쟁점토지의 실지거래가액(양도가액)을 인정할 수 있는지 여부(경정)

[주 문] 서OO세무서장이 90.3.6 청구인에게 결정고지한 88년도 귀속 분 양도소득세 7,701,620원 및 동방위세 1,552,340원의 부과 처분은 쟁점토지 양도가액은 25,000,000원(청구인지분 양도가 액 4,000,000원)으로 하고, 취득가액은 소득세법시행령 제115 조 제1항 제1호 (다)목에 의하여 환산한 가액으로 하여 자산 양도차익 계산하고 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO직할시 사하구 OO동 OOOOOOO OOOOO에 주소를 둔 사람으로 청구인의 부친인 OOO의 사망으로 61.11.7 상속개시된 경상남도 진주시 OO동 OOOOO외 3필지의 대지 1,193평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 88.1.18 마산지법 진주지원에 소유권 확인청구소송을 제소하여 승소판결을 받고 88.9.30 상속자별지분[OOO지분 30/125, OOO 20/125, OOO 5/125, OOO 20/125, OOO 10/125, OOO(청구인) 20/125, OOO 8/125, OOO 12/125]으로 소유권보존등기를 하고 동일(88.9.30)자로 쟁점토지(위 지분전체)를 25,000,000원에 청구외 OOO에게 양도하고 확정신고한 바, 처분청은 양도 및 취득가액이 불분명하다는 이유로 취득일은 의제취득일인 75.1.1자로 양도일은 88.9.30로 하여 전시 양도 및 취득일 현재의 기준시가로 자산양도차익 계산하여 90.3.16 88년도 귀속분 양도소득세 7,701,620원 및 동방위세 1,552,340원을 결정고지한데 대하여 청구인은 이에 불복하여 90.8.6 심사청구를 거쳐 90.11.24 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인등은 청구인의 부친인 OOO의 사망으로 61.11.7 상속개시된 진주시 OO동 OOOOO 대지 221평방미터 동소 OOOOO 대지 321평방미터, 동소 OOOOO 대지 400평방미터, 동소 OOOOO 대지 251평방미터 계 1,193평방미터 (이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.1.18자 판결(마산지방법원 진주지원 87가합 OOO호)에 의하여 88.9.30 소유권 보존등기를 하고 동일자 양도한 사실에 대하여 처분청이 쟁점토지에 대한 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 전시의 양도소득세를 결정고지한 바, 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 결정함에 있어서 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 규정에 해당하는 거래로 실지양도가액이 확인되므로 양도가액은 확인된 양도가액으로, 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정한 환산가액으로 자산양도차익 계산하여 과세하여야 함에도 처분청은 특정의 사정을 고려치도 아니하고 실지양도가액이 기준시가에 미달한다는 이유만으로 청구주장 실지거래가액을 부인함은 부당하다면서 쟁점토지는 언덕 위의 고지대에 위치한 당초 청구인의 부친 청구외 OOO 소유의 토지이었고 그가 61.11.7 사망함에 따라 상속개시되었으나 청구외 OOO외 9명이 각기 약 20년간 동 토지를 무단 점유하고 동 지상에 무허가건물을 신축하여 거주하여 그들의 점유로 인한 부동산 소유권 취득에 필요한 취득시효가 완성(도래)된 듯하였을 뿐만 아니라 무허가 건물철거도 사실상 불가능한 상태였으며, 위 청구외 OOO외 9명의 무단점유자는 위와 같은 실정을 예지하고 취득시효완성(도래)으로 인한 그 소유권 취득을 꾀하고자 토지대금을 지급하고 위 토지를 매수할 의사를 전혀 갖고 있지 아니하고 그들은 취득시효 완성으로 인한 무상 취득하고자 하여 부득이 쟁점토지를 소송대리인에게 실제 시가보다 아주 저렴한 가격인 25,000,000원에 양도하기로 하고 매매계약을 체결하여 소유권 보존등기와 동시에 소유권이전등기 경료한 것으로 실제 위의 양도가액 25,000,000원임을 입증하는 자료로 부동산매매계약서 및 금융자료, 무단점유자와 청구인간에 왕래한 우편배달증명, 마산지방법원 판결문등에 의하면 위 실지양도가액 및 쟁점토지를 저가 양도할 수 밖에 없었던 사실을 객관적으로 확인할 수 있을 뿐만 아니라 쟁점토지의 현지조사하여 관련인(무단점유자 소송대리인)에게 질의하여 보아도 위 거래상황 및 양도가액을 확인할 수 있다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인등은 61.11.7 상속이 개시된 쟁점의 토지를 88.1.18 마산지방법원 진주지원의 87가합 OOO호 승소판결에 의하여 88.9.30 소유권 보존등기를 경료한 후 같은 날짜에 청구외 OOO에게 소유권 이전한 사실이 관계자료에 의하여 확인이 되고 있다. 청구인등은 쟁점토지를 위 OOO에게 25,000,000원에 양도하였으므로 양도가액은 확인되는 실지거래가액으로, 취득가액은 기준시가에 의하여 결정해야 한다는 주장이나, 이 건은 취득시 상속에 의하여 취득한 토지로 취득가액이 확인될 수 없는 불분명한 경우에 해당되고 제시한 증빙의 양도가액도 기준시가가 109,111,562원인데 25,000,000원(22.9%)에 불과하여 기준시가는 시가의 70-80%정도를 반영하는 점으로 볼 때 신빙성이 있어 보이지 아니하며 또 설사 청구인이 제시한 양도시의 증빙가액이 사실이라고 하더라도 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하도록 규정한 소득세법시행령 제170조 제1항에 의하여 일방 실지거래가액 결정이 가능한 거래가 아닌 이 건은 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정할 수 밖에 없다는 의견이다.

4. 쟁점 청구주장 쟁점토지의 실지거래가액(양도가액)을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 과세경위를 보면, 청구인등이 청구인의 부친 OOO의 사망으로 61.11.7 상속개시된 진주시 OO동 OOOOO외 3필지 쟁점토지를 소송(마산지법 87가합OOO호)에 의하여 88.9.30 소유권 보존등기하고 동일자로 청구외 OOO에게 양도하고 양도가액 25,000,000원으로, 취득가액은 환산실가로 하여 자산양도차익 확정신고한 바, 처분청은 신고된 양도가액이 기준시가에 현저히 미달(기준시가의 22.9%)한다는 이유로 이 건 기준시가로 과세한 사실을 알 수 있다 하겠다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO(소송대리변호사)에게 25,000,000원에 양도한 사실이 확인되므로 이 건 거래는 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 동법시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가로 환산한 가액에 의하여 자산양도차익 계산하여 양도소득세를 과세함이 타당하다는 주장인 바, 살피건대, 이 건 쟁점토지는 상속에 의하여 75.1.1 의제취득한 토지로 취득가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이나, 청구주장 양도가액 25,000,000원이 사실인지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지는 61.11.7 청구인의 부(父) 청구외 OOO 사망으로 상속개시된 바 있으나 청구인등의 상속인들은 이의 토지가 부친의 소유인 사실을 소문에 의해 확인하고 81.1.18 마산지법 진주지원에 소유권확인소송을 제소하여 승소한 바 있었으나, 청구외 OOO등 10명이 60년대 초반부터 쟁점토지 지상에 무허가건물을 짓고 무단점유하고 있어서 실질적인 재산권행사가 곤란하여 부득이 쟁점토지 소유권확인소송 수임 변호사인 청구외 OOO에게 25,000,000원에 실시세보다 저가양도 하였다면서 매매계약서, 양수인의 확인서, 매매대금영수관계 통장을 제시하고있는 바, 첫째, 쟁점토지의 양도경위를 보면, 쟁점토지는 당초 청구인의 부(父) 청구외 OOO소유의 토지이었으나, 청구외 OOO, OOO, OOO, OOO, OO등 10명이 61년경부터 무단점유하여 동지상에 무허가건물을 짓고 거주한 사실을 청구인등의 쟁점토지 상속인들이 88.1.18 마산지방법원 진주지원에 제소한 바 있는 쟁점토지에 대한 소유권확인청구소송(87가합 OOO호) 승소판결문과 전시 소송대리인 청구외 OOO과 위 무단점유자들과 왕래한 우편배달증명원, 무허가건물관리대장, 위 무단점유자들의 주민등록등본에 의하여 확인되고 있는 것으로 보아 쟁점토지의 소유자인 청구인등이 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권행사에 의한 정당한 시세를 받고 매매할 수 없어 부득이 저가양도하게 된 것이라는 청구주장을 배제키 어렵다 할 것이다. 이는 또한 청구외 OOO이 25,000,000원에 양수한 후 27,700,000원에 무단점유자들에게 양도한 사실을 보아도 부득이 저가양도한 사실을 알 수 있다 할 것이다. 둘째, 양도대금 영수관계를 보면, 청구인은 위 양도대금중 총 25,000,000원중 변호사 수임료 7,000,000원, 쟁점토지의 소유권확인을 위하여 계기를 마련해준 청구외 OOO에게 3,000,000원을 지급 공제하고 나머지 실제수령액은 15,000,000원으로 6,000,000원은 계약당시(88.9.30)현금과 소액수표를 수령하고 나머지 9,000,000원은 88.10.28자로 청구외 OOO(변호사)이 청구인통장에 입금한 사실이 있다고 하는데 대하여 당심이 조사하여 본 바, 매매계약서상 양도대금이 25,000,000원으로 기재되어 있고 매수인 OOO도 쟁점토지를 25,000,000원에 양수한 사실을 확인하고 있으며 청구인이 실제 수령한 15,000,000원중 잔금 9,000,000원에 대하여 양수인(OOO)이 발행한 수표임을 OO은행 OOO 지점장이 확인하고 있고 위 수표가 청구인 명의 OO은행통장에 88.10.28 입금된 사실을 확인할 수 있다. 또 청구외 OOO이 쟁점토지를 88.9.30 양수한 후 같은해 11.16 청구외 OOO에게 이 건 쟁점토지중 진주시 OO동 OOOOO 대지 221평방미터를 그 대금 6,700,000원에, 89.1.5 청구외 OOO에게 같은 토지중 같은동 OOOO O 대지 321평방미터를 그 대금 9,000,000원에, 같은날 청구외 OOO에게 같은 토지중 같은동 OOOOO 대지 400평방미터를 그 대금 5,000,000원에, 같은날 청구외 OOO에게 같은 토지중 같은동 OOOO O 대지 251평방미터를 그 대금 7,000,000원에 각각 무단점유자인 위 사람들에게 전매한 사실을 청구인이 제시한 위 매매와 관련 매매계약서에 의해 확인되고 있는 점등, 위 사실을 모두어 볼 때 청구주장 쟁점토지 양도가액을 25,000,000원이 아니라고 부인키는 어렵다 할 것이다. 따라서 양도가액이 25,000,000원으로 밝혀지고 취득가액이 불확실한 이 건의 경우 자산양도차익 계산은 양도가액은 25,000,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호의 (다)목의 규정에 의한 기준시가로 환산한 가액으로 이 건 자산양도차익 계산하여 양도소득세를 과세함이 타당하다고 판단된다 할 것이다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.