토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

[참조결정] 국심1987서0816

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인이 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 221평방미터(청구인은 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 172평방미터, 같은동 OOOOOO 20평방미터, 같은동 OOOOOO 29평방미터를 70.3.10부터 86.4.12 까지 취득하여 87.1.15 합병하였으며 이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.2.14 양도한 사실에 대하여, 처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.1.16 청구인에게 89년도귀속분 양도소득세 6,832,640원 및 동방위세 1,366,520원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.3.16 심사청구를 거쳐 90.6.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 26,114,000원에 취득하여 89.2.14에 32,000,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후, 해당 양도소득세등을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인이 양도한 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 221평방미터는 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 172평방미터와 같은동 OOOOOO 대지 20평방미터, 같은동 OOOOOO 대지 29평방미터가 87.1.15 합병된 것으로서, 위 같은동 OOOOOO 대지 172평방미터중 4.63평방미터는 83.4.4에 167.37평방미터는 86.4.12에, 같은동 OOOOOO 대지 20평방미터는 83.9.12에 같은동 OOOOOO 대지 29평방미터는 70.3.10에 청구인 및 청구외 OOO, OOO등 3인이 공동 취득한 후 청구인 지분 1/3을 제외한 OOO, OOO의 지분 2/3인 19.3평방미터를 86.7.15에 청구인이 전부 취득하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하면서, 같은동 OOOOOO 대지 20평방미터의 취득당시의 매매계약서와 입회인 OOO의 입회서등을 제시하고 있으나 양도당시의 매매계약서 내용을 뒷받침할 수 있는 거증이 전혀 없으며, 쟁점토지의 221평방미터의 취득당시의 매매계약서도 전부를 제시하지 아니하므로 청구주장의 실지거래가액은 사실로 받아들이기 어렵다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 청구인은 쟁점토지를 89.2.14 양도하고 소득세법 제95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89년도 귀속소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.3.16에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본과 거래상대방의 확인서등을 제시하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다.(국심87서816, 87.6.29 같은취지결정) 그런데 청구인은 쟁점토지를 26,114,000원에 취득하여 32,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 양도당시의 매매계약서 사본과 취득한 토지 중 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 20평방미터를 3,280,000원에 취득한 사실을 나타내는 매매계약서사본과, 나머지 취득토지(2필지)에 대한 청구외 OOO(입회인)의 사실확인서(입증서)를 제시하고 있으나 첫째, 청구인이 제시하는 양도에 관한 매매계약서는 중개인도 없이 당사자간에 계약한 것으로 되어있는 바, 일반적인 부동산 매매계약은 중개인의 중개에 의하여 거래가 이루어지고 있는 것과 다르고 또한 이 건 부동산 거래가 중개인도 없이 이루어진 특별한 사유를 발견할 수 없고, 둘째, 청구인은 취득한 토지중 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOO 대지 20평방미터를 3,280,000원에 취득한 사실을 나타내는 매매계약서사본과 나머지 토지에 대하여는 청구외 OOO의 사실확인서(입증서)를 제시하고 있으나 그 사실확인서는 90.2.23에 작성된 것이어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 명백하고 확실한 거증자료는 될 수 없는 것이고, 셋째, 쟁점토지의 취득 당시의 기준시가는 34,121,710원이고 양도당시는 48,085,180원인 바, 일반적으로 기준시가는 실지거래가액보다 더 낮은 것이 통례인데, 이 건의 경우 청구인이 주장하는 실지거래가액이 기준시가보다도 낮아서 일반사회통념으로는 납득하기 어렵고, 넷째, 쟁점토지의 양도당시에 부동산가격은 꾸준히 상승하고 있었던 사실을 감안할 때 최소 약3년간이나 보유한 토지를 약 5,000,000원의 양도차익을 남기고 양도하였다는 청구인의 주장도 납득하기 어렵고, 다섯째, 사인간의 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래라고는 볼 수 없는 것이고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니한 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것이다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시하는 양도에 관한 매매계약서나 취득에 관한 일부계약서 및 중개인의 사실확인서(입증서)는 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료가 될 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 일반적인 부동산가액의 상승추세나 기준시가와 비교할 때 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.