부동산의 양도일을 등기부에 기재된 등기접수일로 하고 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOO에 주소를 두고 있는 사람으로, 청구인이 같은동 OOOOOO, OOOOOO소재 대지421평방미터 및 지상 5층 건물1,223.12평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 데 대하여, 처분청이 쟁점부동산중 대지의 취득일은 75.1.1, 건물은 76.12.30, 양도일은 등기부에 기재된 등기접수일인 88.12.21로 하고 취득 및 양도가액은 기준시가에 의한 가액으로 하여 89.8.17 양도소득세 220,896,560원 및 동방위세 43,219,310원을 부과처분하자, 청구인은 이에 불복하여 89.10.13 심사청구를 거쳐 90.2.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 서울특별시 종로구 OO동 OOOO 대지 175평방미터, 같은동 OOOO 대지 1,550평방미터, 양지번상의 일부를 점유하였던 5층 건물과 부속토지인 쟁점부동산을 양도함에 있어 토지를 분할하여 소유권이전등기의무를 이행하기로 약정하고 84.9.10자로 계약금 8천만원, 84.10.5자로 중도금 8천만원, 84.10.30자로 잔금 4천만원 합계 2억원을 수령하였으나 토지에 대한 건축법상의 제한 등으로 분할이 여의치 아니하여 소유권이전등기를 지연시켜 오다가 청구외 OOO등의 소송제기에 의하여(88가합 OOOOO 소유권이전등기 청구사건) 88.10.19 서울민사지방법원의 인락조서에 따라 88.11.19 5층건물이 점유하였던 부속토지를 같은동 OOOOOO 대지 50평방미터와 같은동 OOOOOO 대지 371평방미터로 분할등기하였다가, 88.11.28 같은동 OOOOOO 대지 421평방미터로 합병한 후 84.9.10자 매매를 원인으로 88.12.21 등기부상 소유권이 이전되었을 뿐인데도 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 소유권이전등기일인 88.12.21로 하여 양도 및 취득가액을 모두 기준시가로 하여 양도차익을 계산한 후 이 건 처분을 하였으나 쟁점부동산의 양도시기는 잔금청산일인 84.10.30이고 그 양도가액은 법원인락조서등에 의하여 2억원임이 객관적으로 확인되므로 양도가액은 위 2억원으로, 취득가액은 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 환산가액으로 하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다는 의견이다.

3. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도시기에 관하여 청구인은 84.10.30 잔금청산이 이루어졌으므로 이날이 양도시기가 된다고 주장하나, 쟁점부동산의 등기부등본 기재내용에 의하면 84.10.30 이후 쟁점부동산의 소유권이전등기가 경료한 88.12.21까지 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 대하여 수회에 걸쳐 근저당권을 설정하였을 뿐만 아니라 처분청이 조사한바에 의하면 그간 청구인이 쟁점부동산의 임대수입을 청구인의 소득으로 하여 소득세등을 신고납부하였음은 확인하고 있음에 비추어 볼 때 84.10.30 쟁점부동산의 양도대금이 청산되었다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 할 것이어서, 잔금청산일이 불분명하고 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 이 건의 경우 쟁점부동산이 양도시기를 등기접수일인 88.12.21로 보아 이 건 부과처분하였음은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도일을 등기부에 기재된 등기접수일로 하고 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 청구인의 소유였던 쟁점부동산이 등기부등본상 84.9.10자 매매를 원인으로 88.12.21 청구외 OOO, OOO, OOO에게 소유권이전등기가 경료되기 까지의 사실관계를 보면, 서울특별시 종로구 OO동 OOOOOO 대지 50평방미터는 청구인이 59.4.30자 매매를 원인으로 59.8.28 등기부상 소유권을 취득하였던 같은동 OOOO 대지 175평방미터에서 88.11.19 분할된 토지이고, 같은동 OOOO 대지 371평방미터는 청구인이 공유자지분 1/3을 71.6.29 재산상속을 원인으로, 공유자지분 2/3를 80.2.26자 신탁해지를 원인으로 각각 소유권을 취득하였던 같은동 OOOO 대지 1,550평방미터에서 88.11.19 분할된 토지로서, 88.11.19자 위 토지들의 분할은 서울민사지방법원의 88가합 OOOOO 소유권이전등기청구사건에 대한 88.10.19자 인낙조서에 따라 이루어진 사실, 위 같은동 OOOOOO 대지 50평방미터와 OOOOOO 대지 371평방미터는 88.11.28 쟁점부동산의 토지인 같은동 OOOOOO 대지 421평방미터로 합병된 사실, 같은동 OOOOOO 지상5층건물 1,223.12평방미터는 청구인이 45.4.10 신축한 건물로서 76.12.30 등기부상 보존등기를 경료한 사실, 청구인은 쟁점부동산중 5층건물의 임대료수입과 청구인이 소유하였던 같은동 OOOO 지상 3층 건물의 임대료수입을 청구인명의로 88년까지 처분청에 신고하여온 사실, 청구인은 청구인을 채무자로 주식회사 OO상호신용금고를 근저당권자로하고 84.11.20, 86.12.19, 88.2.26 각각 채권최고액을 2억원, 5억원, 17억원으로 하여 쟁점부동산과 청구인 소유의 위 3층건물 및 주택과 부수토지에 근저당권을 설정하였다가 88.9.21 말소등기된 사실, 쟁점부동산중 5층 건물에 대하여는 청구인을 채무자로 청구외 OOO를 근저당권자로 하고 86.2.1 채권최고액을 4천만원으로 하여 근저당권을 설정하였다가 88.12.24 말소등기된 사실, 쟁점부동산인 5층 건물중 1층 264.46평방미터는 86.1.21 청구외 OOO이 전세금 1억원으로 전세권을 설정하였다가 88.12.14 말소등기되었으며, 2, 3, 4, 5층 958.66평방미터는 82.8.27 청구외 OOO, OOO이 전세금 1억6천만원으로 전세권을 설정하였다가 88.12.14 말소등기된 사실등이 쟁점부동산의 등기부등본, 건축물대장, 청구인의 부가가치세신고서, 서울민사지방법원의 88가합 OOOOO 소유권이전등기청구사건에 대한 인낙조서등에 의하여 확인되고 다툼없다. 다음으로 이 건 부과처분내용 및 청구인의 주장을 보면, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 따른 잔금청산일이 불분명하고, 등기부상 기재된 등기접수일이 등기원인일인 84.9.10부터 1월을 초과하였으므로 등기접수일인 88.12.21을 쟁점부동산의 양도일로 보고 취득일은 대지는 의제취득일인 75.1.1로 하고 건물은 보존등기일인 76.12.30로 하여 기준시가에 의한 가액으로 하여 이 건 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 잔금청산일이 84.10.30이고 양도가액이 2억원이므로, 취득가액을 환산하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 잇다. 살피건대, 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제1항 및 제4항을 보면, 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하나, 법인과의 거래나 부동산투기거래 또는 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실지거래가액에 의할 수 있으며, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하되 법인과의 거래나 부동산투기거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가(환산가액)에 의하여 결정하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도하였으며, 양도차익예정신고나 확정신고를 한 사실도 없고 부동산투기거래도 아니므로 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가에 의하여 계산하였음은 정당하다고 할 것이고, 또한 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 잔금을 84.10.30 수령하였으므로 이 날을 양도시기로 하여야 한다고 주장하면서 매매계약서, 영수증 등을 제시하고 있으나, 이를 뒷받침할 금융자료나 기타 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인이 88년까지 쟁점부동산의 수입금액을 처분청에 신고하여온 사실, 청구인이 채무자로서 쟁점부동산에 수회의 근저당권을 설정하였으며, 청구외 OOO에게는 전세권을 설정하였던 사실등을 종합해 볼 때 청구인의 주장을 받아들일 수 없다고 할 것이어서, 처분청이 소득세법 시행령(89.8.1 대통령령 제12767호로 개정되기전의 시행령) 제53조 제1항 제1호의 규정에 의하여 쟁점부동산의 등기부에 기재된 등기접수일인 88.12.21을 양도일로 인정하고 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.