[요지] 거래를 투기거래로 보기는 어렵다고 할 것이므로 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하여 과세해야 된다는 청구주장은 정당함
[요지] 거래를 투기거래로 보기는 어렵다고 할 것이므로 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하여 과세해야 된다는 청구주장은 정당함
[참조결정] 국심1988서0918
[주 문]
1. 강남 세무서장이 89.11.16자로 청구인에게 결정고지한 89귀 속분 양도소득세 99,069,070원 및 동방위세 19,813,810원의 처 분은 별첨부동산 중 ㉯㉰'토지는 취득 및 양도가액을 기준시 가로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO에 거주하는 사람으로 청구인이 춘천시 OO동 OOOOOO, OO, OO, OO 소재 대지 972.20평방미터 (이하 ㉮토지라 한다)와 같은곳 OOOOOOOOO 소재 대지 1,215.30평방미터(이하 ㉯토지라 한다) 및 같은곳 OOOOOO 소재 대지 245평방미터(이하 ㉰토지라 한다)를 포함한 총 23필지의 2분의 1지분을 87.9.3 121,293,300원에 경락 취득한 후 87.12.19 위 23필지의 토지를 공동소유자인 청구외 OOO과 공유물 분할(청구인은 ㉮㉯㉰토지등 11필지를 소유하고 같은곳 OOOOOO등 10필지는 청구외 OOO의 소유로 하고 나머지 같은곳 OOOOOO과 OO는 위 OOO과 공동소유)하고 또한 같은곳 OOOOOO 소재 대지 66평방미터는 춘천시교육장으로부터 88.8.2 6,000,000원에 취득하여 ㉮토지는 89.1.24 재단법인 OOO OOOOO OOOO에 양도하고 ㉰토지는 같은곳 OOOOOO 소재 대지 264평방미터(이하 ㉰'토지라 한다)와 87.12.9 금 2,958,000원을 더주고 교환 취득하여 ㉰'토지를 ㉯㉱토지와 함께 89.6.16 청구외 OOO외 2인에게 양도하고 서울특별시 강남구 OO동 OOO 소재 대지 357평방미터(이하 ㉲토지라 한다)를 85.7.9 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 1과세기간중에 취득한 토지면적이 500평이상이고 그 실지거래가액이 1억원 이상이다 하여 이를 투기거래로 보아 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 ㉲토지는 등기원인일이 75.12.5로 되어 있고 75.12.5자로 청구인이 ㉲토지의 사실상 소유자임이 청구인이 법원에 제출한 화해신청의 내용에 입증되고 있다 하여 75.12.5을 취득시기로 보아 양도차익을 산정하고 89.11.16자로 청구인에게 양도소득세 110,117,540원(89귀속분 99,069,070원 85귀속분: 11,048,470원) 및 동방위세 22,023,500원(89귀속분: 19,813,810원, 85귀속분: 2,209,690원)을 결정고지한 바, 이에 불복하여 90.2.27 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 ㉮㉯㉰토지는 당초 지목이 임야이고 원소유자가 청구외 OOO과 OOO의 공동소유자인 바, OO건설(주)의 대표이사인 위 OOO은 이 건 임야 일대를 대지로 형질변경하여 그중 1,500평을 청구인이 경영하는 OO주택에 평당가액 2,000원으로 하여 양도하는 대신, 청구인이 택지조성공사비용으로 2억4천만원을 투자하기로 요구하여 착수금으로 6,000만원을 지불하면서 위 OOO의 은행도 약속어음을 받았으며 그후 형질 변경공사중에 잔금을 요구하여 위 OOO의 은행도 약속어음과 당좌수표를 받고 잔금 전부를 지급하였으나 위 OOO이 부도를 내고 행방불명되어 부득이 경매신청을 하여 이를 경락받아 수필지로 분산되어 있는 것을 연립주택(국민주택)으로 보아 분배받고 4필지 294평은 연립주택지로는 평수가 부족하여 매도하고 7필지 약 467평은 청구인이 경영하는 주택 건설업체인 OO주택 명의로 국민주택 규모인 연립주택을 건축하기 위하여 춘천시로부터 건축허가를 득하였으나 거리상으로 공사가 어렵고, 또한 금전사정상으로 인하여 양도하기로 하고, 건축허가권까지 합하여 구입자가 국민주택으로 건축하는 조건(양도세가 면세되는 조건)으로 매도한 것으로 이 건 거래는 투기거래가 아니고 또한 청구인이 1과세기간중에 취득한 토지면적은 500평이상이나 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 미만이고 경매자산의 취득 및 양도시 거래상대방이 모두 개인인 경우의 양도차익은 기준시가로 계산토록 하고 있으므로 이 건 처분은 부당하며 ㉲토지는 등기원인일(75.12.5)과 등기접수일(85.2.23)이 1월을 초과하므로 등기접수일을 취득시기로 하여야 된다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은 청구인이 법인으로부터 취득하였고, 실지거래가액이 확인된 경우와 시지역소재 부동산으로서 합계면적 735.8평이고 법원경락에 의한 취득가액이 121,293,300원인 쟁점부동산의 양도에 따른 양도차익은 실지거래가액에 의해 결정할 수 있다고 판단되고 위와같이 확인된 취득가액과 처분청이 쟁점 부동산 양도당시의 거래상대방을 조사하여 확인하였고, 청구인도 다투지 아니하는 양도 당시의 실지거래가액에 따라 양도차익 계산하여 과세한 이 건 처분은 그 잘못이 인정되지 아니하고 쟁점 부동산중 서울시 강남구 OO동 OOOOO 소재 대지의 취득에 따른 등기경위를 본 바, 84.12.6 청구인이 법원에 제출한 화해신청이 받아들여져 75.12.5 매매를 원인으로 한 청구인 명의의 소유권 이전 사실이 등기부등본등 관련서류에 의해 확인되고 위 화해신청의 내용에 의하면 청구인이 75.12.5 쟁점 부동산 소유자인 청구외 OOO에게 매매대금을 지급하고 쟁점 부동산을 인도받아 청구인이 사실상 소유권자였으나 미쳐 이전등기를 하지 못하였다는 점이 인정되므로 달리 반증이 없는 이 건의 경우 75.12.5을 취득일자로 판단한 당초 처분은 그 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다.
4. 쟁점
5. 심리 및 판단 쟁점 “가”를 심리한다. 이 건 처분경위를 살펴보면, 처분청은 청구인이 이 건 ㉮㉯㉰토지등 23필지의 2분의 1지분을 취득한 토지 면적이 500평이상이고, 그 실지거래가액이 1억원이상이다 하여 이를 투기거래로 보아 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였음을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점 ㉮㉯㉰토지등 23필지의 2분의 1지분을 경락 취득한 사유는 쟁점 토지는 당초 지목이 임야이고 원소유자가 청구외 OOO과 OOO의 공동소유인바, OO건설(주)의 대표이사인 위 OOO은 이 건 임야 일대를 대지로 형질변경하여 그중 1,500평을 청구인이 경영하는 OO주택에 평당가액 2,000원으로 하여 양도하는 대신 청구인이 택지조성공사비용으로 2억4천만원을 투자하기로 요구하여 위 OOO의 은행도 약속어음과 당좌수표를 받고 택지조성공사비용을 지급하였으나 위 OOO이 부도를 내고 행방불명이 되었고 청구인이 모르는 사이에 위 OOO 지분이 청구외 이 건에 소유권 이전이 되어 부득이 법원에 경매신청하여 87.9.3 경락취득한 것이며, 위 23필지의 토지를 공동소유자인 청구외 OOO과 87.12.19 공유물 분할하는 한편 연립주택지로서 이 건 ㉰토지가 ㉯토지 및 ㉱토지와 멀리 떨어져 있어 ㉰'토지와 ㉰토지를 교환하여 연립주택으로 지으려 하였으나 ㉮토지는 294평으로 연립주택지로는 평수가 부족하고 ㉯㉰'㉱토지 약 467평은 청구인이 경영하는 OO주택 명의로 국민주택규모인 연립주택을 건축하기 위하여 춘천시로부터 건축허가까지 득하였으나 거리상으로 공사가 어렵고, 또한 자금사정으로 인하여 부득이 양도하기로 하고 건축허가권까지 합하여 양도한 것으로 이는 투기거래가 아니고 또한 청구인이 1과세기간중에 취득한 토지면적은 500평이상이나 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 미만이므로 이 건 양도차익은 기준시가로 과세해야 된다고 주장한다. 먼저 이 건 관련 법조인 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호를 살펴보면, 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에서 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 경우를 규정하고 있으며 각호중 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 국세청장이 지정하는 거래로 규정하고 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제7호에서 서울특별시 및 직할시를 포함하여 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계 면적이 500평이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원이상인 당해 부동산과 이에 부수 건물을 양도한 때로 규정하고 있음을 알 수 있다. 이 건의 경우에 있어서 처분청은 청구인이 1과세기간중에 취득한 토지의 합계 면적이 735.8평으로 500평이상이고 그 실지 취득가액이 121,293,000원으로 1억원 이상이다 하여 이 건 거래를 투기거래로 보아 실가에 의하여 양도차익을 산정하고 이 건 처분을 하였으나, 첫째, 청구인이 1과세기간중에 취득한 토지의 면적은 500평이상이나 그 가액(등록세 과세표준액)이 54,217,450원으로 1억원 미만일뿐 아니라 둘째, 청구인은 이 건 토지를 경락받은 사유는 청구외 OOO에게 채권확보목적으로 근저당권을 설정등기하였다가 법원 경락에 의해 이를 취득하였다고 주장하고 있어 이를 살피건대,
(1) 쟁점토지를 포함한 23필지의 토지를 86.7.29 청구외 OOO과 OOO이 공동으로 취득하였고 청구인은 86.8.8자로 채권최고액 2억4천만원 채무자: OOO, 근저당권자: 청구인외 1인(동 근저당권은 87.3.6 근저당권자인 청구인외 1인으로부터 87.3.3 채권 양도를 원인으로 청구인에게 이전되었음)으로 근저당권이 설정등기되었고, 동 사실이 근저당권 설정계약서에도 동일내용으로 입증되고 있고,
(2) 쟁점토지를 포함한 23필지의 토지가 87.1.20자로 위 OOO 지분이 청구외 이 건으로 소유권이 이전되었으며 그 이후인 87.3.17 청구인이 위 이 건 지분에 대하여 임의 경매신청한 사실이 등기부등본에 확인되고 있으며,
(3) 청구인은 택지조성공사 비용으로 착수금조로 위 OOO에게 6000만원을 지불하였다고 주장하고 이의 거증으로 86.8.8자 발행 액면가액 6,000만원등 2억6,360만원 상당액의 부도된 약속어음과 당좌수표를 제시하고 있어 이를 살피건대, 위 OOO 지분 근저당권 설정일과 약속어음 발행기일이 동일한 시점인 점, 셋째, 청구인이 ㉰토지를 ㉰'토지와 교환한 사유를 살피건대, ㉮㉯㉰'는 서로 인접하고 있으나 ㉰토지는 ㉮㉯㉰'토지와 멀리 떨어져 있는 사실이 지적도에 의거 확인되고 있으며, 넷째, 청구인외 4인은 경기도 남양주군 미금읍 OOOOOO에서 OO주택이라는 상호로 주택건설업을 영위하고 있는 사람으로 사업자등록증(등록번호 OOOOOO, 등록일자 84.12.22)에 확인되고 있고 청구인은 이 건 토지중 ㉯㉰'㉱토지 1,545.30평방미터에 대하여 89.2.23 강원도지사로부터 주택건설사업계획승인을 받았고 또한 건축허가를 받은 사실이 확인되고 있는 점, 다섯째, 쟁점 ㉯㉰'㉱토지를 매수한 청구외 OOO는 기 기득한 연립주택허가비용조로 일금 2,100만원을 토지대금외에 잔금과 동시에 지불하되 건축허가증은 잔금지불후, 매수자가 지정하는 사람에게 설계도면등을 명도키로 한다는 내용의 약정서를 청구인이 제시하고 있는점등을 모두어 볼 때, 청구인이 이 건 토지를 청구외 OOO에게 채권확보 목적으로 근저당권을 설정등기하였다가 법원경락에 의해 이를 취득한 후 ㉯㉰'㉱토지에 건축허가까지 득하였으나 자금사정으로 이를 양도했다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고, 또한 쟁점토지를 87.9.3 경락 취득하였다가 1년 9개월 보유하다가 양도한 것으로 청구인이 이 건 거래를 투기거래로 보기는 어렵다고 할 것이므로(국심 88서918동지) 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하여 과세해야 된다는 청구주장은 이유있다고 판단된다. 다만 청구인이 양도한 쟁점 토지중 ㉮토지는 재단법인 OOO OOOOO OOOO에 126,400,000원에 양도하였고, ㉱토지는 춘천시 교육장으로부터 6,000,000원에 취득한 사실이 확인되고 있으므로 ㉮㉱토지는 각 필지별로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 과세하여야 될 것이다. 쟁점 “나”를 심리한다. 이건의 경우에 있어서 청구인은 ㉲토지의 취득일과 접수일이 1월을 초과한 경우이므로 등기접수일을 취득시기로 하여야 한다고 주장하고 있으나 청구인은 1995.12.5 ㉲토지를 소유자인 청구외 OOO으로부터 매매대금을 지급하고 현장을 인도받아 그때부터 청구인이 사실상의 소유권자로 점유경작하였다는 사실이 화해신청내용에 입증되고 있으므로 처분청이 75.12.5을 취득시기로 보아 과세한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 《첨 부》 관련부동산 부동산의 표시 지목 면적(㎡) 기호 부천시 OO동 OOOOOOOOO, OOOOO 〃 OOOOOOOOO 〃 OOOOOO 〃 OOOOOO 〃 OOOOOO 서울시 강남구 OO동 OOO 대 〃 〃 〃 〃 〃 972.20 1,215.30 245 264 66 357 ㉮ ㉯ ㉰ ㉰' ㉱ ㉲