청구인이 주택재개발조합에 출자한 토지 대신으로 분양받아 취득한 아파트를 준공전에 양도한 행위를 아파트입주권의 양도로 보아 그 웃돈에 대한 양도소득세를 과세한 처분의 당부(경정)

[참조결정] 국심1989서1233

[주 문] 동작세무서장이 89.11.16 청구인에게 결정고지한 89년 수시분 양도소득세 17,512,200원 및 동방위세 3,502,440원의 부과처분 은 쟁점아파트 양도차익을 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호에 의하여 계산하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액 을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 동작구 OO동 OOO OOOOO OO OOOO에 거주하고 있는 사람으로서 70.6.30 서울시 동작구 OOO 시유지상 무허가 건물1동을 취득하여 점유중이던 무허가건물의 대지 165평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.10.13 서울시로부터 불하받아 OO제1구역 제1지구 주택개량재개발조합에 이를 출자하고 그대신 서울시 동작구 OO동 OOO OOOOO OOOO OOOOO(28평형) 및 OOOOOOOOO(44평형) (이하 “쟁점아파트”라 한다)을 받아 그중 28평형 아파트는 88.2.14 청구외 OOO에게 44평형아파트는 88.10.11 청구외 OOO에게 각 그 준공전에 양도한 데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 입주권을 양도한 것으로 보아 쟁점아파트 입주권의 실지양도가액과 쟁점토지 출자가액 및 청구인의 추가부담금과의 차액을 아파트입주권 프레미엄액으로 하여 89.11.16 양도소득세 17,512,200원 및 동방위세 3,502,440원을 부과하자 청구인이 이에 불복하여 89.12.28 심사청구를 거쳐 90.3.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 거래가 개인간의 거래이고 쟁점토지를 서울시로부터 취득하여 주택개량조합에 출자하고 대신 환지로 받은 쟁점아파트를 양도한 것이므로 처분청이 이를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세하였음은 부당하니 이 건 양도차익은 기준시가에 의하되 그 계산방법은 소득세법 시행규칙 제16조(환지예정지등의 양도차익 계산) 제1항 제1호에서 규정한 방법으로 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건에 대한 처분청의 당초조사경위를 살펴보면, 청구인은 70.6.30 쟁점토지상 무허가 건물을 취득, 소유하고 있다가 동 지역이 주택개량재개발 지역으로 지정되자 쟁점토지를 서울시로부터 불하받아 OO제1구역 제1지구 주택개량재개발조합에 동 토지를 출자하고 대신 공급받은 28평형 아파트 1동 및 44평형아파트 1동의 입주권을 그 준공전인 88.2.14 OOO와 88.10.11 OOO에게 각 양도함에 따라 아파트입주권 양도가액과 쟁점토지의 출자가액 및 추가부담금 합계액과의 그 차액을 아파트 프레미엄으로 보아 양도소득세등을 과세하였는 바, 청구인은 주택재개발조합에 토지 165평방미터를 출자하고 동 조합의 관리처분계획에 따라 아파트 28평형 1동과 44평형 1동을 분양받을 수 있는 입주권을 배정받아 양도하였음이 매매계약서와 처분청의 조사내용으로 확인되고 있으므로 아파트 입주권을 양도한 것이 아니라 청구인이 출자한 토지 165평방미터를 양도한 것으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 그 타당성이 없는 것으로 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 주택재개발조합에 출자한 쟁점토지 대신으로 분양받아 취득한 쟁점아파트를 준공전에 양도한 행위를 아파트입주권의 양도로 보아 그 웃돈에 대한 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건에 대한 처분청의 당초조사경위를 살펴보면, 청구인은 70.6.30 쟁점토지상 무허가건물 1동을 취득, 소유하고 있다가 동 지역이 주택개량재개발지역으로 지정됨에 따라 결성된 주택개량재개발조합에 87.10.13 서울시로부터 쟁점토지를 불하받아 이를 소유권이전(출자)하고 대신 공급받은 44평형아파트 1동 및 28평형 아파트 1동의 입주권을 그 준공전에 청구외 OOO과 OOO에게 각 양도한데 대하여 처분청은 이를 아파트당첨권의 양도로 보고 청구외 OOO 및 OOO에 대한 실지양도가액 합계액과 청구인의 쟁점토지 출자가액 및 추가부담금합계액과의 차액을 입주권 프레미엄으로 하여 양도소득세 및 동방위세를 부과하였음이 기록에 의하여 확인되는 바, 이에 대하여 청구인은 서울시 동작구 OO동 소재 쟁점토지에 갈음하여 대체 취득한 환지(OO동 소재 쟁점아파트)의 양도로 보아 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정에 의거 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 도시재개발법 제49조 제2항에서 같은법 제42조에 규정한 관리처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정되어 있고, 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서는 환지처분의 공고가 있는 경우에는 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은날의 익일부터 종전의 토지로 보도록 규정되어 있으며, 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호는 실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내의 토지를 양도한 경우 그 양도차익의 계산은 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우에는 그 양도차익을 [(환지(예정)평수 × 양도시의 평당가액) - (종전토지의 평수 × 취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비)]로 계산하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 OO 제1구역 주택개량재개발조합의 조합원자격으로 재개발사업지구내에 편입된 청구인 소유의 쟁점토지를 동 조합에 출자하고 도시재개발법 관련 규정에 의거 쟁점토지 대신으로 취득한 쟁점아파트는 전시한 도시재개발법 제49조 제2항에서 규정한 바에 따라 환지로 보도록 되어 있고, 또한 토지구획정리사업법 제62조 제1항에서 이와같은 환지는 종전의 토지로 보도록 규정하고 있으므로 이 건 청구인은 쟁점토지 대신으로 취득한 환지를 양도한 것으로 보아야 할 것이고, 이 건 환지의 취득 및 양도가 모두 법인과의 거래가 아닌 개인간의 거래일 뿐 아니라 투기거래로 볼 수도 없는 한 이 건 환지의 양도에 대한 양도차익은 전시한 소득세법 시행규칙 제16조 제1항 제1호의 규정을 준용하여 [환지받은(받을)아파트의 토지평수 × 토지과세시가표준액 + 환지받은(받을)아파트의 건물평수 × 건물과세시가표준액 - (종전토지의 평수 × 취득시의 토지과세시가표준액 + 기타의 필요경비)]의 산식에 의하여 계산하여야 할 것이다.(국심 89서1233, 89.9.21 등 다수 동지). 따라서 처분청에서 청구인이 쟁점토지 대신으로 환지취득한 아파트를 준공전에 양도한 행위를 단순한 아파트입주권의 양도로 보아 그 웃돈에 대한 양도소득세를 과세한 것은 위와같은 법률관계를 간과한 잘못이 있는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.