부동산의 2층과 3층이 실지로 주택으로 사용되었는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 용산구 OOO동 OOOOOO OO 3층건물[건물연면적 1,014.29평방미터이며 이하 “(갑)부동산”이라 한다]과 서울특별시 용산구 OOO동 OOOO O 2층건물[건물연면적은 264.45평방미터이며 이하 “(을)부동산”이라 한다]을 임대하고 있는 사업자로서, 처분청이 89.5.15 청구인에게 84년 제1기 과세기간 848,140원 및 제2기 과세기간 1,084,520원, 85년도 제1기 과세기간 1,234,370원 및 제2기 과세기간 1,943,880원, 86년도 제1기 과세기간 2,695,150원 및 제2기 과세기간 3,100,810원, 87년도 제1기 과세기간 3,232,580원 및 제2기 과세기간 2,439,270원, 88년도 제1기 과세기간 2,378,330원 및 제2기 과세기간 2,450,400원을 경정하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.7.31 이의신청, 89.11.14 심사청구를 거쳐 90.1.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

• 가. 청구인은 (을)부동산을 청구외 OOO에 임대하였는데, 1층 99.17평방미터는 대중음식점으로 용도변경하여 사용되었고, 2층 73.88평방미터와 3층 91.4평방미터는 주거용으로 사용되었는 바, 이는 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 더커서 그 전부를 주택의 임대로 보아 부가가치세를 면제하여야 함에도 불구하고, 처분청이 이에 대하여 과세한 것은 부당하고,
• 나. 청구인이 청구외 OOO에게 임대한 (갑)부동산은 임대차계약이 86.4.5 해지되었으나 위 OOO가 점포를 명도하지 아니하여 OOO를 상대로 민사소송을 제기한 결과 부당이득금 반환금이 발생되었는 바 위의 부당이득금은 부가가치세 과세대상이 아닌 것이고,
• 다. 청구인은 (갑)부동산의 임차인들(OOO, OOO)이 부담하여야 할 점포수리비를 임차인들의 자금사정관계로 청구인이 우선 대여한 후 매월 임대료 영수시에 동 대여금을 분할상환받았는데 이와같이 매월 상환받은 금액은 임대료와는 관계없이 개인적인 소비대차에 해당되는 것임에도 불구하고, 처분청이 이를 임대료 수입으로 인정하여 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저 청구주장(가)에 관하여 보면, 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은법 시행령 제34조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면, 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용건물이 함께 설치되어 있는 경우, 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 더큰때에는 그 전부를 주택의 임대로 보아 부가가치세가 면제되는 것이지만, 주택부분이 상시 주거용으로 사용되지 아니하거나 사업을 위한 거주용인 경우에는 부가가치세가 과세된다고 할 것인 바, 건물 전체를 청구외 OOO이 임차한 사실과 1층 점포에서 청구외 OOO이 대중음식점을 영위한 사실에는 다툼이 없는 이 건에 있어서, 2층과 3층의 주택부분에서 임차인 또는 청구인이 주장하고 있는 OOO의 동업자인 OOO, OOO이 거주하였던 사실을 발견할 수 없고, 다만 청구외 OOO이 85.10.8부터 88.9.23까지 단독세대로 주민등록상 등재되었음이 나타나고 있으나, 이점만으로는 건물의 2층과 3층 부분이 상시 주거용에 사용되었다고 볼 수 없다 할 것이므로, 청구인이 청구외 OOO에게 임대한 건물 전체를 주택의 임대로 보아 부가가치세를 면제하여야 한다는 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 다음으로 청구주장 (나)에 대하여 보면, 청구인이 청구외 OOO[(갑)부동산의 임차인]를 상대로 제기한 점포명도등 사건의 판결문(서울민사지방법원 제12부, 87.7.16) 내용에 의하면 청구외 OOO가 월임대료를 연체하기 시작한 85.4.6부터 임대차계약 해지일인 86.4.5까지는 약정된 월임대료 1,500,000원씩을 86.4.6부터 건물 명도시기까지는 위 OOO가 법률상 원인없이 이득을 얻게 되었으므로 매월 1,500,000원씩을 청구인에게 지급하도록 하였는 바, 이 판결문 내용에서 보는 것처럼 청구인이 청구외 OOO로부터 지급받을 금원은 실질에 있어서 점포임대료에 해당된다 할 것이므로 처분청에서 이를 임대수입금액으로 보아 부가가치세를 과세한 것은 타당하다 할 것이다. 끝으로 청구인은 임차인들(OOO, OOO)이 부담할 점포수리비를 청구인이 대여한 후 매월 임대료를 영수시에 동 대여금을 분할상환받은 것임에도, 처분청이 동 대여금 상환금액을 임대수입금액으로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인과 위 임차인들간에 점포수리비에 관하여 특별히 약정된 바 없고, 또한 청구인이 위 임차인들에게만 점포 수리비를 대여할만한 특단의 사유도 엿보이지 아니할 뿐아니라 달리 금전대차 관계증빙도 제시하지 못하고 있어 이부분 청구주장도 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은

• 가. (을)부동산의 2층과 3층이 실지로 주택으로 사용되었는지 여부
• 나. 청구외 OOO가 청구인에게 지급하여야할 금액(월 1,500,000원)이 부동산임대료인지 여부
• 다. 청구인이 부동산임대에 덧붙여서 받았다고 주장하는 금원(월200,000원 내지 300,000원)이 부가가치세가 과세되는 임대료인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 첫째, 쟁점(가)를 보면, 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은법시행령 제34조 제2항에서 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용건물이 함께 설치되어 있는 경우, 주택부분의 면적이 사업용건물부분의 면적보다 더큰때에는 그 전부를 주택의 임대로 보아 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있다. 그리고 (을)부동산은 가옥대장에는 1층은 용도가 근린생활시설이고 2층과 3층은 주택으로 표시되어 있으며, 청구인은 청구외 OOO에게 임대보증금 10,000,000원에 월임대료 600,000원에 임대한 사실이 처분청의 조사과정에서 밝혀지고 있다. 따라서 이 건의 다툼은 가옥대장상의 용도와는 별개로 (을)부동산의 2층과 3층이 실질적으로 주택으로 사용되었는지가 쟁점이 되겠는 바, (을)부동산의 소재하는 위치가 대로변에서 가까운 거리이고, (을)부동산의 임차자인 OOO은 그곳에 거주한 사실이 없다고 확인하고 있고, 청구외 OOO이 1층에서 “OO”이라는 상호로 대중음식점을 경영하였고 또한 임차자인 OOO이 거주하지 아니하였다면 주택부분을 전대한 사실을 나타내는 계약서나 그 계약을 이행한 사실을 나타내는 금융자료가 있을 것임에도 불구하고 청구인은 이를 제시하지 못하고 있다. 그러하다면 (을)부동산의 2층과 3층은 실질적으로는 1층의 음식점과 함께 사업용건물로 사용되었다고 보는 것이 일반사회통념에 부합된다고 보여지므로 청구인이 청구외 OOO으로부터 받기로 한 임대료전액을 임대용역의 공급가액으로 본 처분청의 당초처분은 정당하다고 판단된다. 둘째, 쟁점 (나)를 보면, 청구인은 서울민사지방법원에 피고를 청구외 OOO로 한 부당이득금반환청구소송을 제기하여 승소한 사실에 대하여, 처분청이 그 부당이득금은 (갑)부동산의 임대관계에서 발생하였다는 이유로 임대계약내용에 따라 받기로 한 금액을 용역의 공급가액으로 보아 이 건 과세하였으나, 그 부당이득금은 부가가치세의 과세대상이 아니라는 주장이다. 살피건대, 이 건 관련 서울민사지방법원 제12부의 판결문(사건번호 87가합 OOO, 87.7.16 판결)을 보면, 청구외 OOO가 청구인에게 지급하여야 할 금액의 산출근거가 86.4.6까지는 임대차계약에 따른 임대료이고 “1986.4.6 이후는 법률상 원인없이 청구외 OOO는 앞의 약정임대료 상당액의 이득을 얻고 청구인은 동액상당액의 손해를 보았다”고 보아 청구외 OOO에게 지급의무가 있다고 판결하였는 바, 이는 1986.4.6 이후 발생한 부당이득금도 임대차계약을 연장하지 아니하였을 뿐 청구외 OOO가 임차인의 지위에서 (갑)부동산을 점유하고 있었기 때문에 청구외 OOO에게 약정임대료 상당액을 지급하라고 한 것이므로 경제적 실질면에 있어서는 그부분 부당이득금도 임대료라고 보아지므로 청구인이 청구외 OOO로부터 받기로한 금원이 모두 부당이득금이기 때문에 부가가치세를 과세하여서는 아니된다는 청구인의 주장은 사실판단과 법리를 오해한 것으로 판단된다. 셋째, 쟁점(다)를 보면, 청구인은 (갑)부동산의 임차자중 청구외 OOO과 OOO은 청구인으로부터 금원을 차용하였고, 그 차용한 금액으로 임차부동산을 청구외 OOO과 OOO의 책임아래 수리(개·보수)한 후 그 차용금을 월임대료 지급시 함께 균등상환하였는 바, 처분청이 월임대료로 본 금액에는 소비대차에 따른 상환금(월 200,000원부터 300,000원)이 포함되어 있으므로 그 상환금에 상당하는 금원은 월임대료에서 제외시켜야 한다고 주장하고 있으나, 청구인과 위 임차인들간에 점포수리비에 관하여 특별히 약정된 바도 없었으므로 임대부동산의 개·보수의 책임은 임대자에게 있는 것이고 임대자가 임차자들로부터 부동산임대와 관련하여 수령한 금원은 임대료인 것이므로 처분청이 임차자들로부터 받은 금액 전액을 임대용역의 제공에 따른 대가로 본 처분은 정당하고 청구인의 이부분 주장도 이유없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.