청구인이 부동산을 연불조건부로 취득하였는지 여부와 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] 동작세무서장이 89.5.24 청구인에게 한 양도소득세 158,478,450원 및 동방위세 31,695,690원(당초처분인 양도소득 세 164,705,800원 및 동방위세 32,941,160원에서 청구인의 이 의신청에 따른 89.8.17자 결정으로 양도소득세 6,227,350원 및 동방위세 1,245,470원이 경정감된 세액임)의 부과처분은 쟁점 부동산의 양도차익계산에 있어서 양도가액은 83.12.10 현재의 기준시가에 의한 가액으로, 취득가액은 80.4.15 현재의 기준시 가에 의한 가액으로 하여 이를 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOO 소재 OOOOO OOOO에서 거주하는 사람으로서, 처분청은 청구인이 같은시 중구 OO동 OOOOO 소재 대지 810평방미터, 같은곳 OOOOOO 소재 대지770평방미터 및 위 양지번상의 2층 건물 1,508.63평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)중 청구인 지분인 69/466를 78.12.17 주식회사 OO은행으로부터 8,587,982원에 취득하여 83.12.10 청구외 OOO외 2인에게 358,000,000원에 양도하였다고 하여 89.5.24 양도소득세 164,705,800원 및 동방위세 32,941,160원을 부과처분하였는 바, 청구인은 이에 불복, 89.7.18자 이의신청에 따른 89.8.17자 처분청의 경정결정에 의하여 기납부세액인 양도소득세 6,227,350원 및 동방위세 1,245,470원을 공제받은 후 89.10.16 심사청구를 거쳐 90.1.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산중 청구인 지분을 73.10.11 OO은행으로부터 연불조건부 매입방법으로 8,587,982원(58,000천원×69/466)에 매입하여(계약일 73.4.12 계약금 5,800천원, 납입잔대금 52,200천원은 73.10.11-78.4.11까지 10회 연불조건임) 78.12.30 청구외 OO부동산주식회사에 명의신탁하였다가 80.2.5자 서울민사지방법원의 판결에 의하여 79.4.18자 신탁해지를 원인으로 80.4.15 소유권을 이전받아 83.12.10 청구외 OOO외 2인에게 금 358,000천원에 양도하고 자산양도차익예정신고 및 납부를 하였고, 처분청의 추가고지처분에 따라 85.2.25 추가 납부한 사실이 있었는 바, 쟁점부동산의 취득일은 73.10.11임에도(의제취득일: 75.1.1) 처분청이 등기부등본상 소유권이전원인일인 78.12.17을 취득일로 보았음은 부당하고, 취득일을 의제취득일인 75.1.1로 보아 취득가액을 산정한다면 75.1.1 현재의 시가를 알 수 없으므로 75.1.1 현재의 기준시가(또는 물가상승율 감안가액이 기준시가 보다 큰 경우에는 물가상승감안가액)에 의해 취득가액을 산정하여야 하며 양도가액 또는 개인과의 거래이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 청구인이 기납부한 세액을 공제한다면 이 건 처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 관련규정인 소득세법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항 제1호 및 제2호에는 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다. 이하 같다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 소유권이전등기원인일, 다만 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 법 제51조 제6항에 규정하는 연불조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일”이라고 규정하고 있고 동법시행령 제108조(할부 또는 연불의 범위) 제2항에는 “법 제51조 제6항 및 제7항에 규정하는 연불조건부 양도 또는 연불조건부 건설·제조 및 용역의 제공은 할부매매에 해당하지 아니하는 자산의 양도 또는 건설·제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 3회 이상으로 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기간의 다음날부터 최종의 부불금의 지급기일까지의 기간이 2년 이상인 것”라고 규정하고 있는 바, 이 건에 있어서 취득 당시의 매매계약서의 제시가 없어 당심에서 양도자인 주식회사 OO은행에 그 계약내용을 조회한 것에 대한 회신에서(OO은행조관리 1083, 89.11.16) 부동산의 인도일 ‘확인불가’라고 회신하였으므로 전시한 법조문상의 연불조건부 양도로는 볼 수 없어 등기부등본상 소유권이전등기원인일인 78.12.17을 취득일로 보아 확인된 실지거래가액에 따라 이 건 부과처분하였음을 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 쟁점부동산을 연불조건부로 취득하였는지 여부와 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세등을 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 사실관계를 보면, 청구외 OO부동산주식회사가 쟁점부동산을 취득함에 있어 쟁점부동산의 당초 소유자인 청구외 OO은행과 73.4.12 매매계약을 체결한 사실, 매매대금은 58,000,000원으로 하고 계약당일 계약보증금으로 5,800,000원을 납부하고 잔액은 73.10.11부터 78.4.11 동안에 매회 5,220,000원씩 10회 분할 납부하기로 한 사실, OO부동산주식회사는 위 계약내용에 따라 1차 중도금 5,220,000원을 73.4.12자로 400,000원, 73.10.11자로 4,820,000원을 납부하고, 잔액은 78.4.17까지 완납한 사실, 매매대금을 완납함에 따라 OO부동산주식회사는 OO은행으로부터 78.12.17자 매매를 원인으로 78.12.30 등기부상 소유권을 취득한 사실, OO부동산의 소유권 취득은 73.4.1자 청구인등 4인(청구인, OOO, OOO, OOO)의 명의신탁에 의하여 취득하였음이 80.2.5자 서울민사지방법원의 판결(79가합6682 소유권이전등기청구사건)에 의하여 확인되어 청구인등은 위 판결에 따라 79.4.18자 신탁해지를 원인으로 80.4.15 등기부상 소유권을 취득하였다가 쟁점부동산중 청구인 지분을 83.12.10 청구외 OOO외 2인에게 358,000,000원에 양도한 사실, 84.5.5 청구인은 쟁점부동산의 취득일을 79.4.18로 하여 취득 및 양도가액을 기준시가에 의한 금액으로 하여 양도소득세 3,805,698원 및 동방위세 761,141원을 신고납부하였으나, 처분청이 연불조건부 취득으로 보아 취득일을 의제 취득일인 75.1.1로 하여 취득 및 양도가액을 기준시가에 의한 금액으로 하여 양도소득세 2,421,655원 및 동방위세 484,329원을 추가고지하자 85.2.25 위 세액을 납부한 사실등이 당심의 요구에 응하여 주식회사 OO은행이 90.3.8 회신한 내용, 부동산매매계약서, 등기부등본, 서울민사지방법원의 80.2.5자 판결문, 처분결정서등에 의하여 확인되고 다툼 없다. 다음으로, 이 건 부과처분내용과 청구인의 주장을 보면, 처분청은 청구인으로부터 쟁점부동산중 청구인지분을 취득하였다가 88.11.3 주식회사 OOO에 양도한 청구외 OOO외 2인을 조사하는 과정에서 OOO외 2인의 취득가액이 358,000,000원이었음이 확인됨에 따라 쟁점부동산중 청구인 지분의 양도가액을 위의 금액으로 하고, 취득가액은 당초 명의수탁자였던 OO부동산주식회사가 OO은행으로부터 취득한 가액 58,000,000원중 청구인 지분 상당액인 8,587,982원으로 하여 78.12.17 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도하였다고 하여 위의 실지거래가액에 따라 이 건 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산은 청구인등이 연불조건부로 취득하였으므로 취득일은 1차 중도금 불입일인 73.10.11로서 의제취득일이 75.1.1이고 75.1.1 현재의 시가가 불분명하므로 기준시가에 의한 금액을 양도 및 취득가액으로 하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다고 처분청에 불복하였는 바, 처분청이 이 건 부과처분시 공제하지 아니하였던 기납부한 세액 6,227,350원 및 동방위세 1,245,470원만을 공제하는 경정결정을 함에 따라 청구인은 심사청구를 거쳐 이 건 심판청구하였음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 청구인을 포함한 청구외 OOO, OOO, OOO이 쟁점부동산을 OO은행으로부터 취득함에 있어서 계약금부터 잔금까지를 지급하였고, 73.4.1 명의신탁약정을 한 후 OO부동산주식회사에 명의신탁하였다가 명의신탁해지판결을 받아 소유권을 환원받았을 뿐이므로 청구인등이 쟁점부동산의 실질적인 취득자이고 또한 연불조건부로 취득하였으므로 쟁점부동산의 취득일은 제1차 중도금 불입일인 73.10.11로서 의제취득일이 75.1.1된다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 매매계약서는 OO은행과 OO부동산주식회사간에 작성되어 있고, 청구인과 청구외 OOO간에 작성된 주식 및 입주사용지분양도승인신청서에 의하면 청구인은 74.12.20 쟁점부동산중 청구인 지분을 양수받은 것으로 되어 있어 청구인이 73.4.1 쟁점부동산의 명의신탁약정서 작성의 당사자였다는 사실에 의문이 가며, 법원의 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기 판결은 동 판결에 의하여 당사자간의 분쟁의 해결은 이루어진다고 하더라도 동 판결이 명의신탁을 하였다는 구체적 사실을 확정하는 것은 아니라 할 것이므로 청구인등이 OO은행으로부터 쟁점부동산을 연불조건부로 취득함에 있어서 대금불입이 완료된 후 소유권만을 OO부동산주식회사에 명의신탁하였다는 주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠고, 쟁점부동산은 사실상 OO부동산주식회사가 연불조건부로 취득하여 청구인등에게 양도하였다고 봄이 타당하다 하겠다. 그렇다면, 청구인은 80.4.15 OO부동산주식회사로부터 쟁점부동산중 청구인 지분을 취득하여 83.12.10 청구외 OOO외 2인에게 양도한 것으로 인정되므로 이러한 경우의 취득가액과 양도가액의 결정방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항, 동법 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제1항 및 제4항을 보면, 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하나, 법인과의 거래나 부동산투기거래 또는 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실지거래가액에 의할 수 있는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산중 청구인 지분을 법인으로부터 취득하여 개인에게 양도하였으나, 법인으로부터 80.4.15 취득시의 실지거래가액은 확인되지 않고 있으며, 개인에 대한 실지양도가액은 확인이 되고 있으나 부동산투기거래도 아니고 청구인이 실지거래가액을 신고한 바도 없으므로, 전시한 관계규정에 따라 쟁점부동산중 청구인 지분의 취득가액은 80.4.15 현재의 기준시가에 의한 가액으로, 양도가액은 83.12.10 현재의 기준시가에 의한 가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득일을 78.12.17, 양도일을 83.12.10로 하고 취득가액은 OO부동산주식회사가 취득한 가액중 청구인 지분 상당액을 청구인이 취득한 가액으로 하고, 양도가액은 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.