[요지] 처분청이 청구인의 신고내용을 부인할만한 근거를 포착하거나 현지 조사를 한 바 없으므로 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 타당함
[요지] 처분청이 청구인의 신고내용을 부인할만한 근거를 포착하거나 현지 조사를 한 바 없으므로 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 타당함
[주 문] 동작세무서장이 89.11.16자로 청구인에게 부과한 89년 수시분 양도소득세 15,937,200원 및 동방위세 3,187,440원은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울시 동작구 OO동 OOOO OOOOO OO OOOO에 거주하는 자로서 서울시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 221평방미터 및 동지상건물 659.78평방미터(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 87.6.30자로 양도하고 87.7.30자로 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 이행한 사실이 있는 바, 처분청은 거래상대방에 대한 실지거래가액 조회결과 취득시 거래상대방으로부터 회신이 없다는 이유등으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 89.11.16자로 양도소득세 15,937,200원 및 동방위세 3,187,440원을 부과하였고 청구인은 이에 불복하여 89.12.16자 심사청구를 거쳐 90.3.27자로 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 청구인은 쟁점 부동산을 78.9.21자로 청구외 OOO로부터 159,000,000원에 취득하여 일부는 주택으로 사용하고 일부는 여관으로 운영하여 오다가 영업이 부진하여 87.6.30자로 청구외 OOO에게 230,000,000원에 양도하고 87.7.30자로 취득 및 양도시의 매매계약서를 첨부하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 있고 취득시 거래상대방인 OOO는 85.5.16자로 미국으로 이민을 갔기 때문에 부동산 거래사실 확인이 곤란하여 당해 거래를 중개한 중개인 OOO의 거래사실확인서를 처분청에 제출하였는 바, 청구인의 경우와 같이 거래상대방의 이민 등으로 거래사실확인이 불가능한 경우에는 중개인의 사실확인으로 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인데도 처분청이 이 건 취득시 거래상대방(OOO)으로부터 거래사실의 회신이 없다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인한 것은 부당하며 청구인이 쟁점 부동산을 취득할 당시(78.9.21)에는 건물이 신축된지 5년밖에 경과되지 아니하였고 여관영업이 잘 되었기 때문에 토지 및 건물가액을 각각 평당 50만원 정도로 평가한 후 영업권을 3,000만원 정도로 평가하여 총 매매대금을 159,000,000원으로 하여 거래하였으나 쟁점 부동산의 양도당시에는 제반여건이 악화되어 여관영업이 부진하였을 뿐 아니라 건물이 신축한지 14년정도 경과하여 낡은 상태에서 양도하게 되었으므로 건물값은 따로 평가하여 받을 수 없었고 토지가액을 평당 약 300만원 정도로 평가한 후 3,000만원 정도의 영업권 평가액을 가산하여 총 매매대금을 230,000,000원으로 하여 거래하였던 것으로서 이러한 거래사실에 대하여는 거래상대방이나 중개인등으로부터 충분히 확인될 수 있음에도 불구하고 처분청이 뚜렷한 근거없이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도차익을 계산한 것은 부당하며, 또한 청구인은 쟁점 부동산을 취득한 후 82.6.8부터 양도시까지(87.7.3) 쟁점 부동산의 일부(4층 109.5평방미터)에 거주하였으며(주민등록등재) 청구인과 청구인이 구성하는 세대가 쟁점 부동산의 보유 및 양도당시 국내에 다른 주택을 소유한 바도 없었으므로 쟁점 부동산중 주택 부분에 대해서는 소득세법상 1세대1주택에 해당되어 비과세되어야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 거주자의 양도소득금액의 계산에 있어서 양도 및 취득가액은 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호의 규정에 따라 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 다만, 예외적으로 위 법의 단서규정에 따라 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하며, 동법 시행령 제170조 제4항에서 위 단서규정의 대통령령이 정하는 경우를 열거하고 있으며, 그 제3호에 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산할 수 있도록 하고 있는 바, 이 건의 경우, 청구인은 양도 및 취득당시의 매매계약서 사본을 증빙서류로서 제출하였으나 처분청이 쟁점 부동산의 취득가액을 확인하고자 왕복 우편엽서로 조회한 데 대한 회신이 없을뿐만 아니라 쟁점 부동산의 거래대금에 관한 금융자료등 객관적이고 신빙성있는 증빙의 제시가 없어 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 판단되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 청구는 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점 부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부와, 쟁점 부동산의 일부가 소득세법상의 1세대1주택에 해당되는지 여부에 각각 그 다툼이 있다 할 것이다.
5. 심리 및 판단 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 먼저 이 건 사실관계를 보면 청구인이 쟁점 부동산을 87.6.30자로 양도하고 매매계약서등의 증빙을 첨부하여 예정신고 기한내인 87.7.30자로 처분청에 자산양도차익 예정신고를 이행한 바 있고, 취득시 거래상대방이었던 청구외 OOO가 85.5.16자로 미국으로 이민을 갔기 때문에(출입국에 관한 사실증명, 김포출입국 관리사무소장 90.1.16) 취득시 거래상대방으로부터 매매사실을 확인할 수가 없으므로 청구인은 취득당시의 중개인이었던 OOO으로부터 매매사실확인서(인감증명첨부, 88.5)를 교부받아 처분청에 제출한 것으로 밝혀지고 있는 바, 위 소득세법상 관계규정에 의하면 양도자가 자산양도차익 예정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산할 수 있는 것이고(소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호) 국세청 훈령(제980호)인 재산제세조사사무처리규정에 의하면 거래상대방이 해외로 이주하여 회신이 없는 경우로서 소개인등이 당해 부동산 거래를 확인하는 때에는 이를 거래상대방으로부터 회신된 가액으로 간주하도록 규정(위 규정 제78조)하고 있고 양도자가 제시한 증빙가액과 회신가액이 일치하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 것이며, 다만 이 경우 거래당사자가 서로 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되면 현지조사후 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 양도차익을 결정(위 규정 제76조)할 수 있는 것임을 알 수 있다. 다음으로 처분청의 이 건 양도소득세 과세근거를 보면 취득시 거래상대방(OOO)으로부터 취득가액을 조회한 결과 회신이 없다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인한 것으로 밝혀지고 있을뿐 청구인이 신고한 실지거래가액의 신빙성여부를 파악하기 위하여 처분청 공무원이 현지 조사를 한 사실이나 기타 청구인의 신고내용을 부인할만한 증거를 포착한 사실은 전혀 없는 것으로 밝혀지고 있고 또한 이 건 양도차익 결정과 관련하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 받은 바도 없이 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것으로 밝혀지고 있는 바(심판청구 심리자료제출, 동작세무서장 90.6.22), 살피건대, 취득시 거래상대방의 국외 이민으로 인하여 거래사실의 확인이 불가능하여 취득당시 중개인의 매매사실확인서를 제출한 이 건의 경우에 있어 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액의 신빙성여부를 전혀 조사한 바 없이 취득시 거래상대방으로부터 회신이 없다는 이유만으로 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 위 소득세법 및 관련 규정에 비추어 위법 부당함을 면할 수 없다 할 것이다. 한편, 당심판소에서 청구인의 신고내용을 직권으로 현지 조사한 결과 쟁점 부동산은 73.6.16자로 준공된 여관 건물(대지 67평, 건물 198평)로서 청구인의 취득당시(78.9.21)에는 준공후 5년정도 경과된 시점으로서 건물가액을 상당한 금액으로 평가하여 총매매대금에 포함시켜 받을 수 있었을 것으로 인정되나 청구인의 양도당시(87.6.30)에는 건물이 14년정도 경과하여 많이 낡았고 특히 청구인으로부터 쟁점 부동산을 건축업자가 취득하여 전면 수리 및 개조를 하여 현재 여관으로 사용하고 있는 것으로 나타나고 있는 점에 비추어 볼때 양도당시 건물가액을 따로 평가하여 받기는 어려웠을 것으로 추정되고 있으며 쟁점 부동산의 취득당시(78.9.21)에는 전국적으로 부동산 경기가 고조되어 특정지역 고시가 있었던 시점이고 양도당시(87.4.9 계약)에는 상대적으로 부동산 경기가 침체된 시점이라는 사실등을 감안하여 볼때, 취득시에는 토지(67평) 및 건물(198평)을 각각 평당 약 50만원으로 평가하고 여기에 여관 영업권을 약 3,000만원 정도로 평가하여 총 매매대금을 159,000,000원으로 정하고 양도시에는 건물가액의 평가없이 토지가액만을 평당 약 300만원 정도로 평가한 후 3,000만원 정도의 영업권을 가산하여 총 매매대금을 230,000,000원으로 하였다는 청구인의 신고내용을 사실과 다른 것으로 보아 부인하기는 어려운 것으로 판단된다. 그렇다면, 처분청이 청구인의 신고내용을 부인할만한 근거를 포착하거나 현지 조사를 한 바 없이 청구인의 신고내용을 부인한 것은 위법 부당하다 할 것이고, 따라서 이 건 양도차익은 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 타당하다고 판단된다. 또한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 경우 양도소득 특별공제등을 감안하면 양도차익이 없어 이 건 처분은 취소되므로 쟁점 부동산의 일부를 1세대1주택으로 보아야 한다는 청구주장은 실익이 없어 그 심리를 생략한다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.