[요지] 사회통념상 투기로 인정될만한 상당한 근거를 갖는 때에 이를 투기거래로 보아야 할 것임에도 이 건과 같이 주택신축목적으로 취득하였다가 여건 변동(토지수용등)에 의하여 주택을 신축할 수 없어 양도한 것까지도 투기거래에 해당된다고 단정한 당초 처분은 사실조사를 소홀히 하거나 투기거래에 관한 관계법리를 오해한 잘못이 있음
[요지] 사회통념상 투기로 인정될만한 상당한 근거를 갖는 때에 이를 투기거래로 보아야 할 것임에도 이 건과 같이 주택신축목적으로 취득하였다가 여건 변동(토지수용등)에 의하여 주택을 신축할 수 없어 양도한 것까지도 투기거래에 해당된다고 단정한 당초 처분은 사실조사를 소홀히 하거나 투기거래에 관한 관계법리를 오해한 잘못이 있음
[주 문] 해운대세무서장이 90.2.16 청구인에게 결정고지한 90수시분 양도소득세 5,781,080원 및 동방위세 1,156,210원은 이를 취소 한다.
[이 유]
1. 사실 청구인은 부산직할시 해운대구 OO동 OOOOOOOO에 주소를 둔 사람으로서, 같은시 북구 OO동 OOOOO 임야 8,231평방미터중 823평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 84.11.6 개인으로부터 취득하여 85.12.18 개인에게 양도한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 쟁점 토지 취득목적이 실수요목적이라고 볼 수 없을 뿐 아니라 1년미만의 단기 양도한 투기거래로 보아 실지거래가액으로 이 건 자산양도차익계산하여 90.2.16 청구인에게 95귀속분 양도소득세 5,781,080원 및 동방위세 1,156,210원을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 90.3.15 심사청구를 거쳐 90.6.18 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.
2. 청구인 주장 청구인은 81.6.15부터 의류소매업을 영위해오면서 84.11.6 쟁점 토지를 주택신축목적으로 취득하였으나 주택 신축허가과정에서 쟁점 토지가 토지개발공사에 의하여 수용된다는 소문과 허가상 문제점이 있었고, 또 공유지분소유자의 양도로 부득이 85.12.18 양도한 사실이 있는 바, 처분청은 투기거래로 인정할만한 객관적인 사실이 없음에도 불구하고 단지 청구인과 공유지분관계에 있었던 청구외 OOO이 다주택 소유자라 하여 실지거래가액을 조사한 것을 공유관계에 있었던 청구인에게도 적용하여 투기거래로 보아 이 건 실지거래가액에 의하여 과세함은 부당하다면서, 첫째, 처분청에서는 이 건 부동산 거래를 1년이내의 단기양도(취득 84.11.6, 양도 85.5.1)로 인정하여 투기거래로 판정하였으나 부동산 매매 계약서상에는 계약일 85.5.1, 중도금 85.6.10, 잔금청산일 85.8.10로 약정되어 있을 뿐만 아니라 매수인이 중도금 지급후 부동산 경기의 침체로 인한 여건변동등을 들어 매수인이 잔금을 지급하지 않아 이를 받지 못하다가 85.12.18 이를 수령하고 이날 등기경료하여 준 것이 사실이며, 둘째, 청구인은 쟁점 토지는 부동산 시세가 불황인 시기(84.11)에 실질수요목적으로 취득하였으나 취득후 사정 변경으로 당초 취득목적에 공할 수 없어 부동산 경기가 침체시기임에도 부득이 양도한 것까지 투기로 봄은 부당하며, 셋째, 처분청의 심사청구시 청구인 부동산 거래 내역 또한 투기거래로 인정할만한 거래내역이 없음에도 단지 쟁점 부동산의 공유지분 소유자의 투기거래조사시 실가가 확인되고, 공정과세위원회의 자문을 거쳤다는 사실만으로 이 건 투기거래로 보아 실지거래가액에 의거 과세함은 부당하니 이 건 처분은 당연히 취소되어야 한다는 주장이다.
3. 국세청장 의견 이 건은 부산지방국세청에서 조사하여 처분청에 통보한 것으로 청구인은 쟁점 임야를 취득한 경위가 실수요목적이라고 볼 수 없는 것이고 처분청은 90.2.16 이 건 거래를 공정과세위원회를 개최하여 투기거래로 인정하였으며 또 당청의 전산조회에서 청구인은 쟁점 임야외에 경북 성주군 성주읍 OO리 OOOOO 소재 도로 75.32평을 83.9.15 양도하였고 부산직할시 남구 OO동 OOOO 임야 240.03평은 84.10.17 양도하였으며 경북 성주군 초전면 OO리 OOO 답 705.12평은 87.6.24 양도, 부산진구 OO동 OOOOOO 기타 건물 2.83평은 89.4.25 양도한 사실이 각각 확인됨에 처분청이 전시한 법조문에 의하여 이 건 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익 계산하여 이 건 결정 고지한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
4. 쟁점 이 건 다툼은 쟁점 토지 거래를 부동산 투기거래로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.
5. 심리 및 판단 먼저 처분청의 과세경위 및 청구주장을 보면, 청구인이 쟁점 토지를 84.11.6 취득하여 85.12.18 양도한 데 대하여 처분청은 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인은 쟁점 토지를 실수요목적이 아닌 투기목적으로 취득하여 1년이내 단기 양도한 것으로 보아 위 토지의 공유지분관계에 있었던 청구외 OOO의 투기거래조사시 파생자료에 의해 확인된 실지거래가액으로 이 건 거래의 양도차익을 계산하여 과세한 데 대하여 청구인은 실수요목적으로 취득하였을 뿐만 아니라 소유기간도 1년이상으로 이 건 거래를 부동산 투기거래가 아니라는 주장인 바, 살피건대, 우선 1년미만의 단기거래에 해당하는지 여부에 대하여 보면, 청구인의 쟁점 토지 취득시기가 84.11.6임에는 처분청과 다툼이 없고, 다만 양도시기에 대하여 다툼이 있는 바, 처분청은 양도시기를 이 건 부동산 양도시 매매계약서상의 잔금지급일인 85.8.10로 보고 있으나, 청구인은 계약서상 잔금지급일이 위와 같이 85.8.10이나 실제 잔금을 지급받은 날이 85.12.18이라고 주장하고 있으나 실제 잔금청산이 매매계약서대로 85.8.10에 이루어졌는지 아니면 청구주장대로 85.12.18에 이루어졌는지에 대하여 처분청과 청구인 양측 모두가 객관적인 거증자료의 제시가 없어 그 잔금청산일이 불분명하고 등기부상 매매원인일이 85.12.18이며, 등기접수일이 85.2.10인 이 건의 경우는 구소득세법시행령 제53조 제1호의 규정에 의하여 쟁점 토지의 양도일은 등기원인일인 85.12.18로 봄이 타당할 것이다. 따라서 쟁점 토지는 84.11.6 취득하여 85.12.18 양도한 것으로서 1년미만 단기 양도에 해당한다고는 보기 어렵다 할 것이다. 다음, 청구인의 쟁점 토지의 취득목적이 실수요목적인지 여부에 대하여 보면, 청구인의 진술에 의하면 쟁점 토지를 청구인이 거주용 주택을 신축코자 취득하였으나 주택신축허가를 받는 과정에서 쟁점 토지가 한국토지개발공사의 수용예정지임을 알게 되었고, 따라서 주택신축허가를 받지 못하던 차에 쟁점 토지의 공유지분 소유자들이 공용수용에 따른 손실우려등으로 양도할 것을 독려하여 부득이 양도한 것이라 하는 바, 이에 대하여 한국토지개발공사 부산지사에 질의하여 본 바, 쟁점 토지 소재지인 부산직할시 북구 OO동 O OOOOO 소재 임야 8,231평방미터(청구인 지분 823평방미터 포함)중 435평방미터가 87.9.15자로 한국토지개발공사에 의해 수용되고 나머지 토지는 청구외 (주)OO주택건설이 OOOO조합주택을 건설 분양 완료한 것으로 조사되고 있고, 또 이 건 거래가 부동산 경기가 불황인 시기에 이루어진 점, 거래규모가 작은 토지인 점등을 모아 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 주택 신축용으로 취득하였다가 취득후 한국토지개발공사에 의하여 수용된다는 소문에 접하고 부득이 양도한 것으로 보여져 취득목적이 실수요 목적이 아니라고 부인키는 어렵다 할 것이다. 마지막으로 처분청에서 청구인의 부동산 거래 회수가 빈번하다는 점에 대하여 국세청 전산자료 및 관련 부동산의 등기부등본에 의하여 조사하여 본 바, 청구인이 과거 10년간 양도한 부동산은 쟁점 토지를 포함 5건으로 처분청이 지적한 바 있는 경북 성주군 성주읍 OO리 OOOOO 소재 토지 75.32평은 부(父)로부터 54.4.30 증여받은 토지이나 83.9.15 공공용지(도로)로 수용된 사실이 있고, 경북 성주군 초전면 OO리 OOO 답 705.12평은 54.4.30 부(父)로부터 증여받아 87.6.24 양도한 것이며 부산 남구 OO동 OOOO 임야 240.03평은 목장경영 및 주택건설용으로 취득하여 84.10.17 양도한 것으로 조사되고, 또 부산시 부산진구 OO동 OOOOOO 상가 2평은 채권 확보를 위하여 83.12.10 소유권 이전하였다 채권 확보후 89.4.25 환원한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 바와 같이 그 보유기간, 취득 및 양도 경위등 어느 면으로 보아도 부동산 투기거래라고 보기는 어렵다 할 것이다. 위 사실을 모아 볼 때, 쟁점 토지를 주택신축용으로 취득하여 공용수용등 여건 변경으로 부득이 양도하게 된 것이라는 청구인의 진술은 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 따라서 처분청은 이 건 쟁점 토지 거래를 매매계약서상 잔금 지급일을 실제 잔금을 청산한 날로 보아 1년미만 단기거래로, 또 취득목적이 불분명하다는 이유로 이 건 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 본 듯하나 어떤 거래를 투기거래로 보기 위하여는 거래규모, 거래동기, 거래자의 과거 부동산 거래내용, 거래자의 직업등을 종합적으로 고려하여 사회통념상 투기로 인정될만한 상당한 근거를 갖는 때에 이를 투기거래로 보아야 할 것임에도 이 건과 같이 주택신축목적으로 취득하였다가 여건 변동(토지수용등)에 의하여 주택을 신축할 수 없어 양도한 것까지도 투기거래에 해당된다고 단정한 당초 처분은 사실조사를 소홀히 하거나 투기거래에 관한 관계법리를 오해한 잘못이 있다고 판단된다.
6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.