쟁점부동산의 취득가액과 양도가액을 인정할 수 있는지의 여부(경정)

[주 문]

1. 북OO세무서장이 1990.9.17 청구인에게 납세고지한 1986년 도 귀속분 양도소득세 80,415,030원 및 동 방위세 16,083,000 원, 1988년도 귀속 양도소득세 55,452,250원 및 동 방위세 11,090,450원의 처분은 OO직할시 북구 OO동 소재 대지 271.1평방미터 및 건물 483.9평방미터의 취득 가액(실지거래가액)을 165,000,000원, 양도가액(실지거래가액) 을 178,000,000원으로 하여 해당과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO직할시 북구 OOO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로, 부동산등기부등본에 의하면 OO직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 271.1평방미터 및 건물 483.9평방미터(이하 “쟁점『가』부동산”이라 한다)를 1985.6.11 OOO로부터 취득하여 1986.4.3 OOO 및 OOO에게 양도하고, 경남 마산시 OO동 OOOOOO 소재 대지 229평방미터 및 건물 650.2평방미터(이하 “쟁점『나』부동산”이라 한다)를 1987.5.4 OOO로부터 취득하여 1988.2.17 OOO 및 OOO에게 양도하고, OO직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 165.3평방미터 및 건물 194.38평방미터(이하 “쟁점『다』부동산”이라 한다)를 1987.11.30 OOO으로부터 취득하여 1988.3.8 OOO에게 양도한 것으로 나타나는 바, 이에 대하여 처분청이 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호(부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때)의 규정을 적용하여 거래상대방으로부터 확인받은 실지거래가액에 의해 쟁점『가』부동산의 취득가액을 50,000,000원, 동 양도가액을 185,000,000원, 쟁점『나』부동산의 취득가액을 230,000,000원, 동 양도가액을 320,000,000원으로 결정하고, 쟁점『다』부동산에 대해서는 양도가액이 43,000,000원임을 거래상대방으로부터 확인받았으나 취득시 실지거래가액이 확인되지 아니한다하여 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 각각 22,409,170원과 23,186,370원으로 결정(과세미달로 결정하였음) 하여 1986년도 귀속 양도소득세 80,415,030원 및 동방위세 16,083,000원, 1988년도 귀속 양도소득세 55,452,250원 및 동 방위세 11,090,450원을 1990.9.17 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 1990.11.27 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점『가』부동산의 취득가액은 50,000,000원이 아니라 165,000,000원이고 양도가액은 185,000,000원이 아니라 178,000,000원이므로 동 실지거래가액에 의해 경정하여야 하고, 쟁점『나』부동산의 경우는 취득가액은 처분청에서 조사 확인한 230,000,000원이나, 양도가액은 쟁점『나』부동산을 OOO, OOO 소유인 OO직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 815평방미터 및 건물 998.29평방미터와 교환하여 양도함으로써 그 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액 230,000,000원을 취득 및 양도당시 과세시가표준액에 의해 환산한 233,388,912원으로 인정하여야 하며, 쟁점『다』부동산의 경우는 취득가액은 70,000,000원이고 양도가액은 43,000,000원이므로 동 실지거래가액에 의해 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 쟁점『가』부동산의 경우 청구인은 165,000,000원에 취득하여 178,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 매매계약서와 거래상대방의 확인서만을 제시하고 있을 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있는 바, 청구인 주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점『나』부동산의 경우 청구인은 취득가액 230,000,000원에 대해서는 다툼이 없고 양도가액 320,000,000원에 대해서는 교환거래로서 실지양도가액이 불분명하다고 주장하고 있으나, 처분청은 쟁점『나』부동산을 교환거래에 의해 취득한 OOO의 처인 OOO으로부터 쟁점『나』부동산을 320,000,000원, OOO, OOO 소유인 OO직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 토지, 건물을 530,000,000원으로 결정하여 교환한 것으로 확인받아 쟁점『나』부동산의 양도가액을 320,000,000원으로 결정하였는 바, 실지양도가액이 불분명하다는 청구인 주장은 이유없으며, 쟁점『다』부동산의 경우 청구인은 70,000,000원에 취득하여 43,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득가액에 대한 증빙으로 매매계약서와 대금영수증만을 제시하고 있고 양도가액에 대한 증빙은 전혀 제시하지 못하고 있는 바, 청구인 주장을 받아들이기 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점 따라서 이건 심판청구의 쟁점은, 쟁점『가』부동산의 경우 취득가액 165,000,000원, 양도가액 178,000,000원을 인정할 수 있는지의 여부를, 쟁점『나』부동산의 경우 양도시 실지거래가액을 불분명한 것으로 인정할 수 있는지의 여부를, 쟁점『다』부동산의 경우 취득가액 70,000,000원, 양도가액 43,000,000원을 인정할 수 있는지의 여부를 각각 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점『가』부동산의 취득가액에 대해 살피건대, 첫째, 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면 청구인은 전 소유자인 OOO와 1985.5.12 매매대금 165,000,000원, 계약금 6,000,000원(계약일지불), 중도금 30,000,000원(1985.5.18 지불약정), 잔금 129,000,000원(1985.6.17 지불 약정·단, 전세보증금 52,000,000원 및 OO은행 대출금 약 35,000,000원은 매수인이 승계)으로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 둘째, 중도금 영수증에 의하면 전소유자 OOO는 30,000,000원을 중도금조로 1985.5.14 영수한 것으로 되어 있고, OO은행 OO지점에서 확인한 금융자료에 의하면 청구인은 1985.5.14 동지점의 청구인명의 환매조건부 채권매매계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에서 25,957,850원을 인출하고 동인출액에 42,150원을 더하여 26,000,000원에 대해 자기앞수표발행을 의뢰하여 동지점으로부터 20,000,000원권 1매(OOOOOOOO) 및 1,000,000원권 6매(OOOOOOOOOO)를 발행받은 것으로 되어있는데, 동수표의 이면에는 『1985.5.14, OOO, 90-7343, OOOO신탁 OO북지점』으로 기재되어 있으며, 셋째, 청구인이 제출한 임대차계약서 등에 의하면 청구인 취득당시 임차인 OOO등 4인이 전세보증금 52,000,000원에 쟁점『가』부동산을 임차하고 있었던 것으로 되어있고, OO은행 OO지점의 확인서에 의하면 1985.8.1 현재 쟁점『가』부동산을 담보로하여 전소유자들에게 대출한 금액이 33,808,046원인 것으로 되어 있어 1985.6.11(잔금청산일)현재 은행대출금이 34,296,000원이었다는 청구인 주장은 신빙성이 있는 것으로 보이고, 잔금영수증에 의하면 전소유자 OOO는 잔금 129,000,000원중 전세보증금 52,000,000원 및 은행대출금 34,296,000원을 뺀 잔액 42,704,000원을 잔금조로 1985.6.11 영수한 것으로 되어 있고, OO은행 OO지점에서 확인한 금융자료에 의하면 청구인은 1985.6.11 동지점의 청구인명의 보통예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에서 41,000,000원을 인출하고 동인출액에 대해 자기앞수표 발행을 의뢰하여 동지점으로부터 41,000,000원권 1매(OOOOOOOO)을 발행받은 것으로 되어있는데, 동수표의 이면에는 『1985.6.11, OOO, 90-7343, OOOO신탁 OOO지점』으로 기재되어 있으며, 넷째, 전소유자 OOO의 1990.9.24 확인서(인감증명서 첨부)에 의하면 『본인은 쟁점 “가”부동산을 매매계약서와 같이 OOO(청구인)에게 165,000,000원에 양도한 사실이 틀림없으며, 계약금 6,000,000원은 1985.5.12 계약과 동시에, 중도금 30,000,000원은 동년 5.14에, 잔금 129,000,000원에서 동년 6.11 현재의 은행대출금 34,296,000원과 전세보증금 52,000,000원을 차감한 잔액 42,704,000원은 동년 6.11에 영수하였는바, 처분청조사시 세무공무원에게 양도가액을 50,000,000원이라고 진술한 것은 양도소득세를 양도당시 과세시가표준액으로 신고한 기억이 났고 또한 솔직히 본인에게 불이익이 올 것을 우려한 나머지 실지거래가액을 허위로 진술하였음을 확인한다』고 되어있는데, 청구인 취득시 (1985.6.11) 쟁점『가』부동산의 과세시가표준액은 57,444,170원으로 나타나고 있다는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인의 취득시 실지거래가액을 165,000,000원으로 인정하는 데 무리가 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점『가』부동산의 양도가액에 대해 살피건대, 첫째, 청구인이 제출한 매매계약서에 의하면 청구인은 양수인 OOO의 종형인 OOO와 1986.2.27 매매대금 178,000,000원, 계약금 16,000,000원(계약일 지불), 중도금 34,000,000원(1986.3.31내 지불약정), 잔금 128,000,000원(1986,4.20 지불약정)으로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 둘째, OO은행 OOO지점에서 확인한 금융자료에 의하면 동지점의 청구인의 처 OO이 명의 자유저축예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 계약금수령일인 1986.2.27 계약서상 계약금과 동일한 16,000,000원이 입금된 것으로 되어 있으며, 셋째, 청구인이 제출한 임대차계약서 등에 의하면 청구인 양도당시 임차인 OOO등 4인이 전세보증금 57,500,000원에 쟁점『가』부동산을 임차하고 있었던 것으로 되어 있고, OO은행 OOO지점에서 확인한 금융자료에 의하면 동지점의 청구인 명의 보통예금계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 1986.3.31 중도금과 잔금합계액 162,000,000원에서 전세보증금 57,500,000원을 뺀 잔액 104,500,000원이 입금된 것으로 되어 있으며, 넷째, 양수인 OOO의 종형인 OOO의 1990.9.27자 확인서(인감증명서 첨부)에 의하면 『본인은 쟁점 “가”부동산을 매매계약서와 같이 OOO(청구인)로부터 178,000,000원에 매입한 사실이 틀림없으며, 계약금 16,000,000원은 1986.2.27 계약과 동시에, 나머지 162,000,000원에서 전세보증금 57,500,000원을 뺀 잔액 104,500,000원은 1986.3.31에 지불하였는 바, 처분청조사시 세무공무원에게 취득가액을 185,000,000원이라고 진술한 것은 본인의 입장에서 쟁점『가』부동산을 취득하는 데 소요된 금액이 취득세·등록세·중개수수료등을 포함하여 185,000,000원 정도로 기억되었기 때문에 그렇게 진술하였던 것임을 확인한다』고 되어 있다는 점등을 종합하여 볼 때, 청구인의 양도시 실지거래가액을 178,000,000원으로 인정하는 데 무리가 없다고 판단된다. 그러하다면 처분청에서 잘못 진술된 거래상대방의 확인서만을 근거로 청구인의 쟁점『가』부동산 취득가액을 50,000,000원, 양도가액을 185,000,000원으로 결정하여 양도소득세를 부과한 이건 처분은 위와 같은 사실관계를 간과한 잘못이 있다 할 것이다. 나, 쟁점『나』부동산에 대하여 쟁점『나』부동산의 양도가액에 대해 살피건대, 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 처분청은 쟁점『나』부동산을 교환계약에 의해 취득한 2인중1인인 OOO의 처인 OOO으로부터 『쟁점 “나”부동산을 320,000,000원, OOO, OOO 소유인 OO직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 토지·건물을 530,000,000원으로 결정하여 교환하였다』는 내용의 확인서를 제출받고 쟁점『나』부동산의 양도가액을 320,000,000원으로 결정한 것으로 되어있고, 청구인은 쟁점『나』부동산의 양도는 교환거래로서 실지양도가액이 불분명하다고 주장하면서 그 증빙으로 교환계약서와 거래상대방 2인중1인인 OOO의 확인서를 제시하고 있을 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있는바, 쟁점『나』부동산의 양도가액을 불분명한 것으로 보아야 한다는 청구인 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. 그러하다면 쟁점『나』부동산의 양도가액을 320,000,000원으로 결정한 이건 처분은 정당하다 하겠고 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. 다, 쟁점『다』부동산에 대하여 먼저 쟁점『다』부동산의 양도가액에 대해 살피건대, 청구인은 43,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 처분청에서 조사한 거래상대방 OOO의 확인서만을 제시하고 있으나, 동확인서는 처분청에서 과세근거로 채택하여 인정한 것이 아니고 청구인은 양도대금과 관련된 금융기관 관련 입출금증빙등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있는바, 쟁점『다』부동산의 양도가액이 43,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. 다음으로 쟁점『다』부동산의 취득가액에 대해 살피건대, 청구인은 70,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 그 증빙으로 매매계약서와 중도금·잔금에 관한 영수증 및 금융자료 그리고 도시계획확인원을 제시하고 있으나, 등기부상 전소유자는 OOO으로 되어 있는데 매매계약서상의 계약자와 중도금·잔금 영수증상의 영수인 및 중도금 금융자료상의 수령인이 모두 OOO으로 되어 있어 거래상대방, 취득경위 등이 불분명하고 70,000,000원에 취득하여 43,000,000원에 양도하게 된 구체적인 경위 및 사유 등이 불분명한 바, 쟁점『다』부동산의 취득가액이 70,000,000원이라는 청구인의 주장 역시 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. 그러하다면 처분청에서 취득 및 양도가액을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 부과한 이건 처분은 정당하다 하겠고 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.