부동산의 주택면적이 주택이외의 면적보다 크다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부(취소)

[주 문] 청량리세무서장이 89.8.3자로 청구인에게 양도소득세 4,669,770원 및 동방위세 933,950원을 부과한 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 82.2.20 취득한 서울시 구로구 OO동 OOOOOO 대지 298.8 평방미터와 동지상에 84.2.22 신축한 지하실 78.66평방미터, 1층 근린생활시설 70평방미터 주택 78.66평방미터, 2층 근린생활시설 70평방미터 주택 59.28평방미터, 3층 근린생활시설 70평방미터 옥탑 16.80평방미터 합계 443.40평방미터의 건물(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 87.11.23 양도한 데 대하여 처분청은 지하실 78.66평방미터를 사실상의 주택으로 보고 옥탑 16.80평방미터를 근린생활시설용 옥탑으로 보아 주택면적을 216.60평방미터(지하실 78.66평방미터, 1층 78.66평방미터, 2층 59.28평방미터)로 계산하고 주택 이외의 면적을 226.80평방미터(1층 70평방미터, 2층 70평방미터, 3층 70평방미터, 옥탑 16.80평방미터) 로 계산한 결과 주택면적이 주택이외의 면적보다 작다는 이유로 쟁점부동산중 대지 145.964평방미터와 건물 216.60평방미터는 1세대1주택과 그부수토지로 보아 양도소득세를 비과세하고, 나머지 대지 152.836평방미터와 건물 226.80평방미터는 양도소득세가 과세되는 주택이외의 건물과 그부수토지로 보아 89.8.3 청구인에게 양도소득세 4,669,770원 및 동방위세 933,950원을 부과처분하였던 바, 청구인은 이에 불복하여 89.10.4 이의신청과 89.12.15 심사청구를 거쳐 90.4.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산건물중 옥탑 16.80평방미터를 근린생활시설로 보아 쟁점부동산의 주택면적을 216.60평방미터로 계산하고 주택 이외의 근린 생활시설면적을 226.80평방미터로 계산하여 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작다는 이유로 주택 이외의 근린생활시설부분에 대해서 이 건 양도소득세를 과세처분하였으나, 옥탑 16.80평방미터에는 근린생활시설용 물탱크와 주택용 물탱크가 있어 옥탑 16.80평방미터는 근린생활시설과 주택에 공통으로 사용되는 공간이므로 이를 안분하여 쟁점부동산의 주택면적과 주택 이외의 면적을 계산하면 주택면적이 225.13평방미터가 되고 주택 이외의 면적이 218.27평방미터가 되어 주택면적이 주택 이외의 면적보다 클 뿐 아니라 옥탑 16.80평방미터 전부를 근린생활시설로 본다 하더라도 1층 근린생활시설 70평방미터중 8.40평방미터는 사실상 주택출입용으로 사용되고 있어 이부분을 주택으로 보면 주택면적이 218.40평방미터가 되고 주택 이외의 면적이 225평방미터가 되어 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 양도에 대해서는 1세대1주택의 양도에 해당하여 양도소득세 전액을 비과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 우선 관련 법규정을 보면, 소득세법 제5조 제6호(자)목에서 『대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 비과세 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조 제3항에서 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 규정되어 있다. 이 건의 경우 쟁점건물의 건축물관리대장 등의 공부에 의하면 점포부분의 근린생활시설은 3층 건물과 그 위에 옥탑으로 구성되어 있고 주택부분은 2층 으로서의 한 부분으로 되어 있으며, 옥탑 16.80평방미터는 점포용 건물 3층에 위치하고 있어 옥탑은 안분계산대상이 되지 아니한다 할 것이고, 그렇다면 점포부분 면적은 226.80평방미터이고 주택부분면적은 216.6평방미터이므로 점포부분이 주택부분보다 10.2평방미터가 더 큼을 알 수 있다. 따라서 전시 규정에 의거 쟁점부동산의 건물 전체를 주택으로 보기는 어렵다고 할 것이므로 주택부분 면적이 점포부분 면적보다 크다는 이유로 쟁점부동산의 건물전체를 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점부동산의 주택면적이 주택이외의 면적보다 크다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 소득세법 제4조 제1항에 의하면 거주자는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부담하도록 되어 있으나 동법 제5조 제6호 (자)목에 의하면 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니하도록 되어 있고, 동법시행령 제15조 제1항은 동법 제5조 제6호(자)목에서 규정하는 1세대1주택의 범위를 규정하고 그 제3항은 “주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다. 한편, 이 건 처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 쟁점부동산 건물 443.40평방미터(지층 78.66평방미터, 1층 148.66평방미터, 2층 129.28평방미터, 3층 70평방미터, 옥탑 16.80평방미터)중 지층 78.66평방미터와 1층 78.66평방미터 및 2층 59.28평방미터, 합계 216.60평방미터만을 주택으로 보고 나머지 1층 70평방미터, 2층 70평방미터, 3층 70평방미터, 옥탑 16.80평방미터 합계 226.80평방미터는 주택 이외의 건물(근린생활시설)로 보아 주택면적이 주택이외의 면적보다 작다는 이유로 주택과 이에 부수되는 토지(주택 216.60평방미터, 대지 145.964평방미터)에 대해서는 양도소득세를 비과세하고 주택 이외의 건물과 이에 부수되는 토지(주택 이외의 건물 226.80평방미터, 대지 152.836평방미터)에 대해서만 양도소득세를 과세처분하였으며, 이에 대하여 청구인은 옥탑 16.80평방미터는 주택의 급수를 위한 물탱크 1개와 주택이외의 건물(근린생활시설)의 급수를 위한 물탱크 1개가 설치되어 있는 공간이므로 이면적을 제외한 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비율로 안분할 경우 옥탑 16.80평방미터중 8.53평방미터(16.80평방미터 × 216.60/426.60)는 주택으로 보아야 할 뿐 아니라 옥탑 16.80평방미터 전부를 주택으로 보지 아니한다 하더라도 1층 근린생활시설 70평방미터중 8.40평방미터는 사실상 주택출입용 공간이므로 주택출입용공간으로 이용되고 있는 8.40평방미터를 주택으로 인정하면 쟁점부동산 건물은 주택면적이 주택이외의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체가 1세대1주택으로서 양도소득세 비과세 대상이라고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 당심의 현장조사에 의하면 옥탑 16.80평방미터에는 크기를 달리하는 물탱크 2개가 설치되어 있는데 보다 큰 물탱크는 근린생활시설의 급수를 위한 물탱크이고 작은 물탱크는 주택의 급수를 위한 물탱크임이 확인되고 주택의 급수를 위한 작은 물탱크설치면적은 약 8평방미터이며 근린생활시설의 급수를 위한 물탱크설치면적은 약 8.80평방미터에 이르고 있음이 확인될 뿐 아니라 1층 근린생활시설 70평방미터중 약 8.40평방미터는 주택출입용 공간으로만 이용되고 있음이 확인되는 바, 옥탑 16.80평방미터중 8평방미터와 1층 근린생활시설 70평방미터중 8.40평방미터는 주택으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 주택으로 인정되는 부분을 주택면적에 계상하게 되면 쟁점부동산 건물 443.40평방미터중 주택면적은 지층 78.66평방미터, 1층 87.06평방미터, 2층 59.28평방미터, 옥탑 8평방미터를 합한 233평방미터가 되고 주택이외의 면적은 1층 61.60평방미터, 2층 70평방미터, 3층 70평방미터, 옥탑 8.80평방미터를 합한 210.40평방미터가 되어 주택면적이 주택이외의 면적보다 크게되므로 쟁점부동산 양도에 대해서는 전시한 법규에 의거 양도소득세를 비과세 하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.