로 보는 것임”이라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점아파트를 89.4.4 청구외 OOO에게 양도하고 89.5.31까지 자산양도차익예정신고가 없어 실지거래가액에 의한 결정요건이 불비되어 있고 또 쟁점아파트의 등기부등본상 전소유자는 청구외 OOO(개인)이고 양도후 소유자는 청구외 OOO(개인)이므로 처분청이 기준시가에 의해 양도차익을 결정하였음은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점아파트의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저, 자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법 시행령 제170조 제4항의 규정 및 동법시행규칙 제82조의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 규정되어 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점아파트를 청구외 OOO와 공동으로 88.7.28 법원으로부터 25,200,000원에 경락 취득하여 기존세입자인 청구외 OOO에게 임차보증금 22,000,000원을 지불하고 이를 89.4.4 청구외 OOO에게 48,000,000원에 양도하였으므로 전세보증금 22,000,000원을 필요경비에 산입, 동 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 청구인은 실지양도가액으로 주장하는 48,000,000원에 대하여 이를 뒷받침할만한 금융자료등 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있으며, 또한 경락으로 취득한 쟁점아파트의 기존세입자 전세보증금을 전 소유자를 대위하여 변제한 것은 취득을 위하여 직접 소요된 비용으로 볼 수 없으므로(국심 83부 2210, 84.1.10 동지) 동 전세보증금을 청구인이 실제로 청구외 OOO에게 변제하였는지 여부는 별론으로 하고 이를 필요경비로 산입할 수 없다고 할 것인 바, 따라서 처분청이 소득세법 기본통칙 2-7-14...23(법원경매 자산에 대한 양도차익 계산방법)에 따라 쟁점아파트 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하여 이 건 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.