청구인이 토지를 개인인 청구외 ○○에게 양도한 것인지 또는 법인인 청구외 ○○건설주식회사에게 양도한 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 O0.8.14 취득한 광주시 OO동 O OOOO, O 소재 임야 2,083 평방미터(630평)를 88.8.30 청구외 OOO에게 2억원에 매도하는 매매계약을 체결하고 같은해 9.9 잔금을 수령한 바 있으나 이 건 토지의 소유권이전등기는 같은달 12. 당초 계약상 매수자인 위 OOO에게 이전되고 그 뒤 89.2.14 청구외 OO건설주식회사로 이전된 사실이 있는 바, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 법인인 위 OO건설주식회사에 양도한 것으로 인정하여 양도가액은 실지거래가액인 2억원으로 하고 취득가액은 환산가액인 11,862,603원으로 하여 89.10.4 청구인에게 89년 수시분(88년 과세기간분) 양도소득세 85,354,000원 및 동 방위세 1O,0O0,O90원을 과세하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지를 청구외 OOO에게 양도하고 동인에게 소유권이전등기를 하여 주었는 바, 양도당시 계약명의자, 계약장소, 대금결재 등 어느 부분에도 청구외 OO건설주식회사는 나타나지 아니하며 이 건 토지매매와 관련된 처분청의 조사시까지는 위 법인이 이 건 토지의 실질적인 매수자였다는 사실을 인지하지 못하였으므로 개인간의 거래로서 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견 처분청의 조사관계서류인 청구외 OOO(청구외 OO건설주식회사 대표이사)와 청구외 OOO(OO부동산 대표)의 진술서등을 살펴보면 이 건 토지 소재지인 광주시 OO동 일대는 광주시 외곽지역으로서 청구외 OO건설주식회사가 아파트를 신축하기 위하여 구매담당직원을 현지 답사시키는 과정에서 토지소유자들에게 아파트 신축부지라는 사실을 누설하게 되어 토지시세가 폭등하여 88년 여름에 주거지역 평당 180,000원-200,000원, 상업지역 평당 400,000원-500,000원, 자연녹지지역 60,000-O0,000원이었던 토지시세가 주거지역 550,000원, 상업지역 1,000,000원, 자연녹지지역 200,000원으로 가격이 형성되었고, 토지매수가 어려워지자 위 OO건설주식회사에서는 광주시 OO로 OO OOO에 소재한 OO부동산 OOO에게 아파트 부지를 매입하여 달라고 위임하고 청구인의 토지를 포함한 25필지 66,036평방미터의 토지를 취득한 것으로서 위 OO건설주식회사에서는 위 OO건설주식회사가 아파트부지로 토지를 취득한 사실을 토지소유자들이 기알고 있는 사항이므로 직접 위 OO건설주식회사에게 소유권이전서류를 하여 달라고 하였으나 법인에게 직접 양도하는 형식을 취하면 과중한 양도소득세 부담이 우려된다고 개인명의가 아니면 소유권이전서류를 하여 줄 수 없다고 완강히 거부하여 부득이 위 OO건설주식회사의 대표이사인 OOO 개인명의로 이전받게 된 것임이 나타나는 바, 광주시 변두리지역의 묘지가 있는 임야 630평을 200,000,000원(평당 31O,460원)에 양도하면서도 위 OO건설주식회사의 아파트 신축용토지로 양도한 사실을 전혀 몰랐다는 청구인의 주장은 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로서 이 건의 경우 위 OOO가 중간에 들어 형식상 청구인이 위 OOO에게 양도하고 위 OO건설주식회사는 OOO로부터 취득하는 형식만을 취한 것으로 이 건 부동산 취득과 관련된 대금은 위 OO건설주식회사의 자금으로 청구인에게 지불하였는 바, 이 건 거래는 사실상 청구인과 위 OO건설주식회사의 직접 거래로 인정되므로 소득세법 시행령 제1O0조 제1항 단서 및 제4항 제1호의 규정에 따라 양도가액은 실지거래가액으로 하고, 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정한 당초 처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구인이 이 건 토지를 개인인 청구외 OOO에게 양도한 것인지 또는 법인인 청구외 OO건설주식회사에게 양도한 것인지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단 청구인의 이 건 토지매매계약체결 과정등 양도 경위와 과세처분 내용을 살펴본다. 청구인이 88.8.25 미국에서 귀국한 직후 OO부동산(대표 OOO)의 직원 청구외 OOO로부터 수차례에 걸쳐 시외전화 연락을 받고 88.8.30 광주로 가서 위 OO부동산 사무실에서 매수인을 청구외 OOO로 기재한 이 건 토지 매매계약서를 작성하고, 위 OOO로부터 계약금 6천만원을 수령하였으며 그후 88.9.9 위 장소에서 잔금 1억4천만원을 수령하면서 소유권이전등기 서류를 위 OOO에게 교부하였으며, 청구인은 위 OOO가 대표이사로 있는 청구외 OO건설주식회사의 자금으로 이 건 토지의 매매대금 2억원을 지급받았으며, 위 OO건설주식회사는 이 건 토지를 자기 명의로 소유권이전등기 한 후 현재 당해 토지에 아파트를 신축중에 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 실제로 매수하는 자가 위 OO건설주식회사인 사실을 알면서도 그 대표자인 OOO 명의로 계약을 체결한 것이라고 인정하면서 이 건 거래를 법인과의 거래로 보아 소득세법 제23조 제4항 단서 및 동법 시행령 제1O0조 제1항 단서, 제115조 제1항 제1호 다목에 의하여 이 건 토지의 양도가액은 실지거래가액인 2억원으로 하고 취득가액은 환산가액인 11,862,603원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 이러한 과세처분에 대하여 청구인은 이 건 토지매매를 중개한 위 OOO가 청구인에게 위 OO건설주식회사에서 매입한다는 사실을 알려 준 바 없었고 또한 청구인이 미국에서 귀국한 직후에 계약을 체결한 관계로 이 건 토지가 아파트 부지로 매수된다는 등의 소문을 전혀 알지 못하였다고 하면서 그 부당함을 주장하고 있으나, 첫째, 위 OOO의 진술내용에 의하면 위 OO건설주식회사에서 아파트 부지매입을 위하여 토지구매활동시 해당지역의 토지소유자들에게 아파트를 신축한다는 내용이 사전누설됨으로써 토지가격의 급상승으로 토지매입이 어렵게 되어 부동산 전문중개업자인 위 OOO(OO부동산 대표)에게 해당지역의 토지매입을 의로하였으며 특히 거래당시의 주변자연녹지지역은 평당 60,000원-O0,000원 정도였는데 아파트 신축소문에 따라 자연녹지지역이 200,000원으로 폭등하였으며 이 건 토지(2필지)는 임야로서 묘지가 있음에도 2억원에 매수하여 평당 약 31O,000원에 거래되었다고 한 점, 둘째, 위 OO건설주식회사로부터 해당지역에 대한 아파트 신축용 부지매입의뢰 및 전반적인 토지매매중개를 위임받은 위 OOO이 토지소유자들이 위 OO건설주식회사의 아파트 부지매입사실을 전부 알고 있었다고 진술한 점, 셋째, 위 OOO 및 위 OOO이 토지소유자들이 법인에게 소유권이전등기를 하게 되면 양도소득세등의 세부담이 증가하게 되어 법인 명의의 계약체결을 기피하기 때문에 부득이 계약명의자를 개인인 OOO로 하였을 뿐이라고 진술하고 있는 점, 넷째, 위 OO건설주식회사는 광주에서는 비교적 큰 건설업체로서 광주에 거주한 사실이 있는 청구인이 계약상 명의자인 위 OOO가 위 OO건설주식회사의 대표이사인 사실을 알고 있었던 것으로 보이는 점등, 이상과 같은 사실과 정황을 종합하여 볼 때 청구인이 88.8 하순경 평소에는 몰랐던 위 OOO로부터 수차례에 걸쳐 연락을 받게 됨으로써 그 당시 이 건 토지에 관한 호재성소문을 듣고 있었던 것으로 보이고, 따라서 이를 전혀 몰랐다고 하는 것은 믿기 어렵고 더욱이 양도금액도 위 OO건설주식회사가 아파트부지를 매입한다는 사실이 널리 유포되어 지가가 폭등한 후의 시가(평당 200,000원)보다 현저히 높은 가격(평당 31O,460원)으로 거래된 점으로 미루어 볼 때에도 청구인은 이 건 토지의 매매계약체결당시 위 OO건설주식회사가 아파트건설부지로 매입한다는 사실을 사전에 충분히 인지한 상태에서 당해 법인명의로의 거래를 기피하여 위 OOO의 명의로 계약을 체결한 것으로 인정되며, 따라서 청구인의 이 건 토지에 대한 거래는 법인과의 거래로서 전시법조의 규정에 해당되므로 처분청의 이 건 과세처분은 적법타당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.