과세한 처분의 당부와 2 토지에 대한 과세내용의 불분명한지 여부(경정)

[주 문] 북부산세무서장이 89.6.15자 청구인에게 결정고지한 89년 수 시분 양도소득세 77,134,840원 및 동 방위세 15,426,960원은

• 가. 청구인이 양도한 토지중 김해군 한림면 OO리 OOO외 8필지 토지 16,528평방미터의 취득가액 55,000,000 원을 65,000,000원으로 하여 당해 양도차익을 산정하여 그 과 세표준과 세액을 경정하고,
• 나. 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이 유]

1. 사실 청구인은 부산시 서구 OOO동 OO OOOOO OOOOO OOOO에 주소를 두고 부산시 강서구 OO동에서 OO부동산소개소를 영위하는 사람으로 청구인 형제(OOO, OOO, OOO)들과 함께 경남 진해시 O동 OOOOO 대지 671평방미터외 56건의 토지거래를 미등기전매, 단기양도, 가등기매매등으로 투기행위를 한데 대하여, 처분청은 부산지방검찰청에서 청구인등을 조세포탈혐의로 구속 수사하면서 통보한 토지거래내용에 대하여 당해 토지의 거래상대방으로부터 거래금액에대한 확인서를 징취하여 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 89.6.15자로 양도소득세 77,134,840원 및 동 방위세 15,426,960원을 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 89.11.6 심사청구를 거쳐 90.2.6 심판청구에 이른 것이다.

2. 청구인 주장 청구인은 경남 진해시 O동 OOOOO 소재 대지 671평방미터와 같은동 OOOOO 소재 도로 50평방미터(이하 “쟁점 1 토지”라 한다)를 양수한 청구외 OOO외 2인의 일방적 확인서만을 근거로 처분청에서 양도가액을 52,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하고, 또한 경남 김해군 한림면 OO리 OOOOO외 8필지의 토지(田, 畓, 林野) 16,528평방미터(이하 “쟁점 2 토지”라 한다)는 등기부등본상에 청구인이 87.8.22자에 취득하여 현재까지도 청구인이 소유하고 있고 양도한 사실이 없는 부동산이며 단지 공인중개사 사무실을 운영하고 있는 청구인이 쟁점토지와 관련없이 부산시 사하구 OO동 OOOOO OOO이 경남 김해군 한림면 OO리 O OOOO(구번지는 O OOOOOO임)등 임야 34,572평중 5,000평을 부산시 남구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOOO에 거주하는 OOO외 3인에게 매매대금 140,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였는데 그때 청구인이 중개를 하였으나 매도인 OOO은 OOO외 3인으로부터 매매대금 140,000,000원 전액을 영수한 후 위 부동산 임야 34,572평중 5,000평에 대한 위치선정문제(매수인측은 임야중 아랫부분 도로쪽으로 5,000평을 분할이전하여 줄 것을 요구하고 매도인은 윗쪽부분 약 6-7부능선을 소유권이전하여 주겠다고 주장)로 의견이 일치하지 아니하여 87.9.5경 위 부동산 매매거래 계약을 무효화(해약)하기로 쌍방합의하고 매매금액 140,000,000원중 20,000,000원은 즉시 반환하고 나머지는 매수인 사정에 의하여 차후 반환하기로 한 후 매도인이 잔금을 매수인에게반환지불하지 아니하므로 매수인이 중개인인 청구인에게 그 책임을 물어 매도인이 잔금을 반환할때까지 청구인 소유 부동산인 쟁점 2 토지를 담보목적소유권이전청구권가등기를 하여 줄 것을 요구하여 청구인이 중개인으로서 담보제공의무는 없지만 매도인과 매수인이 청구인의 고객인 관계로 당사자들의 일을 원만하게 처리하기 위해서 청구인 소유 부동산을 담보제공한 것뿐인데도 이러한 가등기사실을 가등기권자들을 매수자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하고 처분청이 과세한 쟁점 2 토지의 필지나 면적의 계산내역을 전혀 알 수 없고, 동 부동산에 대한 양도일자를 표시함에 있어서 87년으로만 명시할 뿐 정확한 일자를 명시하지 아니한 점으로 보아 이 건 양도소득세 결정은 청구인의 양도사실을 제대로 확인도 하지 아니한 상태에서 결정한 것이므로 당초처분은 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 쟁점 1 토지의 과세에 대한 당부를 살펴보건대, 청구인과의 거래상대방들의 확인서에 의하면, 청구인은 이 건 쟁점 1토지를 87.6.30자에 16,000,000원에 취득하여 87.11.25자에 52,000,000원에 양도하였음을 알 수가 있고, 청구인의 거래상대방들이 있지도 않은 허위사실을 확인하였다고는 보여지지 않는 반면, 청구인은 처분청의 과세근거가 불명확하다는 주장만 할뿐이지 6하원칙에 따른 거래사실의 적시와 관계거증의 제시를 못하여 청구주장은 받아들일 수가 없다. 다음으로 청구인은 쟁점 2 토지의 양도사실을 부인하고 있어 관계법규를 살펴보면, 소득세법 제4조 제3항에서 “제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이하 생략”으로 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 “쟁점 2 토지를 140,000,000원에 취득하고도 소유권이전등기가 되지 않는다 하여 매매예약에 의한 가등기하였다”는 청구인의 거래상대방의 확인서를 근거로 처분청에서 이 건 양도소득세를 과세하였음을 알 수가 있고 동 확인서가 있지도 않은 허위사실을 확인한 것으로는 보여지지가 않으며 반면에 청구인은 공인중개사사무실을 운영하다가 매매거래의 중개가 잘못되어 부득이 쟁점 2 토지를 가등기 한 것이라고 주장하고 있으나 부동산의 중개후에 거래가 성립되지 않으면 계약조항에 따라서 후속조치(해약등)가 거래쌍방간에 이루어지는 것이지 중개인의 소유토지를 가등기한다는 것은 사회통념상 납득이 가지 않으며 따라서 이러한 사실관계를 확인한 당심에 제출된 청구외 OOO의 확인서 역시 채증할 수가 없는 바, 이 부분의 청구주장도 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 심판청구의 다툼은

• 가. 쟁점 1 토지에 대하여 거래상대방인 양수자가 확인한 거래금액 이외에 다른 거래금액이 확인되는지 여부와
• 나. 쟁점 2 토지의 등기부상 소유권이전청구권가등기 내용을 실지거래로 보아 과세한 처분의 당부와 쟁점 2 토지에 대한 과세내용의 불분명한지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 “가”에 대하여 본다. 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 부산지방검찰청특수부에서 청구인등을 조세포탈혐의로 구속수사하면서 청구인등이 경남 진해시 O동 OOOOO 대지 671평방미터외 56건의 토지를 미등기전매·단기양도·가등기매매등으로 투기거래한데 대하여 검찰청 요청에 의하여 합동조사시 쟁점토지등의 거래상대방으로부터 거래금액에 대한 확인서를 징취하여 취득 및 양도시의 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 것임이 처분청 관련자료에 의하여 확인되고 있다. 이 건 쟁점 1 토지에 대하여도 취득 및 양도시의 거래금액을 거래상대방으로부터 확인한 금액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정하였는데 처분청이 결정한 쟁점 1 토지의 취득가액 16,000,000원에는 청구인도 다툼이 없으나 양도가액 52,000,000원은 거래상대방인 양수자가 일방적으로 확인한 거래금액을 실지거래가액으로 보아 결정함은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다. 처분청은 쟁점 1 토지의 양수자로부터 확인한 거래금액을 근거로 과세하였는데 쟁점 1 토지 양수자인 청구외 OOO가 제출한 확인서를 보면, 청구외 OOO외 2명(OOO, OOO)은 87.11.25 청구인으로부터 쟁점 1 토지를 매매대금 52,000,000원에 3인 공동으로 취득하였다고 확인하고 있는데 대하여 청구인은 동 양도가액 52,000,000원이 부당하다고 주장만 할 뿐 청구주장을 입증할 수 있는 거증자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장 이유없다 할 것이다.
• 나. 쟁점 “나”에 대하여 본다. 청구인은 쟁점 2 토지를 양도한 사실이 없고 청구인이 부동산중개영업을 하면서 청구외 OOO 소유인 경남 김해군 한림면 OO리 O OOOO(구번지는 O OOOO) 임야 34,572평중 5,000평(이하 “쟁점이외 토지”라 한다)을 청구외 OOO외 3인에게 87.7.27자 매매대금 140,000,000원에 계약을 체결하고 동 대금 140,000,000원을 영수한 후 쟁점이외 토지의 위치선정문제로 동 계약을 해약하기로 하고 매매대금 중 20,000,000원을 돌려주었으나 나머지 매매대금의 지급지연으로 청구인이 이를 보증하기 위하여 청구인 소유 쟁점 2 토지를 매수자인 청구외 OOO외 3인에게 소유권이전청구권가등기를 하게 된 것이라고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 청구인은 쟁점토지가 등기부상 매매로 소유권이전등기되지도 아니하고 양도한 사실도 없으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다고 하나, 소득세법 제4조 제3항에서 양도라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있는 바, 쟁점 2 토지의 경우에도 등기의 형식적요건에 의하여만 판단할 것이 아니라 실제적이고 구체적인 타당성등에 의하여 양도소득세 과세대상여부를 판단하여야 할 것이다. 이 건 청구인이 주장하는 쟁점이외 토지의 87.7.27자 매매계약서를 보면, 매도인 OOO과 매수인 OOO외 3인이 쟁점이외 토지를 매매대금 140,000,000원(87.7.27 계약금 14,000,000원. 87.8.3 잔금 126,000,000원)으로 하여 87.7.27자 매매계약서를 작성한 것으로 되어 있으나 청구인이 제시한 쟁점이외토지의 등기부등본을 보면, 위 매도인 OOO외 2인(OOO, OOO)은 청구외 OOO과 OOO로부터 매매로 취득하여 87.8.24 등기를 한 후 88.4.22자로 청구외 OOO에게 매도한 것으로 되어 있음이 확인되고 있는 바, 청구인이 주장하는 87.7.27자 매매계약서는 청구외 OOO외 2인이 쟁점이외 토지를 취득하기전에 양도한 것으로 작성되어 있고 동 매매계약서상 매도자가 OOO외 2인임에도 OOO 단독명의로 작성된 점등으로 볼 때 동 매매계약서의 진위 여부가 의심스럽고 동 매매계약서상의 매매대금에 대한 지급 및 영수를 확인할 수 있는 구체적인 입증자료도 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보아 받아들일 수 없다 할 것이다. 반면에 처분청이 과세근거로 한 거래상대방인 청구외 OOO의 처 OOO의 89.4.14자 확인서를 보면, 쟁점토지를 140,000,000원에 취득하였으나 등기이전이 되지 않는다고 하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 한 것이라는 확인서에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 아무런 잘못이 없다 할 것이다. 그러나 청구인은 이건 과세내용이 불분명하다고 주장하고 있어 처분청 과세내역을 살펴본 바, 쟁점 2 토지의 과세내용중 취득가액 65,000,000원을 55,000,000원으로 잘못 계산한 것임이 확인되고 있으므로 쟁점 2 토지의 취득가액을 65,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 정당하다고 판단된다.

6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.