양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 결정한 처분의 정당성을(경정)

[주 문]

1. 강서세무서장이 89.9.20 청구인에게 한 88년도귀속분 양 도소득세 46,152,000원 및 동방위세 9,230,400원의 부과처분은 양도토지중 경상북도 칠곡군 석적면 OO동 OOOOO 소재 답 2,043 평방미터의 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인과 청구외 OOO (이하 “청구인들”이라 한다)이 87.10.17 경상북도 칠곡군 석적면 OO동 OOOOOO외 1필지 전 3,966평방미터 (이하 “쟁점 갑 토지”라 한다)를 취득하여 88.8.13 청구외 OOO 외 3인에게 양도하고, 청구인 단독으로 87.5.20 같은 OO동 소재 OOOOO 답 2,043평방미터 (이하 “쟁점 을 토지”라 한다)를 취득하여 88.6.28 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.9.20 청구인에게 양도소득세 46,152,000원 및 동방위세 9,230,400원을 결정고지하자 청구인은 이에불복, 89.11.10 심사청구를 거쳐 90.2.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점“갑”토지를 87.10.17 청구외 OOO으로 부터 취득하여 88.3.10 청구외 OOO과 OOO에게 평당 30,000원에 양도하였고, 청구인 단독으로 쟁점“을”토지를 87.5.20 청구외 OOO으로 부터 취득하여 88.3.10 위 OOO과 OOO에게 평당 20,000원에 양도하였으므로 쟁점“갑”토지의 청구인 지분 양도가액은 18,000,000원, 쟁점“을”토지의 양도가액은 12,360,000원으로 하여 양도차익을 산정하여야 함에도 불구하고, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 위 OOO 및 OOO에게 양도한 것이 아니라 청구외 OOO 외 5인에게 양도한 것으로 보아 쟁점“갑”토지의 양도가액을 108,000,000원(청구인지분 54,000,000원), 쟁점“을”토지의 양도가액을 45,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 것은 부당하다고 주장하면서 그 주장의 근거로 다음과 같은 이유를 제시하고 있다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO 및 OOO에게 양도하였고 쟁점토지의 등기상 취득자인 청구외 OOO, OOO등이 제시한 계약서 및 영수증에 “OOO 대 OOO”으로 표시된 것은 OOO이 쟁점토지를 양도하면서 매수자들을 믿게 하기 위하여 허위로 표시한 것이라고 확인하고 있다. 둘째, 쟁점토지의 취득자인 청구외 OOO등의 확인서에 따르면 쟁점토지를 OOO으로부터 직접 매입한 것이 확인되며, 이는 OOO이 대리인으로서 쟁점토지를 처분한 것이 아니라는 것을 입증하고 있다. 셋째, 쟁점토지의 대금은 모두 OOO의 예금통장에 입금되었음이 확인되었으며, OOO의 예금계좌별 명세서와 자기앞수표발행의뢰서등 금융자료는 청구인이 OOO과 거래하였음을 입증하고 있다.

3. 국세청장 의견 먼저 이 건의 과세경위를 보면 북대구세무서장이 경상북도 칠곡군 석적면 OO동 일대가 구미공단 확장예상지역으로 대규모 투기거래가 성행한다고 보아 이에 대한 조사를 마친 후, 청구인이 쟁점“갑”토지를 87.10.17 청구외 OOO으로 부터 31,800,000원(평당 26,500원)에 취득하여 88.8.13 청구외 OOO외 3인에게 모두 108,000,000원(평당 90,000원)에 양도하고, 청구인 단독으로 쟁점“을”토지를 87.5.20 청구외 OOO으로 부터 6,180,000원(평당 10,000원)에 취득하여 88.6.28 청구외 OOO 외 1인에게 모두 45,000,000원에 양도한 것으로 보아 청구인의 양도차익 76,920,000원을 처분청에 통보하여 처분청이 89.9.20 이 건 양도소득세등을 과세하였다. 청구인은 쟁점토지를 등기부상 취득자인 청구외 OOO등에게 양도한 것이 아니라 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로서, OOO이 매매계약서등에 대리로 표시한 것은 청구인과는 무관하게 허위표시한 것이라고 주장하고 있으나, 이 건 조사관계서류를 살펴보면 청구외 OOO등이 제시한 계약서 및 확인서의 내용으로 보아 청구인이 위 OOO등에게 양도한 것임을 알 수 있고, 청구인이 양도한 거래상대방이라고 주장하는 OOO은 중개인으로서 청구인을 대리하였음을 알 수 있는 반면, 쟁점토지의 매매계약체결시 관할 칠곡군청에 접수된 토지거래계약신고서에도 청구인과 청구외 OOO등이 거래한 것으로 표시된 점등으로 보아 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 실질적으로 누구에게 얼마에 양도하였는지와 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 결정한 이 건 처분의 정당성을 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세처분경위를 보면, 쟁점토지의 부동산등기부에 청구인이 쟁점“갑”토지를 87.10.17 청구외 OOO으로 부터 취득하여 88.8.13 분할등기와 함께 청구외 OOO 외 3인에게 양도하고, 청구인 단독으로 쟁점“을”토지를 87.5.20 청구외 OOO으로 부터 취득하여 88.6.28 청구외 OOO 외 1인에게 양도한 것으로 되어있어, 처분청은 쟁점“갑” 및 “을”토지의 취득가액은 청구외 OOO과 OOO이 양도한 가액인 31,800,000원(청구인지분 15,900,000원)과 6,180,000원으로 하고, 양도가액은 청구외 OOO등의 취득가액인 108,000,000원(청구인지분 54,000,0000원)과 45,000,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 것임을 알 수 있는 바, 청구주장을 쟁점“갑” 및 “을”토지의 경우로 나누어 살펴보도록 한다. (처분청은 쟁점토지의 거래를 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래로 보고 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청장훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항의 규정을 적용하여 취득 및 양도가액을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였음)

1. 쟁점“갑”토지의 양도사실에 관하여 청구인은 앞에서 열거한 “2. 청구주장”과 같이 주장하고 있으나 첫째, 청구인은 청구외 OOO과 OOO에게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하고 있으나 처분청이 청구외 OOO등으로 부터 징취한 계약서나 확인서에 의하면 쟁점토지의 소유자는 청구인 외 1인으로 기재되어 있고 위 OOO은 중개인으로서 청구인을 대리한 것으로 나타나며, 둘째, 청구인의 주장에 의하면 이 건을 비롯하여 관련 심판청구건을 종합해 볼 때 청구외 OOO과 OOO은 부동산중개업자로서 87년과 88년 사이에 경상북도 칠곡군 석적면 OO동 소재 총 18필지 32,202평방미터를 233,783,600원에 취득하여 취득가액의 약 3.6배인 851,385,000원에 양도한 것이 되어, 일반적인 부동산거래관행으로 볼 때 그 주장의 신빙성이 없으며, 셋째, 청구인의 주장대로 쟁점토지를 OOO과 OOO에게 양도하였다면 그 양도대금을 OOO과 OOO로부터 수령한 사실을 증명하는 금융자료가 있을 것임에도 불구하고 청구인은 이를 제시하지 못하고 있으며 청구인이 거증자료로 제시한 OOO의 금융자료는 그 금액이나 입출금일자등이 청구인과의 거래관계를 입증하지 못하고 있다. 이와같은 사항들을 종합하여 볼 때 처분청이 OOO과 OOO은 중개인이며 청구인들이 쟁점“갑”토지를 청구외 OOO 외 3인에게 직접 양도한 것으로 보아 위 OOO 외 3인이 취득한 가액을 확인한 후 이를 청구인의 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세한 당초처분은 사실오인 또는 실질과세에 관한 법리오해의 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2. 쟁점“을”토지의 양도사실에 관하여 처분청은 청구인의 토지거래를 부동산투기거래로 보아 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 적용하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 이 건 과세하였는 바, 우선 쟁점“을”토지의 취득 및 양도일자를 살펴보면, 87.5.20 매매를 원인으로 하여 87.5.21 청구인 명의로 소유권이전등기가 접수되고, 87.6.20 매매를 원인으로 하여 88.6.28 청구외 OOO외 1인 명의로 소유권이전등기가 접수된 사실이 등기부등본에서 확인되고 있어, 구소득세법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 청구인의 쟁점“을”토지 취득일자는 87.5.20, 양도일자는 88.6.28임을 알 수 있다. 한편, 위 시행령의 위임규정이며 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항은 위와같은 실지거래가액 적용대상거래로서 제1호에서 제8호까지 규정하고 있으며, 청구인의 쟁점“을”토지거래내용을 살펴보면 위 규정 제1호에서 제7호까지는 해당사항이 없고, 제8호의 규정에는 “위 각호 이외의 거래로서......양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래자로 인정한 때”라고 규정하고 있는 바, 이 건 처분관계기록과 당심의 조사에 의하여 확인된 바에 의하면 당초 조사관서인 북대구세무서장은 89.7.28 양도소득세 공정과세위원회의 자문의결을 경유하였으나, 처분청은 이를 경유하지 아니하였음이 확인되고 있다. 그러므로 처분청이 다시 양도소득세 공정과세위원회의 자문의결을 경유하여 그 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점“을”토지의 양도분에 대한 당초처분은 위법한 것으로서 일응 그 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.