토지의 양도시기를 88.11.1자로 보고 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울시 도봉구 OO동 OOOOOO에 거주하는 자로 서울시 영등포구 OO동 OOOOO 대지 325.8평방미터(환지전 토지 전 446평방미터, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO과 공유로 79.2.14 취득하여 88.8.1 청구외 OOO에게 양도한 것으로 하여 지방세법상 과세시가표준액으로 양도차익을 산정하여 89.5.30 확정신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지지역이 88.9.21자로 특정지역으로 고시되고 쟁점토지의 등기부상 양도일이 88.11.1자이므로 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도소득세 6,779,830원 및 동 방위세 1,702,940원을 89.8.17자로 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.10.11 심사청구를 거쳐 90.1.4 심판청구를 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO과 공유로 79.2.14자로 취득한 후 88.4.29자 청구외 OOO와 매매계약을 체결하고 88.8.1자로 잔대금을 받았으나 청구외 OOO의 사정으로 등기부상 88.11.1자로 소유권이 이전되게 되었고, 청구인이 89.5.30자 확정신고시 취득 및 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 각각 계산하여 양도소득세 2,891,430원과 동 방위세 289,140원을 자진납부하였으나 처분청은 쟁점토지의 양도일을 88.11.1(등기접수일)로 보고 쟁점토지의 소재지역이 88.9.21자 특정지역으로 고시되었다고 하여 쟁점토지의 양도차익계산을 양도가액은 배율적용에 의한 기준시가로, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분임을 알 수 있다. 그러나 청구인등은 쟁점토지를 양도하고 88.8.1자로 잔금정산을 한 후 소유권이전등기서류를 교부하였으나 청구외 OOO가 동인의 사정으로 등기를 미루고 있다가 88.11.1자로 소유권이전등기를 하게 된 것이고 이러한 사실은 쟁점토지의 등기부등본의 매매원인일과 매매계약서 및 청구외 OOO의 사실확인서등에 의하여 명백히 확인되고 있으므로 소득세법 제27조 및 동법 시행령 제53조 제1항의 규정에 따라 잔대금을 청산한 88.8.1이 양도시기이므로 이 건 처분은 당연히 취소하여야 하고 청구인이 신고한 대로 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점토지의 양도시기를 처분청은 쟁점토지의 등기부접수일인 88.11.1자로 보았고, 청구인은 쟁점토지의 대금청산일이 88.8.1이라고 하면서 대금청산일인 88.8.1을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나 이 건의 경우를 보건대, 청구인은 쟁점토지의 대금청산일을 양도시기로 볼 수 있을만한 대금청산에 관한 거증서류(예컨대 매매계약서, 대금영수증사본 및 대금결제수단등)를 제시하지 아니함으로써 청구주장이 사실이라고 믿어지지 아니한다. 따라서, 88.8.1을 쟁점토지의 대금청산일로 볼 수 없다고 판단되며, 이 건의 경우 대금청산일이 불분명하다고 할 것이므로 쟁점토지등기부에 기재된 소유권이전등기원인일을 양도시기로 보아야 할 것이나 등기원인일이 88.4.29이고 등기접수일이 88.11.1이므로 소득세법 시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 쟁점토지의 양도시기는 등기접수일인 88.11.1로 보아야 하고 쟁점토지가 88.9.21 특정지역으로 고시되었으므로 소득세법 시행령 제115조 제1항 및 제3항의 규정에 의거 양도가액은 배율적용에 의한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 하여 환산한 가액으로 하여 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 88.11.1자로 보고 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 88.8.1자 양도한 것으로 하여 지방세법상 과세시가표준액으로 양도차익을 산정하여 89.5.30 확정신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도시기가 등기부상 접수일인 88.11.1이므로 특정지역고시이후에 양도한 것인 바, 양도가액은 배율적용한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 것임을 처분청의 관련자료에 의하여 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 88.4.29 청구외 OOO와 매매계약을 체결한 후 동 매매계약에 따라 88.8.1자 잔금을 받았으나 양수자인 청구외 OOO의 사정에 의하여 88.11.1자로 소유권이전등기가 늦어진 것이라면서 쟁점토지에 대한 매매계약서와 양수자의 사실확인서등을 제시하고 있어 이를 살펴본다. 먼저, 이 건 관련법령을 보면 소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기)에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 동법 시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서 취득 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 그 각호중 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니 하거나 대금을 청산하기전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다. 이하 같다)를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 소유권이전등기원인일, 다만, 등기원인일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고 있고, 또한 동법 제23조(양도소득) 제4항 및 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 자산의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 동법 제60조(기준시가의 결정)에서 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다라고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호 가목에서 “국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액”으로 기준시가를 결정하도록 규정하고 동조 제3항에서 “제1항 제1호 가목의 규정에 의한 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 해당하지 아니하여 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다”고 규정하고 있다. 다음으로, 이 건 사실관계를 보면, 청구인등이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하고 양수자인 청구외 OOO가 쟁점토지에 88.5.16 건축허가를 받아 88.9.22자로 건물(지상3층 662평방미터) 준공을 한 사실에는 처분청도 다툼이 없으나 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서상의 양도대금중 잔금(47,800,000원)을 청구인이 88.8.1자로 수령한 사실이 확인되는지 여부를 살펴보면, 청구인은 청구외 OOO가 쟁점토지 양도대금중 잔금을 88.8.1 지급하고서도 쟁점토지상에 신축중인 건물을 준공(88.9.22자 준공필)하여 쟁점토지와 함께 동시에 등기절차를 이행하겠다는 요구에 따라 청구인이 당해건물 준공이후인 88.9.29자로 소유권이전용 인감증명을 발급받아 교부하였으나 청구외 OOO의 사정에 의하여 미루어 오다가 다시 88.10월말경에 소유권이전용 인감증명을 발행교부하여 88.11.1자로 쟁점토지의 소유권이전등기가 이루어진 것이라고 주장하나, 청구외 OOO의 89.9.21자 사실확인서에 의하면, 청구외 OOO가 쟁점토지의 잔금을 88.8.1자로 지급하고 소유권이전수속에 필요한 서류를 교부받았으나 당해건물의 공사마무리와 이사등으로 인하여 등기수속을 하지 못하게 되어 다시 88.10월말경에 인감증명을 교부받아 88.11.1자로 소유권이전등기를 필하게 된 것이라고 확인하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지에 대한 소유권이전등기용 인감증명 교부시기를 청구인 주장과는 달리 확인하고 있어 일반적으로 잔금지급시 소유권이전등기수속에 필요한 서류(인감증명등)를 교부하는 상거래 관행에 어긋나고 있고, 쟁점토지의 등기부등본상 양도시 등기원인일이 88.4.29이고 등기접수일이 88.11.1로 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기가 되어 있으며, 청구인이 쟁점토지 양도대금중 잔금 47,800,000원을 88.8.1자로 수령한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 거증자료(대금결제수단에 대한 증빙으로 수표이면기재확인 또는 예금통장상의 입출금내역에 따른 증빙등)와 기타 이를 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 사실등을 모아 볼 때, 청구인이 쟁점토지의 양도대금중 잔금을 88.8.1자로 수령하였다는 청구주장은 달리 거증을 제시하지 아니하는 한 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기에는 미흡하다 할 것이다. 그렇다면, 쟁점토지의 양도대금중 잔금지급일이 확인되지 아니한다 할 것이므로 전시 법령 규정에 따라 쟁점토지의 대금청산한 날이 분명하지 아니한 것으로 보아 등기접수일인 88.11.1자를 양도시기로 보아야 할 것이고, 쟁점토지지역이 88.9.21자로 특정지역으로 고시된 것이 확인되고 있는 바, 전시 법령 규정에 의하여 쟁점토지의 양도차익계산을 양도가액은 배율적용에 의한 기준시가로 하고, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.