아파트 양도차익 계산시 주택채권매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부(경정)

[주 문] 89.7.31 반포세무서장이 청구인에게 결정고지한 89년도 수시분 양도소득세 32,724,620원 및 동방위세 6,544,920원의 처분은 2종 국민주택채권매각손실액 28,280,000원을 양도차익 계산시 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서, 같은시 OO동 OOOO OOOOO OOOO OOOO(59평형)의 아파트(이하 “쟁점 아파트”라 한다) 분양계약시 국민주택채권 31,780,000원을 매입키로 하고, 동 아파트는 86.4.8 잔금 청산하고 88.2.2 양도하였는바, 처분청은 청구인이 위 국민주택채권을 85.2 초순경 아파트와는 별도로 양도하였다는 이유로 필요경비로 산입하지 아니하고 89.7.31 이 건 양도소득세를 과세하자, 89.11.14 심사청구를 거쳐 이건 심판청구를 90.1.10 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 전시 아파트 취득시 1985.1.9 제2종 국민주택채권 31,780,000원을 매입하여 당첨된 후 중도금에 사용하고자 동 국민주택채권을 1985.2월초 청구외 OOO(서울 강남구 OO동 OOOOO OOOOOO OOOO OOOO 거주)에게 3,500,000원에 양도한 사실이 있는바, 이 건 아파트 양도에 따른 양도차익을 65,449,200원으로 과세하였으나 청구인은 소득세법 제45조 제1항 제1호와 같은법 시행령 제94조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 양도차익을 계산하기 위한 필요경비인 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액은 같은령 제86조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 되어 있고 같은령 제86조 제1항 제1호는 매입자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세·기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다고 규정하고 있으므로 위 규정들의 취지에 따라 채권입찰제로 분양한 아파트를 당첨 취득한 경우에 그 채권의 매입은 당첨에 있어서는 필수적으로 필요한 것이므로 그 국민주택채권매입을 위하여 지출한 비용은 실질적으로 분양대금과 함께 위 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 포함하여야 하며, 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 한 당초 처분의 경우에는 반드시 국민주택채권처분손실금액을 취득원가에 포함하여 양도소득 계산하여야 함에도 이를 부인한 당초 처분은 부당하니 경정하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 아파트 구입시 매입한 국민주택채권을 동 아파트와 별개로 양도한 경우에도 동 채권의 구입가액과 양도액과의 차액을 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 아파트 취득시 본인이 직접 매입한 국민주택채권을 아파트 당첨권과 별도로 양도하는 경우에는 필요경비로 산입하지 않음이 타당하다 할 것인바,(국세청 재산 01254-3597, 88.12.19의 예규도 동 취지임) 이 건의 경우 청구인은 동 아파트 구입시 국민주택채권을 31,780,000원에 매입하였으며, 동 채권을 85.2월초 아파트 매수자와 다른 청구외 강남구 OO동 OOO OOOOOO OOOO OOOO에 거주하는 OOO에게 양도하였으므로 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점 아파트 양도차익 계산시 주택채권매각손실액을 필요경비로 인정할 것인지 여부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 처분경위를 보면, 청구인은 쟁점 아파트를 85.1.9 당첨받아 86.4.8 잔금 청산에 의하여 취득하고 88.2.2 양도하자 처분청은 실지거래가액 기준으로 자산양도차익 계산시 아파트 당첨시 매입한 주택채권매각손실을 필요경비 불산입하고 이 건 양도소득세등을 과세한 건임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 위 아파트 당첨시 매입한 주택채권 31,780,000원을 3,500,000원에 양도하였으므로 그 차손액은 필요경비로 인정되어야 한다는 주장이므로 이를 살펴본다. 쟁점 아파트 시공업체인 OO산업개발(주) 대표 OOO에 의하면 청구인은 쟁점 아파트 당첨으로 31,780,000원상당 2종 국민주택채권을 매입한 것으로 되어 있으며, 청구인이 매입한 동 채권은 청구외 OOO(서울 강남구 OO동 OOOOO OOOOOOO OO OOOO OOOO)이 89.5(일자 미상) 3,500,000원으로 매입한 사실이 있음을 확인하고 있어 청구인이 쟁점 채권을 31,780,000원에 매입하였다가 3,500,000원에 매각하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. 따라서 청구인이 주장하는 채권매각손실액을 양도소득 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 채권입찰제 분양 아파트에 있어서는 국민주택채권의 매입이 아파트 분양계약 및 당첨권 취득에 있어 필수적인 것이고, 이 건 양도차익의 결정과 같이 실지거래가액에 의할 경우 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 되는 것이며(소득세법 제45조 제1항 제1호 단서), 소득세법 시행령 제94조 제1항 제1호에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액으로 산출하도록 규정하고 있으며, 같은 영 제86조 제1항 제1호에서 매입한 고정자산은 매입당시의 가액(등록세·취득세·기타 부대비용을 포함한다)을 취득가액으로 한다라고 규정하고 있으므로, 쟁점 채권의 매각차손액은 아파트를 취득하는데 따른 부대비용으로 취득원가에 포함되어야 한다고 보아야 할 것이므로 청구인이 주장하는 쟁점 채권의 매각에 따른 손실 28,280,000원은 이를 필요경비에 산입하여 양도차익을 결정하여야 할 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.