청구인이 부동산을 재개발조합으로부터 취득하여 주식회사 ○○에게 양도한 것으로 볼 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 성북구 OOOO O가 OOOO O에 주소를 둔 사람으로, OOO OO구역 OOO지구재개발조합(이하 “재개발조합”이라 한다)과 청구인 및 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 7인 사이의 합의서(1988.1.28 공증필한 것으로 되어 있음)를 보면, 청구인등 7인이 1987.12.31 재개발조합에 양도한 서울특별시 마포구 OO동 OOOO O외 5필지 대지 2,256.4 평방미터(682.56평)의 양도대금 5,050,944,000원(= 평당 7,400,000원×682.56평)중 3,210,941,000원은 현금으로, 나머지 1,840,003,000원은 재개발조합이 건축중인 건물 3층(평가액 633,437,000원 = 평당 1,700,000원×372.61평)과 4층(평가액 596,176,000원 = 평당 1,700,000원×372.61평) 및 지하2층(평가액 610,390,000원 = 평당 1,000,000원×610.39평)으로 변제받기로 합의한 것으로 되어 있고, 같은동 OO 소재 OOOOOOOO OO OOOO 1,231.78평방미터(372.61평) 및 부속토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 분양계약서 및 등기부등본을 보면 1988.7.29 재개발조합명의로 보존등기를 한 후 재개발조합이 쟁점부동산을 청구외 주식회사 OOOO에게 분양금액 707,959,000원에 분양하고 동년 10.18자로 주식회사 OOOO에게 소유권이전등기를 마쳐준 것으로 되어 있는 바, 이에 대하여 처분청에서 청구인등 7인이 쟁점부동산을 재개발조합으로부터 596,176,000원에 취득하여 주식회사 OOOO에게 707,959,000원에 미등기양도한 것으로 보아 1989.7.22 양도소득세 100,604,700원 및 동방위세 20,120,940원을 결정고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.1.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 첫째, 재개발조합의 당초 합의서에는 토지대금을 현금과 건물 3층·4층 및 지하2층으로 변제받은 것으로 되어 있으나, 1988년 2월 지하2층의 분양가격을 당초 평당 1,000,000원에서 810,000원으로 변경함과 동시에 쟁점부동산(4층)은 재개발조합의 지분으로 하여 재개발조합이 이를 분양희망자에게 분양하고, 분양대금 수금즉시 청구인등 7인에게 토지대금으로 지불하기로 변경합의 하였는 바, 쟁점부동산은 재개발조합이 주식회사 OOOO에게 직접 분양한 것이므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 하고(이하 “청구1”이라 한다), 둘째, 청구인등이 쟁점부동산을 취득하여 주식회사 OOOO에게 양도한 것으로 본다 하더라도 지하2층의 분양가격이 당초 평당 1,000,000원에서 810,000원으로 인하 조정됨에 따라 당초평가액과 115,974,100원(= 190,000원 610.39평)의 차이가 발생하였는 바, 동 차이금액은 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되어야 하며(이하 “청구2”라 한다), 셋째, 쟁점부동산은 소득세법 시행령 제121조의 2의 규정에 의해 미등기양도 제외자산에 해당되는 바, 미등기양도자산에 대한 세율 100분의 75를 적용한 이 건 처분은 부당하다(이하 “청구3”이라 한다)는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 청구2의 경우 청구인이 제시한 변경된 합의서에는 연대보증인 및 이해관계자의 합의내용과 날인이 없어 이를 신빙성이 있는 증빙으로 인정하기가 어렵고 설사 변경합의서에 의하여 지하2층의 분양가격을 당초 평당 1,000,000원에서 810,000원으로 합의조정하였다 하더라도 그 차액 115,974,100원은 현금으로 변제받아야 할 것으로 판단되는 바, 이 건 양도차익에서 차감하여야 한다는 청구인 주장은 이유 없고, 청구3의 경우 청구인은 이 건 건물이 시공중에 있어 등기가 불가능한 상태에서 양도하였으므로 미등기 양도제외자산에 해당된다고 주장하고 있으나, 주식회사 OOOO과의 분양계약서를 보면 잔금은 등기이전시 지급토록 되어 있는 바, 잔금수령시점에 청구인명의로 이전등기를 한 후 양도하였어야 함에도 등기하지 아니한 채 직접 주식회사 OOOO에게 이전등기하였으므로 쟁점부동산은 미등기양도자산에 해당된다는 의견이다.(청구1은 청구인이 이 건 심판청구시 새로이 제기한 것이고 국세청장은 심판청구에 대한 의견을 심사청구결정문으로 대신하고 있어 이에 대한 국세청장의 의견은 없음)

4. 쟁점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은,

• 가. 청구1의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 재개발조합으로부터 취득하여 주식회사 OOOO에게 양도한 것으로 볼 수 있는지의 여부를,
• 나. 청구2의 경우, 지하2층의 분양가격이 당초 평당 1,000,000원에서 810,000원으로 인하 조정됨에 따라 발생된 당초평가액과의 차액(115,974,100원)을 쟁점부동산(4층)의 양도가액에서 공제할 수 있는지의 여부를,
• 다. 청구3의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

• 가. 청구1에 대하여 위 쟁점 가에 대해 살피건대, 1988년 2월(일자미상) 재개발조합장과 청구인등 7인 사이의 합의서를 보면 청구인등 7인 지분으로 합의한 지상4층은 재개발조합의 지분으로 하고 재개발조합은 이를 분양희망자에게 분양하고 분양대금수금즉시 청구인등 7인에게 토지대로 지불한다고 되어 있고, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 1989.7.29 재개발조합명의로 보존등기를 한 후 재개발조합이 동년 10.18자로 주식회사 OOOO에게 양도한 것으로 되어 있으나, 첫째, 1988.1.28 공증한 재개발조합과 청구인등 7인사이의 합의서를 보면 청구인등 7인이 재개발조합에 양도한 토지대금 5,050,944,000원중 3,210,941,000원은 현금으로, 나머지 1,840,003,000원은 재개발조합이 건축중인 건물 3층(평가액 633,437,000원, 평당 1,700,000원)과 4층(평가액 596,176,000원, 평당 1,700,000원) 및 지하2층(평가액 610,390,000원, 평당 1,000,000원)으로 변제받기로 합의한 것으로 되어 있고, 둘째, 서울특별시 마포구 OO동 OO 소재 OOOOOOOO OO OOOO 및 OOOO OO의 등기부등본을 보면, 3층과 지하2층에 대해서는 1988.7.29 재개발조합명의로 보존등기를 한 후 1988.10.18자로 청구인 및 청구외 OOO·OOO 명의로 소유권이전등기를 마친 것으로 되어 있으며, 셋째, 청구인주장에 따르면 청구인이 재개발조합으로부터 추가로 지급받을 토지대금은 쟁점부동산의 당초평가액 596,176,000원 및 지하2층의 평가차액 115,974,100원을 합계한 712,150,100원이 됨에도 청구인은 재개발조합의 쟁점부동산 양도가액 707,959,000원을 재개발조합으로부터 전액지급받았다고 주장하고 있어 모순되는 점이 있을 뿐만 아니라 이를 입증할 수 있는 금융기관관련 입출금증빙등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있고, 넷째, 당심에서 조사한 바에 의하면 재개발조합은 1987.7.1 이전에 도시재개발법에 의하여 사업시행의 인가를 받은 것으로 나타나고 있는 바, 재개발조합이 주식회사 OOOO에게 쟁점부동산을 양도한 것으로 보는 경우 재개발조합은 조세감면규제법에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 면제받게 된다는 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 재개발조합이 주식회사 OOOO에게 직접 양도하였고 청구인등 7인은 재개발조합으로부터 쟁점부동산의 양도가액 전액을 토지대금으로 지급받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 재개발조합으로부터 취득하여 주식회사 OOOO에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다 할 것이다.
• 나. 청구2에 대하여 위 쟁점 나에 대해 살피건대, 지하2층의 분양가격이 당초 평당 1,000,000원에서 810,000원으로 인하 조정되었다 하더라도 그 차액(115,974,100원 = 190,000원×610.39평)에 상응하는 토지대금은 현금등으로 별도로 지급받을 성질의 것으로 보여지고, 또한 청구인은 쟁점부동산의 분양가격이 그 차액만큼 인상되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 지하2층의 분양가격이 인하 조정됨에 따라 발생된 당초평가액과의 차액은 쟁점부동산의 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당되지 않는다고 판단된다. 따라서 이에 반하는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.
• 다. 청구3에 대하여 위 쟁점 다에 대해 살피건대, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 주식회사 OOOO의 취득등기일은 1988.10.18인 것으로 되어 있고, 주식회사 OOOO이 당심의 자료제출요구에 따라 제출한 심리자료에 의하면 주식회사 OOOO의 잔금지급일은 1988.10.24인 것으로 되어 있어, 주식회사 OOOO의 쟁점부동산 취득일은 소유권이전등기일인 1988.10.18임을 알 수 있고, 한편 쟁점부동산의 건축물관리대장에 의하면 건물준공일은 1988.7.26인 것으로 되어 있어, 1988.10.18 현재 건물이 이미 준공되어 이전등기가 가능한 상태였음을 알 수 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 1988.7.29 재개발조합명의로 보존등기가 이루어진 후 1988.10.18 주식회사 OOOO명의로 소유권이전등기가 이루어진 것으로 나타나고 있는 바, 청구인등 7인은 쟁점부동산을 재개발조합으로부터 취득한 후 취득등기를 생략한 채 주식회사 OOOO에게 미등기양도한 것으로 인정된다. 따라서 이에 반하는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.