취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 서울특별시 동작구 OO동 OOOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 79.12.31 서울 동작구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 288평방미터 및 같은곳 OOOOOOO 소재 대지 463평방미터 도합 751평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다) 개인으로부터 취득하여 이를 청구외 (주)OO상호신용금고에 1억원을 대출받고 이의 원리금을 갚지 못하자 동 상호신용금고가 서울지법 남부지원에 경매의뢰한 바에 따라 87.1.16자로 107,400천원으로 경락된 바, 처분청은 청구인이 위 부동산을 경락에 의하여 법인에게 양도하고 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 하지 않았다 하여 양도가액은 경락가액 107,400천원으로 하고 취득가액은 확인할 수 없다는 이유로 소득세법 시행령 제170조 제1항 규정에 의한 환산가액으로 자산양도차익 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하자 청구인은 이에 불복하여 양도 및 취득가액을 공히 실지거래가액을 기준으로 하여 과세하여야 한다고 주장하면서 89.9.11 심사청구를 거쳐 89.12.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 쟁점토지 거래에 대하여 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나 취득가액에 대하여 다툼이 있는 것으로 쟁점 토지는 당초 청구외 OOO 소유 택지(227평)을 청구인이 매매대금 총 106,690,000원(평당 47만원)에 매매키로 계약(78.3.15 계약금 1천만원, 78.4.15 중도금 5천만원, 78.5.15 잔금 4,669만원 지급조건)를 체결하고 계약조건대로 중도금까지 지급하였으나, 위 토지의 전전 소유자인 청구외 OOO이 서울지법 남부지원에 소유권 이전등기 원인무효 소송을 제기함에 따라 청구인은 대법원까지 응소하여 승소하고 난 후인 83.1.20 잔금 4,669만원을 청구외 OOO에게 지급한 사실이 이 건 부동산 매매계약서(취득), 매매대금 지급영수증(계약금, 중도금, 잔금) 매도인의 확인서등에 의하여 실지 취득가액이 106,690,000원임이 확인되고 있고 또한 처분청이 자산양도차익 예정신고 및 확정신고도 하지 않았다는데 대하여 청구인은 위 부동산을 담보로 85.8.31 (주)OO상호 신용금고에서 채권최고액 150,000,000원에 대출금 1억(상호식 대출)원을 받았으나, 이를 약정조건대로 갚지 못하자 동 상호신용금고측에서 일방적으로 경매하고 처분청에 통보함에 따라 처분청은 청구인에게 87.7.6 양도소득세 고지 예정통지서를 보내왔는바, 이에 따라 청구인은 87.7.10경 동작세무서에 출두하여 취득시 매매계약서, 대금지급관계영수증 매도인의 확인서를 제시한 바 있고 추후 보완자료로 매도인(OOO)의 인감증명을 요구한 바에 따라 87.7.31 제출한 바 있으므로 이는 양도소득세 확정신고 기한전에 신고하였으므로 양도 취득가액 공히 실지거래가액을 기준으로 하여 자산양도차익 계산하여 과세되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 78.3.15자로 쟁점 토지를 청구외 OOO으로부터 금 106,690,000원에 취득하는 매매계약을 체결하고, 소유권 이전등기를 경료하였으며, 87.1.16 금 107,400,000원으로 경락되었으므로 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 할 것이라고 주장하면서 취득시의 매매계약서 사본과 양도자인 청구외 OOO의 사실확인서등을 제시하고 있는바, 87.1.16 금 107,400,000원에 경락된 당해 토지의 78.3.15 거래가액(취득당시 매매가액)이 금 106,690,000원이라고 하는 청구인이 주장은 토지의 가격상승 추세로 볼 때, 현실적으로 그 타당성이 결여된 것으로 인정되며, 매매대금의 지급수단등 명백한 증빙서류에 의하여 취득가액의 사실여부를 확인할 수 없으므로 처분청이 당해 토지의 양도가액을 경락가액인 실지거래가액으로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분에 잘못이 있는 것으로 보이지 않는다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 경우 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부에 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 우선 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 쟁점토지를 78.3.15 개인으로부터 취득키 위한 매매계약 체결하고 79.12.31 소유권 이전등기 경료하였으며 87.1.16 금 107,400,000원으로 경락에 의하여 법인에 양도하므로서 양도가액은 분명하나 취득가액의 사실여부를 확인할 수 없다는 이유로 양도가액은 경락가액인 107,400,000원을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 이 건 자산양도차익 계산하여 과세하자 청구인은 쟁점 토지를 청구외 OOO으로부터 78.12.31 금 106,690,000원으로 취득하고 87.1.16에 107,400,000원으로 경락되어 양도 및 취득가액이 확인되고 자산양도차익을 확정신고 기한내에 신고한 바 있으므로 이 건 실지거래가액 기준 양도차익 계산하여 과세하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점 토지 취득가액이 106,690,000원임을 거증하는 자료로 매매계약서, 영수증, 매도인의 확인서를 제시하고 있으나 쟁점 토지의 78.3 당시 취득가액 106,690,000원과 양도시까지 약 9년이 경과한 87.1.6 쟁점 토지 경락가액 107,400,000원을 비교하면 현실적으로 경락가액이 실지거래가액보다 다소 낮게 결정되는 예가 있다 할지라도 서울 강남지역의 토지지가의 상승율을 감안하여 볼 때 청구주장 취득가액은 납득할 수 없고, 또한 이 건 쟁점 토지의 소유권 이전과정을 보면 77.12.24자로 청구인의 남편인 청구외 OOO과 OOO, OOO 명의로 가등기 되었다가 78.3.13자로 청구외 OOO 명의로 소유권 이전되었고 그로부터 3일후인 78.3.16자로 청구인과 위 OOO이 매매계약을 체결하고 동일자로 청구인 명의로 가등기를 설정한 후 79.12.31자로 청구인 명의로 소유권 이전되었음을 알 수 있는바, 당초 채권 담보의 목적으로 가등기 설정된 것을 채무자가 약정기일까지 채무를 변제하지 아니하자 청구외 OOO이 본등기로 소유권 이전한지 3일만에 같은 가등기권자인 청구외 OOO의 처인 청구인에게 당초 채권금액의 10배에 달하는 금액으로 매매계약을 체결하면서, 매매계약체결 당일 가등기를 설정한 것은 그 거래내용이 자연스럽게 보이지 아니할 뿐 아니라 이 건 청구인 주장 대금지급관계를 보면 청구인은 중도금까지는 당초 계약내용대로 지급하였으나 잔금은 이 건 쟁점 토지의 쟁송에 있어 대법원의 판결이 있은 후인 83.1.20에 46,690,000원을 지급하였다는 것이나, 이 건 쟁점 토지의 청구인 앞으로의 소유권 이전은 79.12.31임에 비추어 전 소유자 OOO은 이 건 청구인 주장 매매대금의 거의 절반에 상당하는 46,690,000원이라는 많은 금액을 채 받지도 아니한채 소유권을 이전해 주었다는 결과가 되는데 이 또한 건전한 상식으로는 납득되지 아니한다. 위 사실을 모아보면 청구인 주장 취득거래 내용은 그 거래금액, 대금지급 내용, 취득등기 절차등에 있어 극히 부자연스러운 것으로 판단되고 청구인 주장 취득가액은 사실로 인정되지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점 토지의 양도가액을 경락가액인 실지거래가액으로 하고 취득가액은 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 하여 자산양도차익 계산하여 이 건 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장에 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.