“갑”토지의 실지양도가액을 000원으로 보아 과세한 처분의 당부 및 “을”토지의 양도를 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] 동래세무서장이 89.9.16 청구인에게 양도소득세 50,671,800원 및 동방위세 10,134,360원을 부과한 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 86.4.23 한국토지개발공사로부터 취득한 부산시 해운대구 O동 OOOOOO 대지 2,123평방미터(이하 “갑”토지라 한다)를 87.10.2 OOOO주식회사에 양도하고 실지거래가액(취득가액 135,627,560원, 양도가액 147,700,000원)에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 자진납부하고, 또한 80.4.2-81.10.26 기간 개인으로부터 취득한 경북 울주군 범서면 OO리 OOOOOO 등 15필지 답20,473.5평방미터(이하 “을”토지라 한다)를 87.7.10-87.8.17 기간에 OOO등 개인에게 양도한 데 대해 처분청에서 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세하여 납부한 바 있는데, 처분청은 89.9.16 청구인이 “갑”토지를 OOOO주식회사에 224,773,500원에 양도한 것이 확인된다는 이유로 양도가액을 224,773,500원으로 경정하여 양도소득세 46,244,090원 및 동방위세 9,248,820원을 부과처분하고, 또한 청구인의 “을”토지거래를 투기거래로 보아 양도가액은 실지거래가액(34,062,351원)으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세 4,427,710원 및 동방위세 885,540원을 부과한 바, 청구인은 이에 불복하여 89.11.14 심사청구를 거쳐 90.2.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

• 가) 청구인은 86.4.23 “갑”토지를 한국토지개발공사로부터 135,627,560원에 취득하여 87.10.2 OOOO주식회사에 147,700,000원에 양도하고 해당 양도소득세를 예정신고납부 하였는 바, 처분청에서는 그대로 확정결정하였다가 부산지방국세청에서 청구인의 부동산 거래에 대하여 조사하면서 청구인으로부터 징취한 확인서를 근거로 “갑”토지 양도가액을 224,773,500원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세처분하였으나 동 확인서는 청구인이 세무조사를 빨리 끝내고 싶은 심정에서 조사공무원이 작성한 확인서에 날인한 것으로서 사실과 다르므로 청구인의 “갑”토지 실지양도가액을 224,773,500원으로 하여 과세한 처분은 부당하고,
• 나) 또한, 청구인이 80.4.2-81.10.26 기간에 취득한 “을”토지는 청구인이 골재채취를 위해 하천부지를 매입한 후 골재를 채취하고 농지(답)로 개간하여 양도한 것으로서 골재채취업을 영위하는 청구인이 실수요 목적으로 취득하였다가 양도한 것이므로 이를 투기거래로 본 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

• 가) 청구인이 “갑”토지를 86.4.23 한국토지개발공사로부터 취득하여 87.10.2 OOOO주식회사에 양도함으로써 법인과의 거래에 해당되어 확인되는 실지거래가액에 의하여 과세한 처분에 대하여는 서로의 다툼이 없으므로 이 부분 논외로 하고 다만, 양도가액에 있어 청구인이 확인하여 서명날인한 가액 224,773,500원이 사실이 아니고 147,700,000원이 실지거래가액이라는 주장에 대하여 보면 청구인은 44세의 장년으로서 89.6.30 “갑”토지를 OOOO주식회사에 224,773,500원에 양도한 사실을 확인서를 작성한 후 서명날인까지 하여 확인하고서도 이 건 과세처분이 있게되자 뒤늦게 이를 번복함은 신의성실의 원칙에도 위배될 뿐만 아니라 신빙성도 인정되지 아니하는 것이므로 당초 청구인이 확인한 내용에 따라 “갑”토지의 실지양도가액을 224,773,500원으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다 할 것이고,
• 나) 또한 “을”토지의 양도를 투기거래로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부에 대하여 보면, 청구인은 부산시 북구 OO동 OOOOO 공장용지 487.60평을 금430,000,000원에 취득하고, 동래구 OO동 OOOOOOO의 목욕탕(대지 84평, 건물17평)을 취득하였으며 해운대구 O동 OOOOOO 대지 643평을 135,627,560원에 취득하여 양도하고, 금정구 OO동 OOOOO 답 135.6평을 취득하여 1년이내에 단기 양도하고 영도구 OO동 OOOOO OOOOOO을 82.6.2 취득하여 같은달 28일 양도하고, 부산진구 OO동 OOOOO 목욕탕(대지 104평, 건물138.41평)을 취득하여 양도하고, 또한 “을”토지를 취득하여 양도하는 등 다수의 부동산거래를 한 사실이 처분청의 조사결과 확인되고 있으므로 처분청에서 이 건 “을”토지의 양도사실에 대하여 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하고, 양도가액은 확인되는 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 과세한 처분은 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 국세청훈령 제980호(87.1.26) 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호 규정에 의거한 정당한 처분이라는 의견이다.

4. 쟁점

• 가. “갑”토지의 실지양도가액을 224,773,500원으로 보아 과세한 처분의 당부와
• 나. “을”토지의 양도를 투기거래로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 쟁점 “가”항에 관하여 본다. 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호, 동법시행령 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하면 자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이나 법인과의 거래로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있다. 한편 이 건 “갑”토지의 양도에 대한 과세처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 법인과의 거래인 “갑”토지의 양도차익을 결정하면서 부산지방국세청에서 청구인으로부터 징취한 확인서를 근거로 “갑”토지의 실지양도가액을 224,773,500원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 “갑”토지를 OOOO주식회사에게 147,700,000원에 양도하였으므로 “갑”토지의 실지양도가액을 147,700,000원으로 하여 과세하여야 한다고 주장하면서 청구인과 OOOO주식회사간에 체결된 매매계약서등을 제시하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 처분청은 청구인이 “갑”토지를 224,773,500원에 OOOO주식회사에게 양도한 것으로 보았으나, 당심판소에서 매수법인인 OOOO주식회사가 위 토지 매수와 관련하여 비치 보관하고 있는 부동산매매계약서, 회계장부, 출금전표, 약속어음 및 어음대장등을 징취하여 확인한 바에 의하면 청구인이 제시하고 있는 것과 일치하고 있는 매매계약서상에 “갑”토지의 매매대금이 147,700,000원으로 약정되어 있고, 계약일인 87.6.10 자로 계약금 15,000,000원이 지불되었으며, 87.9.20 자로 2,700,000원 그리고 87.9.28 자로 130,000,000원 합계 132,700,000원이 잔금으로 지불되어 총 147,700,000원이 “갑”토지의 매수대금으로 지불되었음이 확인될 뿐 아니라 입회인인 청구외 OOO도 청구인이 “갑”토지를 OOOO주식회사에게 147,700,000원에 양도한 사실을 시인하고 있는데 비해 청구인이 “갑”토지를 OOOO주식회사에게 224,773,500원에 양도하였다고 볼 근거는 부산지방국세청에서 징취한 청구인의 확인서 뿐인데 이는 거래가액 확인이 용이한 법인과의 거래인데도 매수법인에 대해 거래가액을 확인함이 없이 징취된 것이고 확인서상의 거래금액을 뒷받침 할 수 있는 최소한의 정황 증거조차 없는 바, 이와같은 근거자료를 비교하여 볼 때 청구인은 “갑”토지를 OOOO주식회사에게 147,700,000원에 양도하였다고 보는것이 무리없는 판단이라 할 것이다. 따라서 처분청이 청구인의 “갑”토지 실지양도가액을 224,773,500원으로 하여 과세한 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점 “나”항에 관하여 본다. 이 건 “을”토지의 양도에 대한 과세처분내용과 청구주장을 보면 처분청은 청구인의 “을”토지양도에 대해 공정과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정하여 청구인에게 양도소득세를 부과처분하였고, 이에 대하여 청구인은 골재채취업을 영위하는 청구인이 골재채취를 위해 당초하천부지였던 “을”토지를 매입하여 골재를 채취하고 농지로 개간하여 양도한 것으로서 실수요목적에 의한 거래임을 이유로 투기거래에 해당하지 아니한다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 소득세법 제23조 제4항 단서, 동법 제45조 제1항 제1호 단서, 동법 제170조 제4항 제2호의 규정에 의하면 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있고, 국세청훈령인 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항에서는 전시 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서의 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래”의 내용을 규정하고 있는 바, 전시 재산제세조사사무처리규정이 부동산거래의 과열 및 침체에 따라 투기거래인지를 달리 판별하도록 투기거래유형을 규정한 동 규정 제72조 제3항 각호를 수차례에 걸쳐 개정한데서 보듯이 투기거래인지는 부동산의 거래시기, 거래한 부동산의 보유기간, 부동산을 거래하게된 사유등을 종합하여 개개 납세의무자별로 판단하여야 할 것이고, 한편, 이 건 사실관계를 보면 청구인은 81.12.10 OO 울주군 범서면 OO리 OOOOOOO, 같은곳 OO리 OOOOOO소재 하천부지의 개간허가를 울주군으로부터 득하였고 85.1.30 에 이르러 준공인가된 사실과 청구인이 양도한 “을”토지는 청구인이 개간허가를 받아 하천부지가 농지로 개간된 토지인 사실이 울주군의 개간허가서와 준공인가서등의 관련기록에 의해 확인되고 있고, 또한 청구인은 청구인이 개간허가를 받은 하천부지 소재지인 OO 울주군 범서면 OO리 OOOOOOO에 사업장을 두고 82.8.1부터 OO산업이라는 상호로 골재도매업을 영위하였으며 83.5.18 사업장을 이전하여 86년초까지 골재판매사업을 하였고 납세실적이 있음이 사업자등록집계표, 사업장확인서 및 소득금액증명등에 의해 확인되고 있으며, 농지확대개발촉진법상 농지개발지구내의 개간허가는 토지소유자에게 하도록 규정되어 있는 바, 이와같은 사실에 비추어 볼 때 청구인이 양도한 “을”토지의 취득목적은 골재채취업을 영위하는 청구인이 골재채취를 위해 토지소유자에게 개간허가되는 농지개발지구(OO지구)내의 하천부지를 매입한 것으로서 청구인의 실수요에 기한 것으로 인정되고 개간공사준공후 비교적 단기간에 양도한 점으로 보아 청구인의 “을”토지 양도는 투기를 목적으로 한 거래에 해당하지 아니하는 것으로 보아진다. 따라서 처분청이 청구인의 “을”토지 양도를 투기거래로 본 것은 전시한 사실관계를 간과한 잘못이 있는 것으로 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.