토지중 미등기전매한 토지가 얼마인지가 확인되는지 여부(경정)

[주 문] 동부세무서장이 89.7.18자 청구인에게 결정고지한 88년 귀속 양도소득세 50,396,740원 및 동 방위세 10,076,340원은,

• 가. 미등기전매토지 7필지 39,399평방미터중 충남 서산군 원 북면 OO리 O OO 임야 18,434평방미터와 동소 임야 11,021평방미터를 미등기양도자산에서 등기필 양 도자산으로 해당세율을 적용하여 그 과세표준과 세액을 경정 하고,
• 나. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 성동구 OOO가 OOOO에 주소를 둔 자로서 충남 서산군 원북면 OO리 OOOOO 대지 331평방미터외 16필지 토지 합계 165,909평방미터(50,189평, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.3월에 취득하여 88.4월에 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점토지 165,909평방미터를 87.3월에 50,189,000원(평당 1,000원)에 취득하여 그중 10필지 126,510평방미터는 등기를 필하고 나머지 7필지 39,399평방미터는 미등기상태(가등기 설정)로 88.4월에 125,473,000원(평당 2,500원)에 양도한 사실을 거래상대방으로부터 확인하고 그 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 89.7.18 양도소득세 50,396,740원 및 동 방위세 10,076,340원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.9.18 심사청구를 거쳐 90.1.6 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 87.3.5 쟁점토지를 취득하여 88.3.17 양도한데 대하여 쟁점토지는 취득 및 양도시에 특정지역이 아님에도 처분청은 국세청장이 지정하는 투기거래로 보아 실지거래가액에 의한 방법으로 취득가액은 50,189,000원으로, 양도가액은 125,473,000원으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 설령 실지거래가액으로 과세하더라도 쟁점토지를 평당 1,800원에 취득하였으므로 취득가액은 90,338,400원이고 양도가액은 평당 2,100원에 양도하였으므로 105,394,800원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 하며, 또한 처분청이 미등기전매토지를 7필지 39,399평방미터(11,920평)로 결정하였으나 청구인이 미등기전매한 토지는 5필지 9,944평방미터(약 3,000평)로 이는 등기부등본에 의하여 확인된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 87.3.26 평당 1,000원씩 50,189,000원에 취득하여 88.4.22 평당 2,500원씩 125,473,000원에 양도하였음이 거래상대방의 확인서에 의하여 확인되고 있고 쟁점토지 50,189평중 11,920평을 미등기전매하였음이 처분청의 조사에서 확인된다. 그렇다면, 미등기전매한 이 건 거래를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에 의하여 처분청이 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인하여 이 건 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 쟁점토지를 평당 1,800원씩 90,338,400원에 취득하여 평당 2,100원씩 105,394,800원에 양도하였다고 주장하나, 단지 주장만 할뿐 당심이 심리하고 있는 현재까지 이를 구체적으로 입증할 수 있는 매매계약서, 금융자료등을 제시하지 않고 있어 청구주장을 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은

• 가. 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되는지 여부와
• 나. 쟁점토지중 미등기전매한 토지가 얼마인지가 확인되는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “가”에 대하여 본다. 이 건 과세경위를 보면, 처분청이 쟁점토지거래를 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제1호 및 제8호의 규정에 의거 대전지방 국세청장이 투기억제에 관련한 세무조사에 의하여 쟁점토지의 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액인 취득가액 50,189,000원과 양도가액 125,473,000원으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 것임이 처분청의 관련자료에 의하여 확인되고 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 86.12.29 취득가액 79,000,000원에 매매계약을 하였으나 복덕방 수수료등 부대비용을 합하면 취득가액이 90,388,400원(평당 1,800원)이고 양도가액은 105,394,800원(평당 2,100원)에 양도한 것이라고 주장하면서 쟁점토지의 취득 및 양도시의 매매계약서등을 제시하고 있어 이를 살펴본다. 청구인이 제시한 86.12.29자 취득시 매매계약서를 보면, 동 매매계약서상 쟁점토지의 양도자가 등기부상 소유자인 청구외 OOO이 아닌 제3자(OOO) 명의로 기재되어 있고 양수자도 청구인이 아닌 청구인 오빠 OOO와 매매계약을 체결한 것으로 되어 있어 동 매매계약서가 청구인이 쟁점토지 취득시 작성된 매매계약서라고 인정하기에는 신빙성이 없고, 청구인이 제시한 88.1.31자 양도시 매매계약서를 보면, 쟁점토지를 청구인과 청구외 OOO외 4인간에 매매계약을 한 것으로 되어 있으나 쟁점토지 등기부등본을 보면, 소유권이전이 청구외 OOO외 4명(OOO, OOO, OOO, OOO)으로 공유이전이 되어 있음이 확인되고 있어 동 매매계약서상 양수자인 청구외 OOO은 쟁점토지공유자 명단에 없는 자임이 확인되며, 또한 청구인은 쟁점토지 취득 및 양도시 매매계약서상의 계약금등에 대한 영수증 또는 복덕방 수수료 및 부대비용에 대한 영수증등 기타 이를 입증할 수 있는 증빙자료를 일체 제시하지 못하고 있으므로 위 사실을 모아 볼 때 청구주장 이유없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 거래상대방으로부터 확인한 금액을 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 계상하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 나. 쟁점 “나”에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점토지중 충남 서산군 원북면 OO리 OOOOO 전 3,739평방미터외 6필지 합계 39,399평방미터 토지를 청구인이 미등기전매한 것으로 보고 과세하였으나, 쟁점토지중 충남 서산군 원북면 OO리 O OO 임야 18,434평방미터와 동소 O OOOO 임야 11,021평방미터의 2필지 임야 29,455평방미터는 당해토지 등기부상 87.3.26자(87.3.5 원인일)로 접수하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 88.4.15자(88.3.17 원인일)로 접수하여 청구외 OOO외 3인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 사실이 당해토지 등기부등본에 의하여 각각 확인되고 있는 바, 처분청이 전시 임야 2필지 29,455평방미터를 청구인이 미등기전매한 것으로 하여 해당세율 75%를 적용하여 양도소득세를 과세함은 사실조사를 소홀히 한 부당한 처분이라 할 것이다. 따라서 쟁점토지중 전시 임야 2필지 29,455평방미터에 대한 양도소득세 계산시 적용세율을 등기필 양도자산의 해당세율을 적용하여 당해 과세표준과 세액을 경정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.