특수관계자간에 토지를 양도한 경우 양도당시로부터 4개월 20일후의 한국감정원 감정가액을 시가라고 보아 부당행위계산 부인규정을 적용할 수 있는지 여부(취소)

[참조결정] 국심1990서0242

[주 문] 강남세무서장이 89.9.1 청구인에게 부과한 84과세년도분 양도 소득세 135,760,500원 및 동 방위세 27,152,100원의 처분은 이 를 취소한다.

[이 유]

1. 사 실 청구인이 부동산등기부상으로 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO대지 497.3평방미터(이하 이 건 토지 라 한다)를 청구외 OOO으로부터 188,037,500원에 취득하여 84.6.11 특수관계있는 OO관광주식회사에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 소득세법 제55조(부당행위계산)를 적용하여 취득가액은 실지거래가액인 188,037,500원으로 하고 양도가액은 84.10.30(가격시점)의 한국감정원 감정가액인 422,705,000원으로 양도차익을 산정하여, 89.9.1에 84과세년도분 양도소득세 135,760,500원 및 동방위세 27,152,100원을 청구인에게 부과하였는 바, 청구인은 이 건 토지의 전소유자인 OOO이 법인인 OO관광주식회사에게는 양도하려고 하지 아니하여 부득이 청구인이 취득하여 83.9.19 OO관광주식회사에게 195,000,000원에 양도하고 부동산등기만 84.6.11 이행한 것으로서, 처분청이 양도일자는 84.6.11 로 보고 양도가액은 한국감정원 감정가액인 422,705,000원으로 하여 해당 양도소득세등을 부과한 것은 부당하다는 주장이다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 토지를 83.9.19에 188,037,500원에 취득하여 같은날 195,500,000원에 OO관광주식회사에 양도하고 소유권이전등기는 84.6.11 한데 대하여, 처분청이 이 건 토지를 84.6.11 양도한 것으로 보고, 또한 청구인과 OO관광주식회사가 특수관계있는 자로서 84.10.30자의 한국감정원 감정가액인 422,705,000원에 비해 저렴한 가액으로 양도하였다 하여 이 건 양도소득세를 경정하였으나, 이 건 토지의 양도일은 83.9.19이고 단지 등기만 늦어진 것으로서 84.10.30자 한국감정원 감정가액을 시가로 보아 부당행위계산 부인한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장의견 소득세법 제55조 제1항에서 정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위, 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다 라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제111조 제2항에서는 법 제55조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때 라고 규정하고 있는 바, 이 건의 사실관계를 보면, 청구인은 이 건 토지의 매수법인인 OO관광주식회사의 대표이사이며 위 법인의 과점주주이므로 이 건 거래는 특수관계자간 거래에 해당되고, 또 청구인은 83.9.19 이 건 토지를 취득하여 같은날 위 법인에게 195,500,000원에 양도하였다고 주장하나, 83.9.19에 이건 토지를 양도하엿다는 명백한 증빙이 없고 OO관광주식회사가 제시한 매매계약서 및 토지등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 195,500,000원에 양도하기로 84.5.1 매매계약을 체결하여 84.5.30 잔금을 받고 84.6.11 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기 경료하였음이 확인된다. 따라서 양도시기는 잔금청산일인 84.5.30로 보아야 할 것이며, 이 양도시기의 거래가액이 시가에 비하여 저렴한 가액인지의 여부를 판단하여야 할 것이다. 그렇다면 특수관계자인 청구인과 위 법인과의 이 건 토지 양도대금 195,500,000원은 잔금 청산일인 84.5.30의 시가라고 볼 수 있는 감정가액 422,705,000원에 비하여 현저히 저렴한 가액(시가대비 46%)이므로 앞에서 열거한 법령에 의하여 부당행위 계산 부인대상이 되는 바, 처분청이 이 건 토지의 양도가액을 84.10.30의 한국감정원 감정가액 422,705,000원을 양도당시의 정상시가로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 아무런 잘못이 없다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁 점 특수관계자간에 토지를 양도한 경우 양도당시로부터 4개월 20일후의 한국감정원 감정가액을 시가라고 보아 부당행위계산 부인규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다. 5.심리 및 판단 우선 이 건 과세처분경위를 보면, 서울지방국세청장이 청구인은 83.9.19 청구외 OOO으로부터 이 건 토지를 188,037,500원에 취득하여 OO관광주식회사에게 195,500,000원에 양도한 사실과 84.10.30 현재 이 건 토지의 한국감정원 감정가액이 422,705,000원인 사실 및 청구인과 OO관광주식회사는 특수관계있는 자인 사실을 조사하여 처분청에 89.8.14 통보한 바, 처분청이 89.9.1 한국감정원의 감정가액인 422,075,000원을 양도당시의 시가라고 보아 소득세법 제55조의 규정에 의하여 취득가액을 188,037,500원으로 하고 양도가액은 422,075,000원으로 양도차익을 산정한 후, 이 건 양도소득세등을 부과하였다. 이에 대하여 청구인은 OO관광주식회사가 이 건 토지를 취득하려고 하였으나 전소유자인 청구외 OOO이 법인에게 양도하지 아니하겠다고 하여 부득이 청구인이 83.9.19 취득하여 같은날짜에 OO관광주식회사에게 양도하였다고 주장하고 있으나, 이 건 조사당시에 84.5.1 매매계약을 체결하고 84.5.30 잔금을 받기로 한 부동산매매계약서가 적출된 사실이 있으며, 청구인은 83.9.19 또는 84.5.30에 잔금을 수령한 사실을 증명할 수 있는 거증을 제시하지 못하고 있어서, 이 건 토지의 양도시기는 구소득세법시행령(대통령령 제11578호 개정전의 것)제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 84.6.11로 보아야 하므로 청구인이 이 건 토지의 양도시기가 83.9.19이라는 주장은 이유없는 것으로 보인다. 그런데 처분청은 양도일후 4개월20일이 지난 84.10.30 현재의 한국감정원의 감정가액인 422,075,000원을 시가로 보아 이 건 행위계산 부인하였으나, 소득세법시행령 제111조 제2항 제호에서 "특수관계있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때"를 소득세법 제55조에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"의 하나로 들어 "시가"를 저가 양도여부판정의 기준으로 규정하고 있고, 이때의 시가에 대한 입증책임은 처분청에게 있으므로 처분청이 양도당시가 아닌 어느시점의 가액을 가지고 양도당시의 시가와 같다고 주장하려면, 그 시점과 양도당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것인데 이 점에 관한 아무런 입증이 없고, 이 건 토지의 시가감정일이 그 양도일로부터 4개월후라는 것만으로는 그 사이에 시가에 변동이 없다고 추정할 수도 없으므로 위 감정가격을 이 건 토지의 양도당시의 시가로 단정할 수 없고 달리 위 실지양도가격이 시가에 미달하는 것임을 인정할만한 증거가 없으며, 또 우리나라의 부동산시가가 상승세에 있었고 양도당시의 기준시가(국세청장이 정하는 특정지역 배율적용)가 166,297,120원인 사실을 감안해 볼 때, 양도가액 195,500,000원을 부당한 금액으로 보아 부당 행위계산 부인하기는 어렵다 하겠다.(대법원판결 85누715, 86.2.25 및 국심 89누1972, 90.4.2, 국심90서242, 90.5.25 참조)

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.