토지의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지 여부 및 농지대토에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 경상남도 울산시 중구 OO동 OOOOO OOOOOO에 주소를 둔 사람으로, 1986.12.30부터 1987.12.14까지 사이에 4회에 걸쳐 토지 5필지 10,256평방미터를 양도한 데 대하여 처분청은 1989.5.18 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의해 청구인을 부동산투기거래자로 보아 조사확인한 실지거래가액에 의하여 양도소득세 16,322,150원 및 동방위세 3,498,740원을 결정고지함에 따라 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 1990.1.31에 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 청구인은 1964.5.29 상속으로 취득한 경남 울산시 남구 OO동 OOOOOOO 전2,506평방미터가 구획정리사업의 대상이 된다하여 1986.10.13 양도하고 농지대토로서 쟁점토지를 취득·양도한 것이지 투기목적은 없었음에도 이 건을 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정함은 부당하므로 기준시가로 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 농지대토목적으로 취득·양도한 것이지 투기목적은 없었다고 주장하고 있으나 청구인이 소유하였다가 양도한 쟁점토지의 보유기간은 1개월, 3개월, 8개월 등인데 비해 농사란 1년 주기로 농작물을 수확하는 것이므로 청구인이 1년이내의 소유기간으로 지물상을 경영하면서 자경하였다는 사실은 신빙성이 없어 농지대토목적으로 취득·양도하였다는 청구주장은 이유없다 할 것이다. 따라서 처분청이 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의해 쟁점토지의 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의해 양도차익을 결정하였음은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 다툼은 쟁점토지의 양도가 부동산투기거래에 해당되는지 여부 및 농지대토에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단 먼저 이 건 토지거래가 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 해당되는지 여부를 본다. 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의한 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 각 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면, 위 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며, 이에 따라 국세청 훈령인 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항에서는 위 [국세청장이 지정하는 거래]에 대하여 열거하면서 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”를 규정하고 있는 바, 처분청이 청구인의 1986부터 1987까지 사이에 토지거래중 부동산투기거래로 인정한 쟁점토지거래내용을 보면, 경상남도 울산시 남구 O동 OOOOO 답1,405평방미터외4건의 거래는 취득후 1년이내에 양도한 사실이 인정되어 처분청이 전시한 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호의 규정에 의하여 투기거래로 인정하여 확인된 실지거래가액에 따라 이 건 과세처분하였음을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 1964.5.29 상속으로 취득한 경상남도 울산시 남구 OO동 OOOOOOO 전2,506평방미터가 구획정리사업의 대상이 된다하여 1986.10.13 양도하고 농지대토로서 쟁점토지를 거래한 데 대하여 부동산 투기거래로 인정하였음은 부당하다고 주장하고 있음을 알 수 있다. 살피건대, 청구인은 1986년부터 1987년까지 1년사이에 이 건 토지 4필지 10,256평방미터를 4회에 걸쳐 취득하여 5회에 걸쳐 양도하는등 부동산거래를 계속적으로 빈번하게 행하여 왔으며 또한 그 보유기간이 3개월 이하가 4건, 10개월이 1건으로서 농작물의 수확주기가 보통 6개월내지 1년임에 비추어 볼 때 청구인이 지물상 소매업을 영위하면서 직접경작 하였다고 보기에는 그 신빙성이 없다 할 것이므로 쟁점토지의 거래를 부동산투기 거래로 인정하여 확인된 실지거랙가액에 따라 과세한 처분청의 처분은 정당하게 수긍이가고 이 건 청구주장은 이유 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점토지의 거래가 농지의 대토에 해당되는지 여부를 본다. 소득세법 제5조 제6호 차목은 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있고, 동법시행령 제14조 제7항은 위의 규정에서의 대통령령이 정하는 경우에 대해 [경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다]고 규정하면서 그 각호에 대하여 [1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득한 때 2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의1이상인 때]라고 규정하고 있다. 살피건대, 농지의 대토는 전시한 관계규정에서 규정하고 있는 바와 같이 자경하던 농민이 경작상 필요에 의하여 소유하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 농지를 취득한 경우로서 소득세법 시행령 제14조 제7항의 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로 부동산 투기거래로 인정되는 쟁점토지의 거래를 경작상의 필요에 의한 농지의 대토라고 주장하는 청구주장도 받아들일 수 없다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.