실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분이 적법한지 여부(취소)

[주 문] 성북세무서장이 89.7.16자로 청구인에게 결정고지한 88년 귀 속분 양도소득세 43,102,900원 및 동 방위세 8,620,580원의 부 과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 성북구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 성동구 OO동 O OOOO 소재 대지 50평(이하 “종전토지”라고 한다)을 78.3.29 청구외 OOO으로부터 취득하였다가 주택개량재개발사업시행에 따라 85.11.29 OO OO구역 주택재개발조합으로부터 위 토지대신 같은동 O OOOO 소재 OOOOOOO OO OOOO(건물 148.23평방미터 및 대지 72.34평방미터, 이하 “이 건 아파트”라고 한다)를 70,229,000원(종전토지보상금액 41,965,000원 + 징수금 28,264,000원)에 분양받아 87.7.31 청구인 명의로 소유권보존등기를 필한 후 88.12.22 청구외 OOO에게 146,000,000원을 받고 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 이 건 아파트를 투기로 거래하였다는 성동세무서장의 통보(소득 22633-1471, 89.3.25)에 의거 이 건 아파트의 양도차익을 실지거래가액(양도가액: 146,000,000원, 취득가액 70,229,000원)으로 결정하여 89.7.16자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 43,102,900원 및 동 방위세 8,620,580원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 종전토지를 78.3.29 취득하여 소유하고 있던 주택개량재개발조합원으로서 85.11.29 OO OO구역 주택재개발조합으로부터 관리처분 계획에 따라 이 건 아파트를 분양받아 87.7.31 소유권보존등기를 경료한 후 자금사정과 자녀의 취학등 입주형편이 어려워 타인에게 임대하였다가 88.12.22 현소유자인 청구외 OOO에게 양도하였는데 처분청은 부동산중개인 사찰과정에서 매매계약서를 입수하고 실지거래가액이 확인되었다고 하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 이 건 양도소득세를 결정하였으나 현행소득세법 제23조 OO항 및 OO5조 제1항 제1호에서는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하는 것이 원칙이고, 예외적으로 실지거래가액으로 결정하도록 규정하고 있고, 처분청은 이 건을 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 투기거래로 보아 실지거래가액으로 결정하였으나, 청구인의 거래가 투기거래로 인정할만한 정황, 거래규모, 보유기간등을 고려하지 않고, 또 동 지역은 정부시책에 따라 올림픽경기로 인한 미관상 아파트재개발 지역으로 지정되어 재개발조합원의 자격으로 취득하여 양도한 것임에도 이 건 아파트의 양도 후 부동산거래가 수회 있었다 하여 이 건 아파트의 거래를 투기거래로 인정함은 과세의 형평이나 당해조항의 합목적성 견지에서 볼 때 부당할 뿐 아니라 소득세법 시행령 제170조 제9항, 동법시행규칙 제82조의 2 제1항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하면, 양도자의 주소지를 관할하는 주소지 관할청에 설치된 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래여부를 판정하도록 규정하고 있음에도 처분청의 공정과세위원회의 자문을 거치지 아니하고 이 건 아파트의 거래를 투기거래로 인정하여 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 처분이므로 취소하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 먼저, 이 건의 과세경위를 보면, 성동세무서장이 89.3 부동산중개업소에 대한 조사시 이 건 아파트의 매매계약서를 징취하고 청구인과 청구외 OOO간에 체결된 양도계약서에서 확인한 양도가액 146,000,000원과 OO건설주식회사의 분양가액 70,229,000원(토지보상비 41,965,000원, 청산금 28,264,000원)을 취득가액으로 하여 양도소득세 결정결의서안을 처분청에 통보함으로서 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 관계기록에 의하여 확인이 되고 있다. 이 건의 사실관계를 보면, 이 건 아파트의 소재지는 성동구 OO동 OOOOO(재개발시행전에는 OO동 O OOOO OO)로 청구인은 재개발지역내의 토지 165.27평방미터를 78.3.29 청구외 OOO으로부터 취득하였고, 84.7.11 구획정리 시행신고후 85.10.31 서울특별시장으로부터 도시재개발법 OO1조의 규정에 의한, 관리처분인가를 얻어 85.11.29 OO동 OO구역 주택재개발조합 조합장 OOO와 OO동 OO아파트 공급계약을 토지보상금(41,965,000원)을 제외한 28,264,000원에 체결하고 87.7.31 구획정리가 완료되어 동 지상 위 아파트 OO OOOO 148,23평방미터를 청구인 명의로 소유권 보존등기가 경료된 사실이 제출된 자료에 의하여 확인되고 있어 도시재개발구역내의 조합원에게 분양한 아파트임을 알 수 있으나, 청구인은 경기도 옹진군 북도면 OO리 O OOOOO 임야 1,500평을 89.2.20 취득하여 이중 500평을 89.3.30 양도한 사실과 옹진군 영도면 OO리 O OOOOO 임야 999.76평을 88.11.12 취득하여 89.1.4 양도하는등 단기에 양도한 사실, 그리고 용산구 OOO O가 OOOOO 대지 21.68평과 위 지상건물 13.54평을 88.9.3 취득한 사실이 자료에 의하여 확인이 되고 있는 바, 위 설시한 사실관계와 관련법 규정을 모두어 살피건대, 청구인은 부녀자로서 부동산을 수회에 걸쳐서 취득하고 단기에 양도한 점으로 보아 투기거래자 이외 선의의 실수요자로는 보이지 아니하고 따라서 청구인 주장에 이유가 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 처분청이 이 건 거래를 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 당초처분이 적법한지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단 먼저, 관계법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 OO항, OO5조 제1항 제1호에 의하여 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 OO항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 OO항 단서 및 OO5조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산의 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제1026호, 88.11.8 개정) 제72조 제3항은 “소득세법 시행령 제170조 OO항 제2호에서 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 거래 또는 부동산 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함”은

(1) 부동산을 미등기 상태로 전매한 때

(2) 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 아파트당첨권)를 전매한 때

(3) 미성년자 명의로 자산을 유상으로 취득하여 양도한 때

(4) 타인 명의로 자산을 유상으로 취득한 후 양도한 사실이 확인된 때

(5) 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때

(6) 군(읍제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 1만평 이상이고 그 가액(등록세 과세표준액)이 5천만원이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때

(7) 시(서울특별시 및 직할시 포함), 읍지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계면적이 500평 이상이고, 그 가액(등록세 과세표준액)이 1억원 이상인 당해부동산과 이에 부수건물을 양도한 때

(8) 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사로 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 동법시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때라고 규정하고 있는 바, 위 처리규정은 그 형식은 행정규칙으로 되어 있으나 이는 위 소득세법 시행령의 규정을 보충하는 기능을 가지면서 그와 결합하여 법규명령과 같은 효력(대외적인 구속력)을 가지는 것이므로 과세관청이 위 제8호 소정의 투기거래로 인정함에 있어서는 위 처리규정에 정하는 바에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐야 할 것이고 이와 같은 절차를 거치지 아니하고 위 제8호 소정의 투기거래로 인정하여 양도소득세를 과세하는 것은 위법하다고 보아야 할 것이다(대법원 89누5676, 89.11.14 동지). 그렇다면, 이 건의 경우 이 건 아파트의 거래가 전시 처리규정 제1호 내지 제7호 소정의 거래에 해당되지 아니하므로 처분청이 위 제8호의 소정의 투기거래로 인정하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세하기 위하여는 동 규정이 규정한 바에 따라 공정과세위원회의 자문을 거쳐야 함에도 이러한 절차를 거침이 없이 성동세무서장이 이 건 거래를 투기거래로 인정하였다 하여 막바로 투기거래로 보아 이 건 과세함은 적법한 절차를 거치지 아니한 위법한 처분이라 할 것이고, 따라서 이 건 처분에 절차상 하자있음을 전제로 그 취소를 구하는 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.